刘东某与绥化农垦忠海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）绥化农垦忠海房地产开发有限公司。
法定代表人李欣，该公司经理。
委托代理人李志刚，该公司项目经理。
委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘东某，无职业。
委托代理人王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。

上诉人绥化农垦忠海房地产开发有限公司（以下简称忠海公司）因与被上诉人刘东某房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院〔2015〕绥民初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，于同年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李志刚、刘凤卿，被上诉人委托代理人王洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘东某诉称：2014年6月18日，原告购买了被告开发的位于绥化市农垦社区院内的润馨福园小区3号楼6单元一带二住宅房屋。房屋单层面积为86.86平方米，总价款为575,000.00元。双方约定原告交纳首付款288,000.00元，交纳贷款保证金14,350.00元，剩余房款由被告为原告办理按揭贷款。原告于当日向被告交纳了上述购房款及贷款保证金，并向被告提供了贷款所需的相关手续，但被告没有将贷款办理成功。后原告去交纳剩余房款时对方告知要按照月息1.5分计算利息，否则不能办理相关手续。原告多次与被告协商未果。原、被告之间虽没有签订书面合同，但双方之间的口头约定合法有效，原告已经向被告履行了交纳首付款及贷款保证金义务，被告却没有给原告成功办理贷款，导致原告为此支出巨额房款。而双方并没有约定交纳剩余房款需支付利息，被告现向原告收取剩余房款利息构成根本性违约，因此原、被告之间的房屋买卖合同应依法解除，被告应返还原告交纳的房屋首付款288,000.00元及贷款保证金14,350.00元，并承担本案的诉讼费用。
原审被告忠海公司未提交答辩意见。
原审判决认定：2014年6月18日，原告购买了被告开发的位于绥化农垦北区院内的润馨福园小区3号楼6单元一带二住宅房屋。房屋单层面积为86.86平方米，总价款为575,000.00元。原告当天交纳了首付款288,000.00元，双方当时口头约定剩余房款以被告方为原告办理贷款的方式交付，如贷款办理不成功则退回房款。原告交纳了贷款保证金14,350.00元。交款当天被告方为原告出具了两份收据，双方未签订书面购房合同。后原告购房贷款未办理成功，被告通知原告交纳剩余房款，在原告缴纳房款时被告方要求按月息1.5分收取利息，否则不能办理相关手续。原告认为在购房当初被告承诺其办理按揭贷款，其已向被告履行了缴纳首付款及贷款保证金义务，现被告没有给原告办成贷款属被告违约，且双方没有约定交纳剩余房款需支付利息，被告向原告收取利息没有任何依据，因此不同意被告的要求。后多次与被告协商，一直未果。
原审判决认为：原告刘东某向被告忠海公司交纳购房屋首付款及贷款保证金后被告为原告开具收据的行为已在双方之间形成事实上的购房合同，该合同是双方真实自愿的意思表示，合法有效。在购房之初，双方约定剩余房款由被告为原告办理按揭贷款，如不成功则退房即解除合同，这一事实有被告为原告开具的贷款保证金收据为证。现被告没有为原告成功办理购房贷款，已属违约。按照双方约定，原告有权选择继续履行合同或是解除合同。当原告选择继续履行合同即补交剩余房款时，在双方对购房余款交纳时间及迟延交纳是否收取利息没有任何约定的情况下，被告要求原告按月利率1.5分交纳购房余款利息没有任何法律依据。在双方协商未果的情形下，原告要求解除购房合同、被告退回购房款是符合双方约定及法律规定的。综上，对原告要求被告退回已付购房首付款288,000.00元、贷款保证金14,350.00元的诉求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款之规定，缺席判决：一、解除原告刘东某与被告绥化农垦忠海房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告绥化农垦忠海房地产开发有限公司退还原告刘东某购房首付款288,000.00元、贷款保证金14,350.00元，共计人民币302,350.00元。于本判决生效之日起10日内履行完毕。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。

本院认为：本案双方当事人对买卖房屋事实无异议，争议焦点为剩余房款的贷款责任及上诉人是否应当收取剩余房款逾期交付的利息。关于贷款责任的问题，购买房屋进行贷款时，由银行对贷款人是否具有贷款资格进行审查，虽然上诉人收取被上诉人贷款保证金，但该的行为系双方自愿约定，并不能依据该行为而确定上诉人负有保证被上诉人贷款成功的义务。故本案诉争房屋剩余房款的贷款办理责任应由被上诉人承担。关于上诉人是否应当收取剩余房款逾期交付利息的问题。因上诉人未提供充分的证据证明双方之间对于剩余房款逾期交付收取利息存在约定，上诉人主张收取逾期利息没有事实依据，不应予以支持。本案被上诉人在贷款办理未成功后，向上诉人交付剩余房款，上诉人以收取逾期利息作为交付房屋的前提条件，致使本案合同无法继续履行，现被上诉人提出解除合同符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,835.25元（上诉人预交），由上诉人绥化农垦忠海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周志强 审判员　　赵玉忠 审判员　　石　岩

书记员：翟士岩