凯德龙城(上海)商用置业有限公司与李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：凯德龙城(上海)商用置业有限公司。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。
　　委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告：李某。
　　原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司(以下简称“凯德公司”)与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理，依法适用简易程序，并于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪滢，被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》于2018年5月15日解除；2.判令被告支付自2018年2月部分租金及2018年3月1日至2018年5月15日的租金人民币153,239.07元(以下币种均为人民币)，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3.判令被告支付自2018年2月1日至2018年5月15日的物业管理费19,803.30元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4.判令被告支付自2018年2月起至2018年5月的电费10,702.50元，以及自2018年5月16日起至实际支付之日止每日按照拖欠电费的0.1%计算的逾期付款违约金；5.判令被告支付自2018年2月起至2018年4月的水费486.39元，以及自2018年5月16日起至实际支付之日止每日按照拖欠水费的0.1%计算的逾期付款违约金；6.判令被告支付装修期内的租金及物业管理费95,880.22元；7.判令被告已经支付的租赁保证金160,000.74元不予返还；8.判令被告支付提前解除《租赁合同》违约金303,184.08元；9.判令被告支付自2018年5月16日起至2018年6月11日止，按照每日5,260.11元计算的房屋占用费，共计142,022.94元；10.判令被告支付自2018年6月15日起按照每日5,260.11元计算的逾期注销工商违约金,要求计算至实际注销之日止。庭审中，原告明确第2、3项诉请逾期付款违约金起算时间从2018年5月2日开始。又因诉讼中被告向原告支付了水费486.39元，故原告撤回了上述第5项诉请。
　　事实和理由：原告与被告于2016年12月21日签订《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》，约定被告承租“凯德七宝购物广场”XX层XX号(以下简称涉案房屋)，租赁期限截止至2020年2月17日。此后，被告由于经营不善，向原告申请提前终止涉案房屋的租赁合同，并与原告签署了《解除“租赁合同”协议书》。然而被告并未履行上述解除协议约定的全部义务，已经构成严重违约。现原告于2018年6月11日自行收回房屋。原告认为，上述租赁合同及解除协议系双方真实意思表示，系合法、有效，双方均应恪守。然而被告拖欠租金、物业管理费、水电费等款项，逾期将涉案房屋恢复原状并返还，以及逾期办理工商手续的行为有违双方约定，给原告造成重大损失，故原告向法院提起诉讼。
　　被告辩称：其承租涉案房屋只是做小生意的，商铺门口的灯一直不亮，原告也没有更换过。由于生意不好，2018年2月开始被告就付不出租金了，原告也劝其撤退。5月15日被告在物业看管下撤出涉案房屋。其对租金、物业费、水电费金额没有异议，保证金没收不同意，原告曾说保证金可以抵扣上述费用。房屋占用费原告没有说过，被告不知情。5月15日被告撤场后，16日原告就进行拆除了。滞纳金也不同意的，经营已经很困难了，本金交不出了，滞纳金也不同意支付。提前解除合同违约金不同意支付，是原告让被告不要继续承租的。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
　　1、《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》，证明原告与被告就涉案房屋租赁事宜的权利义务进行了约定；
　　2、《解除“租赁合同”协议书》，证明经原、被告协商一致，租赁合同于2018年5月15日解除，但被告至今未按该协议书的约定履行义务；
　　3、工商信息，证明被告仍以涉案房屋为注册地址。
　　被告对证据1无异议。对证据2认为其没有签订过，只是原告让其在一份还款协议的材料上签了字，签字后其也没拿到这份材料，确实也没有按照协议还款。对证据3无异议，工商登记信息确实没有注销，但会尽快注销。
　　被告在本案中未向本院提交证据。
　　本院对双方无异议的原告证据1、证据3予以确认并在卷佐证。对双方有争议的原告证据2，本院认为，该证据有原件与之核对，被告虽予以否认但并无相反证据，本院确认该证据的证明效力。
　　根据原告提交的证据，以及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区七莘路XXX号房屋的所有权人为案外人上海金球投资控股有限公司【原上海金球(集团)有限公司】。
　　原告凯德公司于2005年取得涉案房屋所有权人许可，获得对外分割、转租的权利。
　　2016年12月21日，原告凯德公司(出租方、甲方)与被告李某(承租方、乙方)签订《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》，约定：专用条款：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场被称为“凯德七宝购物广场”XX层XX号。甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为186.86平方米。该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2017年2月18日至2020年2月17日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起57天的装修期，即2016年12月23日至2017年2月17日。保底租金：按租用面积计算。第一个至第二个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米240元。含税月保底租金为44,846.4元。第三个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米255元。含税月保底租金为47,649.3元。提成租金：第一个至第二个租金计收年度的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的11%计算的金额。第三个租金计收年度的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的12%计算的金额。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金160,000.74元。甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月30.42元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为5,684.28元。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米28.15元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米28.15元的违约金。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金29,897.6元。若乙方不论任何原因实际租赁不满通用条款20.1条规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或宣传推广费。通用条款：……其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用)，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。关于合同变更和解除，双方在12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的……
　　合同签订后，双方各自履行相应的义务。
　　2018年2月开始，因经营困难，被告开始欠付租金、物业管理费、水电费等费用。
　　2018年5月15日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《解除“租赁合同”协议书》一份，约定：鉴于甲乙双方已于2016年12月21日签订了关于02层42号房屋编号为MLEAS-2051-A-2016-IC0155的《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》。经甲、乙双方协商，对《租赁合同》解除的相关事宜达成以下协议：1、甲、乙双方同意于2018年5月15日解除《租赁合同》。2、该房屋的交还：2.1、乙方应于2018年5月15日将该房屋恢复原状交还甲方。2.2、乙方交还该房屋时，若甲方发现该房屋或装修、设备和设施被损坏或遗失的。甲方有权要求乙方赔偿。2.3、如乙方未依据本协议的约定交还该房屋，甲方有权按照每日每平方米28.15元的标准向乙方收取占用期间的房屋使用费，并按照《租赁合同》相关约定执行。3、甲、乙双方确认：截至(止)至2018年5月15日，乙方尚拖欠该房屋2018年2月部分、3月及4月1日至4月15日租金及物业管理费123,326.7元，2018年2月至2018年3月水电费6,527.65元，2018年4月16日起至2018年5月15日租金及物业管理费49,715.67元，2018年4月至2018年5月水电费以实际账单为准。乙方应于本协议签订之日或之前付清上述款项。4、因乙方申请提前退租，导致“租赁合同”被提前解除的，故乙方同意：乙方根据“租赁合同”支付的租赁保证金160,000.74元，公共事业保证金29,897.6元，共计189,898.34元，将用于抵扣本协议第三条乙方拖欠的部分款项(即2018年4月16日起至2018年5月15日的租金、物业管理费以及2018年4月及以后的水电费)，抵扣剩余部分，甲方不再予以返还，并归甲方所有；未予抵扣的欠费，乙方应当于本协议签订之日或之前向甲方付清。5、乙方逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向乙方追索。6、乙方应在2018年6月14日前，办理完毕以该房屋为工商注册登记地址的工商变更登记/或注销手续。若乙方逾期办理，每逾期一天，应向甲方支付相当于每日每平方米28.15元的违约金，逾期超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径要求乙方履行义务。7、若乙方逾期交还该房屋的，甲、乙双方确认：乙方放弃在该房屋中所有财产的权利，而由甲方任意处置，且该房屋内的所有添附物及动产归甲方所有；同时，若甲方将该房屋恢复原状的，则有关恢复原状费用(包括恢复原状费及处置有关财产的费用)由乙方承担，而乙方对恢复原状的费用金额没有任何异议。8、甲、乙双方同意：在乙方按约定期限履行完毕本协议全部义务后，甲方将不再根据“租赁合同”有关约定追究乙方提前退租的违约责任；否则，甲方除有权要求乙方按本协议承担有关付款义务外，还有权根据“租赁合同”12.2条及其他相关约定追究乙方提前解除“租赁合同”的违约责任。9、2018年5月16日起，甲方有权将该房屋另行出租。10、本解除协议未尽事宜参照“租赁合同”执行。11、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效。
　　因被告未履行上述解约协议，原告于2018年6月11日自行收回了涉案房屋，并向本院提起诉讼。
　　另查明，被告于2019年1月9日注销了涉案房屋上工商登记手续。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。支付租金系被告作为承租人的主要合同义务，被告理应按约及时足额支付。然被告在履约过程中拖欠租金、物业管理费等费用，已构成违约。根据原、被告就合同解除相关事宜达成的《解除“租赁合同”协议书》，双方之间房屋租赁合同于2018年5月15日解除，故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年5月15日解除之事实。
　　协商一致解除合同的实质是当事人在合同履行过程中以新的合意变更之前的合意，因此在原、被告签订《解除“租赁合同”协议书》后，被告应按照该协议书约定的条款处理房屋租赁合同解除后果。因此，原告诉请被告支付拖欠租金、物业管理费及水、电费之诉请，符合双方的协议约定，本院予以支持。被告同时还应按约承担逾期支付租金、物业管理费及逾期工商注销的违约金。对于逾期支付各项费用以及逾期办理工商注销手续的违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期支付各项费用的违约金为日万分之六，逾期办理工商注销手续违约金为每日200元。对于滞纳金的起算时间，因合同约定支付时间为每月第一个工作日，经查2018年5月的第一个工作日为5月2日，故本院调整滞纳金起算时间为2018年5月3日。
　　虽然《解除“租赁合同”协议书》第4条约定了租赁保证金及公共事业保证金可以予以退还，但由于被告并未按照该协议书履行，因此根据该协议书第8条之约定，原告仍可按照房屋租赁合同第12.2条、第23.3条约定向被告主张没收已支付的租金、租赁保证金及其他费用，要求被告补足装修期租金及物业管理费，并可向被告主张解约违约金。对于解约违约金的金额，本院考虑到解约违约金主要弥补的是原告房屋空置期损失以及原告已没收被告租赁保证金之事实，酌定被告还应向原告支付解约违约金150,000元。原告已收取被告的公共事业保证金29,897.6元，应当返还被告。
　　至于房屋占有使用费，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告在与被告签订《解除“租赁合同”协议书》后应及时收回涉案房屋。虽原告自认于2018年6月11日才收回涉案房屋，但根据双方《解除“租赁合同”协议书》第2.1条、第9条之约定，原告有权于2018年5月16日起将房屋另行出租，因此，对于未及时收回房屋而造成的扩大损失，应由原告自行承担，对于原告此项诉请本院不予采纳。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、确认原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司与被告李某之间的《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》于2018年5月15日解除；
　　二、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司2018年2月部分租金及自2018年3月1日起至2018年5月15日止的租金人民币153,239.07元，以及以人民币153,239.07元为基数，自2018年5月3日至实际支付之日止，按日万分之六为标准计算的逾期付款违约金；
　　三、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2018年2月1日起至2018年5月15日止的物业管理费人民币19,803.3元，以及以人民币19,803.3元为基数，自2018年5月3日至实际支付之日止，按日万分之六为标准计算的逾期付款违约金；
　　四、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2018年2月起至2018年5月15日止的电费人民币10,702.5元，以及以人民币6,041.26元为基数，自2018年5月16日起至实际支付之日止，按日万分之六为标准计算的逾期付款违约金；
　　五、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司装修期内的租金及物业管理费人民币95,880.22元；
　　六、被告李某已经支付的租赁保证金人民币160,000.74元，原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司不再予以返还；
　　七、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司提前解除《凯德七宝购物广场房屋租赁合同》违约金人民币150,000元；
　　八、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司逾期工商注销违约金人民币41,800元；
　　九、原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告李某返还公共事业保证金人民币29,897.6元；
　　十、驳回原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币7,208.18元，由被告李某负担人民币4,252.83元，由原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司负担人民币2,955.35元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈  洁

书记员：李雪雯