刘某某与宜昌华某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）刘某某。
委托代理人杨方，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人卢永军，湖北西陵律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司，住宜昌市体育场北路169号。
法定代表人王文忠，公司董事长。
委托代理人杜橙，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人钱启萌，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）

原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司（以下简称华某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成由审判员左树青担任审判长、审判员程丹、人民陪审员陈娟参加评议的合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告刘某某的委托代理人杨方，被告华某公司的委托代理人杜橙、钱启萌到庭参加诉讼。被告华某公司当庭提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年12月，华某公司与唐某某、王某等商铺产权人签订了《商铺委托经营管理合同》，约定由华某公司经营管理唐某某、王某等人名下位于华某商业中心7号楼的商铺，华某公司可以将商铺出租，行使经营管理权。
2011年年初，湖北省华某投资发展有限公司在报纸、网络平台上宣传华某商业中心相关商铺，进行招商。
2011年9月19日，刘某某和华某公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：一、华某公司受宜昌华某商业中心商业街7号楼铺位合法产权人的委托，对该商铺进行经营管理，并将该商铺出租给刘某某。二、租赁商铺面积175.21平米，刘某某承诺租赁该商铺用于经营某品牌软装类商品，租赁期限为三年，自2011年11月18日起至2014年11月17日止。三、自合同签订之日至2011年11月17日止，为刘某某装修期，刘某某无需缴纳商铺租金、物业管理费、市场管理费及商业管理费，但须缴纳装修期间的水电等能源费及损耗。四、刘某某自起租日起享有免租期，每交3个月租金、免3个月租金，免租期最长不超过9个月。第一次免租期自2012年2月18日起至2012年5月17日止，第二次免租期自2012年8月18日起至2012年11月17日止，第三次免租期自2013年2月18日起至2013年5月17日止。五、刘某某保证在2011年11月18日或之前开业经营。六、刘某某每月缴纳场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，上述费用均以现金结算，按季度结算。其中，公共区域之公摊能源费从2012年11月18日开始计算。七、签订合同时，刘某某向华某商业管理有限公司缴纳保证金7008.4元。八、若刘某某未按时足额缴纳合同约定的各类款项，则应向华某公司按照迟延款项金额的千分之五／日支付迟延履行违约金。若刘某某迟延缴纳拖欠费用超过15日的，华某公司有权单方面解除合同，并要求刘某某赔偿因追索债务产生的差旅费、诉讼费、律师费等。九、若华某公司违约导致合同解除的，刘某某已缴纳的保证金应予以退回，同时刘某某有权要求华某公司赔偿相当于合同未履行期间内的租金和费用总额的损失。十、若刘某某违约导致合同解除的，刘某某已缴纳的保证金不予退回，华某公司有权要求刘某某补足免租期间的租金费用，并赔偿合同未履行期间的租金费用损失。
刘某某与宜昌某建筑装饰工程有限公司签订了《宜昌室内住宅装饰装修工程施工合同》，对承租商铺进行装修，合同约定装修总价款为234288元。
《商铺租赁合同》签订后，华某公司依约提供了商铺，刘某某开始承租商铺进行经营活动。经营前期，双方未发生争议，后因经营困难，双方产生矛盾，刘某某拖欠租金及相关费用。截止2014年9月30日，刘某某共拖欠租金47831元、市场管理费95666元、商业管理费95666元、物业管理费26283元、公摊水电费18398元，累计欠缴283844元。另外，华某公司在诉讼中支出律师代理费11700元。
上述事实，有《商铺委托经营管理合同》、《装饰装修工程施工合同书》、《装修材料使用标准》、《收据》、《报刊宣传资料》、《商铺租赁合同》、湖北民基律师事务所《委托代理合同》、《发票》、《欠费明细表》，当事人当庭陈述等证据在卷作证，事实清楚，足以认定。

本院认为，刘某某与华某公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。华某公司依约出租了该商铺并提出了管理，刘某某应依约缴纳租金等各项费用。
一、关于华某公司是否构成违约，应否赔偿装修损失并支付违约金的问题。
（一）华某公司与刘某某签订租赁合同，前者的义务在于提供商铺，进行必要的公共管理，《商铺租赁合同》中没有招商承诺、品牌入驻等约定。
（二）从实际履行方面看，华某公司依约提供了商铺，进行了相关服务，刘某某未提供证据证明华某公司未履行义务。
（三）刘某某诉称华某公司未履行招商率达80%的承诺构成违约，因招商率达80%这一承诺系媒体广告宣传，而广告宣传系要约邀请，华某公司并非该广告宣传的发布主体，招商率达80%也未在《商铺租赁合同》中约定，且商业经营有风险，华某公司仅仅是商铺的出租房，不应承担经营中亏损盈利风险。
因此，华某公司不构成违约，刘某某诉称要求华某公司赔偿装修损失、承担违约金的请求，本院不予支持。
二、关于刘某某是否构成违约，合同应否解除的问题
（一）《商铺租赁合同》约定场地租金、市场管理费、商业管理费、物业管理费、能源损耗费均须按时缴纳，但刘某某自2012年1月开始即拖欠相关费用，已构成违约。按照《商铺租赁合同》第12.4.2条规定“迟延支付租金、费用、能源费、损耗费、保证金等任意项应付款项超过15日的”，华某公司有权单方解除合同，因此刘某某已构成违约，《商铺租赁合同》应予解除。
（二）《商铺租赁合同》第2.1条规定“本合同租期3年，自2011年11月18日至2014年11月17日止”，故该合同期限已到，合同应予解除。
（三）按照《商铺租赁合同》第10.3条规定，合同解除后，刘某某应及时腾退商铺，华某商业管理有限公司反诉中要求刘某某按每月13140元支付场地占用费，因《商铺租赁合同》未约定逾期腾退时应缴纳场地占用费的具体金额，本院从公平角度考虑，比照租金标准，酌情支持13元／月／平米的场地占用费。
三、关于刘某某应支付的租金费用、违约金等金额问题
（一）《商铺租赁合同》约定了场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，刘某某辩称华某公司无权收取物业管理费、市场管理费、商业管理费、水电气能源费，未提交相应证据予以佐证，故该辩称理由不成立，本院不予采纳，刘某某应支付拖欠的租金等费用合计283844元。
（二）华某公司反诉要求刘某某支付自2014年6月20日至2014年10月14日违约金5051元，该金额未超过拖欠费用的30%，符合法律规定，本院予以支持。华某公司反诉要求刘某某按照中国人民银行同期贷款利率计算2014年10月15日至全部清偿之日的违约金，该计算方式符合法律规定，本院亦予以支持。
（三）按照《商铺租赁合同》第8.2条的规定，华某公司有权要求刘某某承担为追索产生的诉讼费、律师费，但律师代理费系违约造成的损失，华某公司已经选择请求支付违约金5051元，且本院对违约金已经给予考虑，其再请求刘某某承担律师代理费11700元无法律依据，其诉讼请求本院不予支持。
四、关于刘某某交纳的保证金是否应予退还的问题
按照《商铺租赁合同》第12.3条的约定，因刘某某违约导致合同解除的，刘某某已交纳的保证金不予退回。刘某某在合同履行期间长期迟延支付相关费用，构成严重违约，因此，华某公司有权不予退还刘某某已交纳的保证金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司于2011年9月19日签订的《商铺租赁合同》。
二、驳回原告（反诉被告）刘某某的其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）刘某某应于本判决生效后一个月内，腾退华某商业中心商业街7号楼商铺，将商铺返还被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司。若逾期腾退，则按13元／月／平米的标准向被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司支付场地占用费，自2015年6月11日起直至实际腾退之日止。
四、原告（反诉被告）刘某某支付被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司截止2014年9月30日的各项费用共计283844元，包括租金47831元、市场管理费95666元、商业管理费95666元、物业管理费26283元、公摊水电费18398元。
五、原告（反诉被告）刘某某支付被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司违约金5051元。
六、原告（反诉被告）刘某某按照中国人民银行同期贷款利率的标准向被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司支付自2014年10月15日起至实际清偿之日时的违约金。
七、驳回被告（反诉原告）宜昌华某商业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述具有给付内容的判决，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉的案件受理费5136元、反诉的案件受理费2905元（华某公司已减半预交），合计金额8041元，由原告（反诉被告）刘某某负担。原告（反诉被告）刘某某应在支付上述判决款项的同时一并支付本案反诉费给被告宜昌华某商业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状二份，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　左树青 审　判　员　　程　丹 人民陪审员　　陈　娟

书记员：高源