冷某某、随州市交通物流发展局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：冷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：龚海滨，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：随州市交通物流发展局，住所地随州市擂鼓墩大道。法定代表人：蔡永安，该局局长。委托诉讼代理人：周晓俊，湖北五合律师事务所律师。

上诉人冷某某上诉请求：撤销一审判决，改判或将本案发回重审；案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人于2014年4月将案涉房屋转给第三人汤东旭经营，被上诉人对房屋转租知情亦未提出异议，且被上诉人向第三人收取房租，上述事实说明上诉人与被上诉人之间已解除房屋租赁关系，上诉人不应承担房租的清偿义务。二、上诉人租赁案涉房屋交付的保证金5万元应由被上诉人返还。三、被上诉人同意上诉人对案涉租赁房屋进行内部装饰装修，上诉人为此投资66.5万元用于装饰装修，上述款项应由被上诉人给予补偿。四、被上诉人未安排人员接收案涉房屋，是导致房屋闲置的主要原因，上诉人不应当承担合同解除后房屋占用费及滞纳金。被上诉人随州市交通物流发展局辩称：一、上诉人违反合同约定将案涉房屋转租给汤东旭等人，答辩人是在收到上诉状才知道上诉人与次承租人存在租赁关系的，在知道涉房转租后，答辩人要求次承租人提供了房屋租赁合同及支付给上诉人租金的收据，上诉人主张答辩人知情属主观臆断。二、在本案诉讼过程中，答辩人无法正常联系上诉人，一审也是公告送达相关的诉讼文书，上诉人承租案涉房屋是用于经营宾馆，营业场所内有上诉人登记的工商营业执照、特种行业许可证、税务登记证，答辩人向上诉人经营场所的人员下达解除合同通知书，符合法律规定。三、依据房屋租赁合同的约定，上诉人承租房屋期间应按期支付租金，答辩人并未实际收取次承租人房屋租金，上诉人主张答辩人收取租金没有事实依据，上诉人未按照合同约定支付租金，答辩人依约解除房屋租赁合同，符合法律规定。四、答辩人不能收回案涉房屋的违约责任在上诉人，因房屋存在转租导致次承租人不能正常腾退案涉房屋，对于解除合同次承租人占用房屋费用应由上诉人自行承担。原审原告随州市交通物流发展局向一审法院起诉请求：解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，判令冷某某支付房租98000元及滞纳金，返还租赁房屋并承担违约责任。一审法院认定的事实：随州市交通物流发展局原名随州市公路规费征稽处直属所，该局于2010年8月18日根据随州市机构编制委员会办公室随编办发（2010）52号文件更名。2009年9月26日原随州市公路规费征稽处直属所与冷某某签订《租房合同书》，合同第一条约定：随州市交通物流发展局将交通大道257号办公楼房屋五间五层整体出租给冷某某（乙方）使用。第二条约定：租赁期限十年，自2009年12月1日至2019年11月30日。第四条约定：冷某某每年付租金12万元，全年分两次付清。前5年每年按5%递增租金，后5年根据市场行情由甲乙双方协商，适当调增比例。第十四条约定：乙方拖欠房屋租金的，甲方有权从欠交租金之日起收回房屋，乙方同意甲方扣除保证金并承担违约金60000元。2010年9月1日原随州市公路规费征稽处直属所与冷友成（冷某某曾用名）签订《租房合同书》，合同第一条约定：随州市交通物流发展局将交通大道257号附属门面5间2层房屋出租给乙方（冷某某）使用。第二条约定：租赁期限九年，自2010年9月1日至2019年8月31日。第四条约定：冷某某前5年每年付租金4.8万元，每年9月1日前付清，后4年房租金额视具体行情向上适当调整。第十四条第二款约定：乙方拖欠房屋租金一个月的，甲方有权从当月11日开始，每迟交一天房租按月租金的10%计征滞纳金，以此类推。第四款约定：乙方因计划生育、综合治理等出现问题的或违反本合同，甲方不予退还本合同第三条所提及的保证金，并有权终止本合同。截至2016年3月冷某某已拖欠随州市交通物流发展局房屋租金98000元（其中：交通大道257号办公楼五间五层的租金70000元，办公楼附属门面房屋租金28000元）。3月25日随州市交通物流发展局向冷某某送达了解除合同的通知，并要求冷某某支付房屋租金，腾空房屋。一审法院认为：随州市交通物流发展局、冷某某两方签订的《租房合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同第十四条约定，乙方拖欠房屋租金的，甲方有权收回房屋。随州市交通物流发展局2016年3月25日向冷某某下达了通知，依法自通知到达之日起已视为解除合同。现随州市交通物流发展局要求支付拖欠的租金、腾退房屋，合法有据，应予以支持。随州市交通物流发展局、冷某某双方在合同书中约定的60000元违约金明显过高且不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、冷某某于判决生效起三十日内将位于随州市交通大道257号办公楼房屋五间五层和附属门面五间二层租赁房屋腾退并返还给随州市交通物流发展局。二、冷某某在判决生效后十日内支付随州市交通物流发展局交通大道257号办公楼房屋五间五层房屋租金70000元（2015年6月至2016年3月）、附属门面五间二层房屋租金28000元（2015年9月至2016年3月），两项合计金额98000元；2016年4月份的租金至房屋实际腾退之日止的占有使用费按合同约定的租金标准计算。三、驳回随州市交通物流发展局的其他诉讼请求。案件受理费2250元，由冷某某负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人冷某某向本院提交了下列证据：证据一、解除合同通知书一份，拟证明上诉人没有收到解除合同通知，该通知的代收人是次承租人汤东旭，能证明被上诉人知道房屋转租的事实，解除合同的行为对上诉人不产生效力。证据二、银行转账流水一份，拟证明次承租人汤东旭向被上诉人交纳了案涉房屋租金。被上诉人庭审质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为被上诉人不清楚房屋转租给了汤东旭经营。对证据二的真实性及证明目的均有异议，认为转账人与本案没有关联性，被上诉人于2016年3月16日收取了冷某某租金，是否为该笔转账款不能证实。被上诉人随州市交通物流发展局向本院提交了下列证据：证据一、工商营业执照、特种行业许可证、税务登记证各一份，拟证明上述证件登记的均为上诉人冷某某，被上诉人认为案涉房屋的实际经营者是冷某某。证据二、租赁合同及租金收据各一份，拟证明上诉人转租房屋并实际收取了次承租人的租金。上诉人庭审质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为案涉房屋的实际经营人是汤东旭。对证据二的真实性及证明目的均有异议，认为租赁合同的承租人没有实际经营，租金收据没有其他证据印证，案涉房屋具备交房条件，但被上诉人拒收。对双方有异议的证据，本院的认证意见为：对于上诉人冷某某提交的证据一，被上诉人对证据的真实性没有异议，且证据与本案的处理具有关联性，本院予以采信。对于上诉人的证据二，银行转帐流水记载的转账人、被转账人及款项的用途是否为交付案涉房屋租金没有其他证据相印证，本院不予采信。对于被上诉人的证据一，上诉人对证据的真实性没有，本院予以采信。对于被上诉人的证据二，双方对于案涉房屋转租给案外人均没有异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。
上诉人冷某某因与被上诉人随州市交通物流发展局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，冷某某与随州市交通物流发展局的《房屋租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案二审的争议焦点是：（一）被上诉人是否有权解除合同？（二）上诉人主张返还保证金、装修等费用的请求应否支持？针对上述争议焦点，本院作如下评判：关于焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”1、关于欠付租金的问题。结合本案查明的事实，被上诉人解除与上诉人之间的租赁合同是因为上诉人未依约支付案涉房屋租金。在合同履行过程中，冷某某将案涉房屋转租他人经营，并不导致案涉房屋租赁合同的权利义务发生转移，上诉人仍负有向被上诉人支付房屋租金等合同项下的义务，且上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同明确约定，乙方拖欠房屋租金的，甲方有权自欠交租金次日收回房屋。对上诉人认为被上诉人对于案涉房屋转租知情，租赁合同的相对方应为次承租人，租金应由次承租人支付的主张，本院不予支持。2、关于解除合同的条件是否成就。如上所述，合同签订后，上诉人负有支付租金的义务。从本案证据及当事人陈述看，上诉人上诉并未提出合同解除无效的理由。且一审被上诉人申请法院公告送达的原因是上诉人下落不明、不能确定送达地址。二审中，上诉人的委托诉讼代理人亦认可上诉人2015年底外出，未在随州市城区生活居住。在此情形下，被上诉人向上诉人经营场所的人员（案涉房屋）送达解除合同通知，解除合同的行为符合法律规定，一审认定双方提前解除案涉合同关系并无不妥。3、关于房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”上诉人主张被上诉人应自行收回案涉房屋，房屋占用费属于被上诉人自身原因扩大的损失，应由被上诉人自行承担。依据上述法律规定，在双方合同解除后，应由上诉人履行返还房屋的义务，上诉人未能举证证明案涉房屋符合返还的条件或履行了交付房屋的义务，被上诉人请求上诉人支付解除合同至实际腾退房屋的占用费，符合法律规定。关于焦点二：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”上诉人上诉提出的返还保证金及补偿房屋改造、装修损失，是基于被上诉人一审主张的诉讼请求而产生的新的诉讼请求，属于上诉人二审提出的反诉请求。对于上诉人主张返还保证金及补偿房屋改造、装修损失的诉求，被上诉人对此均不予认可，二审庭审中明确表示不同意调解。对此，本院认为，涉案租赁合同履行过程中上诉人是否支付了保证金及存在房屋改造、装修损失，未向本院提交相应的证据予以佐证，且被上诉人不同意调解，本院不予审查。综上所述，上诉人冷某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由冷某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　詹君健
审判员　　李　超
审判员　　周　鑫

书记员：何沛俊