凡建军与上海翔皋物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：凡建军，男，1987年4月26日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：谢东东，上海申创律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海翔皋物业管理有限公司，住所地上海市金山工业区。
　　法定代表人：朱建林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告凡建军与被告上海翔皋物业管理有限公司(以下简称翔皋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序。2019年5月13日，翔皋公司向本院递交反诉状，本院经审查后予以受理，并与本诉合并进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序。本案分别于2019年5月29日、2019年12月27日公开开庭进行了审理。凡建军及其原委托诉讼代理人李晓瑞，翔皋公司的委托诉讼代理人陈俊参加了第一次庭审；原告凡建军及其委托诉讼代理人谢东东，被告翔皋公司的委托诉讼代理人陈俊参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告凡建军向本院提出诉讼请求：判令1.解除凡建军与翔皋公司于2018年10月25日签订的《租赁合同书》；2.翔皋公司返还凡建军房屋租金37,500元、转让费25,000元、押金25,000元；3.翔皋公司赔偿凡建军物业费1,460元、加盟费32,000元、装修费117,620元、物料费33,830元、设备费5,800元；4.翔皋公司赔偿凡建军营业损失200,000元。事实和理由：凡建军准备做奶茶生意，遂与案外人徐成涛共同租赁上海市闵行区龙茗路XXX号门面房。2018年10月23日，徐成涛先与翔皋公司签约，再由凡建军与徐成涛签订合租合同。之后，翔皋公司又于2018年12月25日重新与凡建军补签房屋租赁合同，合同期限暂定2018年10月25日至2019年10月24日，以翔皋公司和该物业的合同期限为准，合同期暂定为三年。凡建军与徐成涛签订租赁合同时就要求翔皋公司尽快提供产证办理营业执照，翔皋公司也承诺会尽快提供，但一直未提供。2018年11月16日，凡建军的奶茶店正式开业，之后陆陆续续经营，期间凡建军和翔皋公司工作人员多次电话联系沟通提供产证事宜，但无果。现凡建军为维护自身合法权益，诉至法院。
　　被告翔皋公司辩称：同意解除合同，但系因凡建军延迟支付租金导致，故合同解除时间为2019年2月1日；凡建军实际使用了租赁房屋，故不同意返还租金；凡建军向翔皋公司支付的转让费实际是中介费和空房期损失，故不同意返还；翔皋公司不存在违约行为，故不同意赔偿物业费、加盟费、装修费、物料费、设备费及营业损失，退而言之，即使翔皋公司违约，根据合同约定，赔偿上限为25,000元。综上，不同意凡建军的诉讼请求。
　　反诉原告翔皋公司向本院提出反诉请求：判令1.确认凡建军与翔皋公司于2018年10月25日签订的《租赁合同书》于2019年2月1日解除;2.凡建军支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按479.50元/日计算的房屋租金和使用费；3.凡建军支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按479.50元/日的双倍计算的逾期支付租金违约金。诉讼中，翔皋公司将第2项反诉请求变更为：凡建军支付翔皋公司自2019年1月24日起至2019年4月10日止按12,500元/月计算的房屋租金和使用费32,089元。事实与理由：凡建军与翔皋公司于2018年10月25日签订《租赁合同书》一份，约定：翔皋公司将上海市闵行区龙茗路XXX号-2房屋出租给凡建军，合同期为3年，合同每年签订，第一年合同期限为2018年10月25日至2019年10月23日，第一个月租金37,500元，以后每月租金12,500元，租金每三个月支付一次，押金为25,000元；凡建军仅支付了第一期租金，之后就以无证照不能经营为由，不再支付租金，但一直占有使用房屋且正常经营。双方签订的合同并未约定翔皋公司有为凡建军办理或提供证照的义务，故凡建军不支付房屋租金的行为明显违约。根据《租赁合同书》的约定，凡建军应于2019年1月24日前10日支付第二期房租，但凡建军未支付房租，故双方合同自2019年2月1日起自然终止。现要求凡建军根据合同约定支付房屋租金和使用费，并承担违约责任。翔皋公司为维护自身合法权益，向法院提起反诉。
　　反诉被告凡建军辩称：同意解除合同，但解除时间为2019年1月24日；翔皋公司未经同意擅自转租，故《租赁合同书》无效；其未依约支付租金，原因是翔皋公司无法提供办理营业执照的相关手续，故其不应承担违约责任；虽然其于2019年4月10日交还案涉商铺，但因翔皋公司违约在先，故相关损失应由其自行承担。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年12月25日，翔皋公司作为甲方，凡建军作为乙方，双方签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将上海市闵行区龙茗路XXX号-2的物业出租给乙方使用，建筑面积约20平方米，在该物业和甲方续签成的情况下，暂定2018年10月25日起至2019年10月24日(以甲方和该物业的合同期限为准，合同期暂定为三年，合同书每年续签一次)，甲乙双方约定前一个月的租金为37,500元，以后每月房租为12,500元；乙方每3个月向甲方缴纳一次房租，于2018年10月23日支付62,500元，于2019年1月24日支付37,500元，以此类推；乙方须向甲方支付保证金25,000元，本合同保证金为甲方赔给乙方的最高赔偿金，如乙方投资大，可另签补充合同增加保证金的金额，否则以本合同的保证金为准；若乙方无违约及房屋没破坏，乙方缴纳的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用(如物业管理费0.2元/天/m2、水、煤、有线费、电、管理费、税费凭乙方的租金完税证明等)，剩余部分无息归还乙方所有；乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期一日，保证金按当天房租金的十倍计算，逾期三日未付清费用的，甲方有权停电、锁门、为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任；租赁期间，使用该物业所发生的物业管理费、水、电、煤、有线费、管理费及财务工资、税费等一切费用由乙方承担；甲乙双方约定本合同违约金定为3万元；乙方未按本合同规定日期交纳甲方房租金超过叁日的，违约方承担违约责任并赔偿本合同违约金给未违约方；双方约定除合同书两份外，甲方不提供任何材料给乙方；甲乙双方有纠纷可向法院起诉，败诉方必须赔偿对方损失(最高赔偿不超过本合同的保证金)。
　　2018年10月25日，翔皋公司向凡建军收取2018年10月25日至2019年1月24日期间的房屋租金(包括首月租金37,500元、第二、三个月租金每月12,500元)和保证金25,000元，双方在《收条》中明确首月租金含有中介费和空房期，故在任何情况下不退。同日，翔皋公司向凡建军交付上海市闵行区龙茗路XXX号-2房屋。
　　2018年12月14日，翔皋公司向凡建军收取上海市闵行区龙茗路XXX号-2房屋2018年10月25日至2019年10月24日期间的物业管理费1,460元。
　　2018年10月17日、2018年10月23日，凡建军与上海宫悦企业管理有限公司就“鹿角巷”餐饮项目在上海市闵行区龙茗路区域内的单店合作事宜相继签订《定金合同》和《餐饮服务协议书》，上海宫悦企业管理有限公司分别收取凡建军10,000元、22,000元，合计32,000元。
　　2018年10月27日，凡建军与昆山市品信装饰设计工程有限公司签订《建筑装饰工程设计施工合同》，工程名称为龙茗路XXX号设计施工装饰工程，工期为2018年10月25日至同年11月17日，合同价款为99,200元。昆山市品信装饰设计工程有限公司出具奶茶店仓库装修清单一份，工程名称为龙茗路XXX号奶茶店，含拆除工程、墙面工程、顶面工程、水电工程等，价款合计18,424元。该公司还于2018年11月15日、2018年11月25日向凡建军出具金额分别为99,200元、18,420元的《收据》各一份。
　　凡建军曾向上海宫悦企业管理有限公司下单订购奶茶店各类物料合计金额26,150元，另订购专用黑糖、可可粉、抹茶粉等物料。上海宫悦企业管理有限公司分别于2018年11月1日、11月2日收取凡建军物料定金13,830元、物料款补款20,000元。
　　凡建军分别于2018年11月4日、11月6日购买电磁炉和LED灯箱广告牌，分别支出3,400元、2,400元。
　　2018年11月16日，凡建军经营的鹿角巷(龙茗路店)正式开业。该日至次月15日期间，奶茶店经营账单应收合计47,708元，实收合计39,320.10元。
　　2018年11、12月期间，凡建军与翔皋公司的经办人丁振华在微信中沟通办证事宜。
　　2019年1月7日，凡建军向本院递交起诉状要求解除案涉《租赁合同书》。
　　2019年1月16日，翔皋公司向凡建军邮寄《通知》，内载“凡建军您好：你租我公司上海市闵行区龙茗路XXX号--2门面，应于2019年1月24日前10天缴纳房租，至今我公司一直没有收取到。现通知贵方已违约合同(3-1)条款：甲乙双方约定：乙方不得以任何理由延迟支付租金，如逾期一日，保证金按当天房租金的十倍计算，逾期三日未付清费用的，甲方有权停电、锁门、为此所造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任……甲方无需向法院起诉，视为乙方自愿无条件放弃本合同，有权将该物业租给他人使用，同时本合同自动作废。”该《通知》未能送达凡建军。
　　凡建军提供的录音资料显示，2019年3月3日，翔皋公司代表在与凡建军协商过程中有过以下陈述：“你不租，那么你现在装修投资也增大了，就是因为我们这个证件现在就是没有提供给你，没有及时提供给你材料。”、“……，现在就是说呢不管开始不开始，材料是没有提供是事实。”、“虽然没有及时提供材料，但是你们在正常营业。”、“间断性的不管怎么间断性的，实际的工商没有来封存这是事实。”
　　凡建军确认其实际经营至2019年3月5日。凡建军与翔皋公司于2019年4月10日办理退房手续。
　　凡建军和翔皋公司在庭审中一致确认案涉商铺结欠电费1.83元，翔皋公司同意在扣除该部分电费后返还押金。
　　沈娟作为出租方(甲方)、刘燕作为承租方(乙方)，双方于2016年10月15日签订《租赁合同》一份，约定：沈娟将上海市闵行区龙茗路XXX号房屋出租给刘燕，租赁期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止；甲方完全并合法拥有所出租的“租赁物”的代管出租权即经租权；本次合同结束，乙方在不违反租房合同，不欠甲方房租情况下，根据大房东房价上浮，自动续签给乙方。次日，沈娟出具《证明》一份，内载“同意刘燕或刘燕的委托人将上海市闵行区龙茗路XXX号经营性质的门面对外出租及管理，上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准(不得超过合同法的第贰佰壹拾肆条的租赁最长期限，超过部分无效)。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。”之后，刘燕委托翔皋公司以其自己的名义对外出租和管理案涉商铺。该商铺登记的权利人为陈向东，建筑类型和用途均为店铺。
　　以上事实，由《租赁合同书》、《收条》、《项目合作申请书》、《定金合同》、POS签购单、刷卡记录、《建筑装饰工程设计施工合同》、奶茶店仓库装修清单、《上海宫悦餐饮管理有限公司发货单》、支付宝转账记录、账单截图、天猫购货订单、各类《收据》、录音资料、微信聊天记录、《退房签收单》、《租赁合同》、《证明》、《房地产权证》、《上海市不动产登记簿》及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
　　本院认为，根据在案证据，案涉商铺系沈娟出租给刘燕，沈娟并出具《证明》，表明其同意刘燕或刘燕的委托人将商铺转租他人，且授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准。因此，翔皋公司受刘燕委托，以自己的名义与凡建军签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。凡建军以翔皋公司未经同意擅自转租为由，主张转租合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本院认为，虽然凡建军诉称因为翔皋公司不提供办证资料，导致其未能办理营业执照，从而导致其合同目的无法实现，但根据《租赁合同书》的约定，翔皋公司并没有向凡建军提供任何材料的义务，凡建军也未提供证据证明翔皋公司口头承诺交付办理营业执照的材料，而且根据凡建军和翔皋公司经办人之间的微信聊天记录及2019年3月3日见面协商的录音资料，只能反映出双方协商的过程，翔皋公司在2019年3月3日承认没有提供材料的事实，但并无证据表明翔皋公司拒绝提供上述材料，且凡建军未提供其曾经向有关部门申请办理营业执照的相关证据。另外，本院注意到，凡建军实际经营至2019年3月5日，但其早于2019年1月7日已就本案纠纷向本院提交民事起诉状。因此，凡建军以因翔皋公司过错导致其合同目的不能实现而要求提前解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。凡建军自2019年1月24日起拖欠租金，存在违约行为，翔皋公司因此具有合同解除权，但其未向凡建军送达解除合同，故翔皋公司要求确认合同于2019年2月1日解除的诉请于法无据，本院不予支持。凡建军与翔皋公司实际于2019年4月10日办理了退房手续，故本院认为以该日作为双方租赁合同的解除日较妥。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。下面，本院根据上述法律规定，结合查明的事实，就双方提出的其余各项诉讼请求作如下处理：
　　一、关于凡建军要求翔皋公司返还的房屋租金37,500元和翔皋公司要求凡建军支付的房屋租金和使用费32,089元。本院认为，因凡建军要求返还的房屋租金发生于2018年10月25日至2019年1月24日期间，该期间原告实际使用了案涉商铺，且属于合同约定凡建军应付租金的租赁期限内，故凡建军要求翔皋公司返还房屋租金37,500元的诉请于法无据，本院不予支持；之后凡建军于2019年4月10日向翔皋公司返还租赁商铺，故凡建军作为承租人理应按照合同约定的标准向出租人翔皋公司支付计自2019年1月25日起至2019年4月10日止的租金31,854.84元。
　　二、关于凡建军主张的押金。现双方合同已经解除，翔皋公司同意在扣除结欠的电费后向凡建军返还押金，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。
　　三、关于凡建军主张的物业费。凡建军已预交2018年10月25日至2019年10月24日期间的物业费，因翔皋公司于2019年4月10日收回案涉商铺，之后凡建军未再继续使用该商铺，故翔皋公司应返还凡建军2019年4月11日至2019年10月24日期间的物业费计788元。
　　四、关于凡建军主张的转让费，双方在庭审中确认实际是包含于首月租金中的中介费和空房期损失。本院认为，首先，《收条》中明确该部分费用在任何情况下不退；其次，凡建军仅支付了一期租金便不再继续依约履行合同义务，导致解除合同的责任在于凡建军，并非翔皋公司。因此，凡建军要求翔皋公司退还转让费无依据，本院不予支持。
　　五、关于凡建军主张的装修费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，本案致使租赁合同解除之原因在于凡建军违约，理应由其自行承担装饰装修损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
　　六、关于凡建军主张的加盟费、物料费、设备费。前述费用均系凡建军投资经营所需的商业成本，其要求翔皋公司承担该部分损失无合同和法律依据，本院不予支持。
　　七、关于凡建军主张的营业损失。首先，凡建军未能提供充分证据证明其具体损失金额，其次，本案《租赁合同书》的解除原因在于凡建军自身，并不能归咎于翔皋公司，故凡建军无权要求翔皋公司予以赔偿。
　　八、关于翔皋公司主张的逾期支付租金违约金。本院认为，双方在《租赁合同书》中约定，凡建军不得以任何理由延迟支付租金，如逾期一日，保证金按当天房租金的十倍计算。现凡建军逾期支付租金，理应承担逾期付款的违约责任。凡建军对逾期支付租金违约金不予认可，且认为计算标准过高。本院认为，针对翔皋公司主张逾期支付租金违约金的期间，上述条款无论解读为每逾期一日，每日按日租金的十倍计算逾期支付租金违约金，还是逾期一日，则按日租金的十倍计算逾期支付租金违约金，计算标准均属过高，故本院综合考虑当事人的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持2019年1月24日至2019年4月10日期间的逾期支付租金违约金1,140元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)凡建军和被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司于2018年10月25日签订的《租赁合同书》于2019年4月10日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)凡建军押金24,998.17元；
　　三、被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)凡建军物业费788元；
　　四、原告(反诉被告)凡建军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司2019年1月25日至2019年4月10日期间的房屋租金31,854.84元；
　　五、原告(反诉被告)凡建军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司2019年1月24日至2019年4月10日期间的逾期支付租金违约金1,140元；
　　六、驳回原告(反诉被告)凡建军其余本诉请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司其余反诉请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,473.15元，由原告(反诉被告)凡建军负担8,028.50元，被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司负担444.65元；反诉案件受理费1,243.26元，由原告(反诉被告)凡建军负担312.44元，被告(反诉原告)上海翔皋物业管理有限公司负担930.82元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴文静

书记员：马爱军