刘某某、刘某某与盛某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）刘某某。
委托代理人陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书。
上诉人（原审原告、反诉被告）刘某某。
委托代理人陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盛某某。
委托代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉，答辩，代签收法律文书。

上诉人刘某某、刘某某因与被上诉人盛某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2015）鄂安陆民初字第00692号民事判决向本院提起上诉，本院2016年1月11日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人刘某某的委托代理人陈劲松、上诉人刘某某及委托代理人陈劲松、被上诉人盛某某的委托代理人齐忠东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2011年4月15日，刘某某与盛某某签订《房屋租赁合同》，约定：盛某某将经营中的酒楼租赁给刘某某经营；出租门面一间约32平方米、操作间一间约50平方米、储物间一间约7平方米、客厅一间约10平方米、二楼整体约130平方米；租金一年28000元；租期3年，自2011年4月15日至2014年4月15日止；一次性缴付一年租金，以后按行情递增，不超过10%；承租方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先经得出租方同意，改造费用由承租方承担，在合同终止或解除租赁关系时，承租方的改造和装修与房屋有关的设施归出租方所有；出租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损以及交付租金后即具有法律效力等内容。合同签订后，刘某某及时交付了租金28000元。经营中，刘某某进行了装修并添置了设备。2011年10月20日，隔壁拆除社区办公楼时将租赁房屋部分损毁，导致所租房屋无法正常经营，后第三方分别给予了承租方与出租方赔偿。因双方均未对房屋进行维修，至2014年10月盛某某将刘某某经营设备物品存放他处，并将房屋推倒重建。刘某某为此诉至一审法院，诉讼中一审法院向刘某某、刘某某释明，盛某某可返还其物品，刘某某、刘某某表明不要求返还只要求赔偿。另查明，刘某某与刘某某系共同租赁经营关系。
一审法院认为，刘某某、刘某某与盛某某之间的房屋租赁合同是双方自愿签订，合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。承租期间，当租赁物因不可归责于承租人的事由被第三方毁损后，出租人应当履行租赁物的维修义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，当租赁物部分毁损后，盛某某反诉支付租金的请求依法不予支持，刘某某、刘某某请求返还房屋毁损后未经营而多支付的租金14000元，依法予以支持。房屋装修费用根据合同约定应由刘某某、刘某某自行负担，当租赁物需要维修而出租人没有维修时，承租人应当自行维修以防止损失的扩大，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，刘某某、刘某某请求赔偿装修损失，依法不予支持。当租赁期满后，承租人应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，自行腾退房屋交还给出租人，出租人亦无保管承租人经营物品的义务，应返还给承租人，但刘某某、刘某某不要求返还物品只要求赔偿物品价值于法无据，未予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百二十一条、第一百一十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、盛某某返还刘某某、刘某某租金14000元，驳回刘某某、刘某某的其他诉讼请求。二、驳回盛某某的反诉请求。以上应付款项，于判决生效后十日内履行，逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4274元，由盛某某负担300元，刘某某、刘某某负担3974元；反诉案件受理费1200元，由盛某某负担。
经审理查明，一审查明事实，除“出租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损以及交付租金后即具有法律效力等内容”应更正为“承租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损；合同经双方签字后，承租方交付租金后即具有法律效力等内容”外，其它事实属实本院予以确认。

本院认为，案涉的租赁合同是当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人应按合同约定履行各自的权利义务。承租人刘某某、刘某某在签订合同后已按约定交纳一年的租金，出租人盛某某应按约定将租赁房屋交付刘某某、刘某某使用，并有义务在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。2011年10月20日，隔壁拆除社区办公楼时将租赁房屋部分损毁，导致所租房屋无法正常经营。刘某某、刘某某请求返还房屋毁损后未经营而多支付的租金14000元，应予以支持。对于刘某某、刘某某主张的物品损失80650元，因其一审提供的价格鉴定系单方委托，盛某某也不认可，且物品并未损坏只是异地存放，刘某某、刘某某经一审法院释明后不同意返还物品而要求赔偿物品损失无法律依据，不应予以支持。刘某某、刘某某就物品的返还可另行主张权利。对于刘某某、刘某某主张的装修损失，因其一审提交的证据三不足以证明实际发生的装修费用及使用半年后的折旧损失，故对该装修损失104000元，亦不应支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，依法应予维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4274元由上诉人刘某某、刘某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　刘　铮 审判员　汪书力 审判员　胡　红

书记员：潘洁