冷文臣与牡丹江天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司民事判决书

原告（反诉被告）：冷文臣，男，1958年11月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牡丹江天信木业有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：郑宾加，总经理。
委托诉讼代理人：张兆顺，男，1956年12月28日出生，汉族，牡丹江天信木业有限责任公司法律顾问（系黑龙江省牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者），住黑龙江省牡丹江市阳明区。
被告：牡丹江市长城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：孙来福，男，经理。
委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。

原告冷文臣与被告牡丹江天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司房屋拆迁安置纠纷一案，本院已于2015年7月15日作出（2014）阳民初字第76号民事判决书，判决结果为：1.驳回原告冷文臣对被告牡丹江天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司的诉讼请求；2.驳回反诉原告牡丹江天信木业有限责任公司对反诉被告冷文臣、唐志的诉讼请求。该判决发生法律效力后，牡丹江市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）黑10民再15号民事裁定书，通过再审程序撤销了本院作出的（2014）阳民初字第76号民事判决，并发回本院重审。本院于2016年10月25日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷文臣及委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼，被告牡丹江天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）的委托诉讼代理人张兆顺、牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）的委托诉讼代理人刘玉章到庭参加诉讼。由于在原一审期间本院依职权追加唐志为第三人参加诉讼，因此，发回重审裁定书中列有第三人。但是唐志的诉讼主体资格已被生效法律文书确定与本案无关，本院认为不需要唐志作为本案第三人参加诉讼，故本案立案时未列第三人。本案现已审理终结。
原告冷文臣向本院提起诉讼请求：1.判令二被告给原告出具办理房屋的相关手续，并协助原告办理房屋产权证书；2.判令二被告停止侵权，立即腾出并交付原告所有权964平方米场地；3.判令二被告返还应收取的场地租赁费441120.00元；4.案件受理费由二被告承担。在本案庭审中，原告冷文臣明确第3项诉请，不是主张场地租赁费，而是要求返还该房屋回迁时起至房屋交付给原告时止的房屋占有使用费（已扣除应交的房屋差价款60万元）。事实和理由：2002年12月25日被告天信公司与原告冷文臣签订房屋动迁协议书，约定被告天信公司对原告所有权在牡丹江市光华街59号原牡丹江市木材总公司办公楼第五层、六层，两层建筑面积共计964平方米房屋进行动迁，在动迁原址上建设黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场。工程完工后，被告天信公司按照原告原有建筑面积返还给原告建筑面积964平方米商业用房。964平方米商业用房具体位置，待工程规划设计图纸正式出来后，双方再明确划分。设计图纸出来后，在2003年9月26日原告与被告天信公司又签订一份补充协议，进一步确定原告964平方米商业用房具体场地是：一层南北方向B柱-E柱、东西方向5柱-6柱建筑面积300平方米；二层为南北方向A柱-E柱、东西方向4柱-7柱建筑面积664平方米，总建筑面积964平方米商业用地所有权归原告所有。黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场建成后，原告多次找被告天信公司主张权利，要求按协议约定位置交付场地。但被告天信公司以可替原告代租为由，没有交付该场地。2004年9月二被告将该商城租给他人开办浙中装饰材料城，租金每平方米大约10.00元，其中包括原告诉争的964平方米场地。但时至今日二被告也没有与原告对账，也没有返还原告应得的租赁费。期间，原告多次要求对账，二被告相互推诿。原告主张收回964平方米商业用场地，也被二被告以共同动迁，但意见不统一推脱拒绝交付。因此，原告向人民法院提起诉讼。

本院认为:一、关于被告天信公司与原告冷文臣之间法律关系问题。原告通过拍卖方式购买了被拆除房屋的所有权，原产权证照在被拆迁时尚未办理转移过户，由于原告取得该房屋所有权来源于司法机关的委托拍卖。因此，可以确定原告冷文臣是被拆除963.58平方米办公用房的所有权人。虽然被告天信公司在对原告冷文臣所有的涉案房屋拆除时，不具备拆迁安置的法定职能。但并不必然导致双方所签订的房屋动迁协议无效，如果无效将会造成原告冷文臣涉案物权被非法消灭的法律后果。况且双方的真实意思表示是将拆除房屋在原址上返还同等建筑面积的商业用房，并约定补交房屋差价款，双方的利益并未受到损失，故应视为双方形成了房屋拆迁安置的法律关系，属于商业性拆迁行为。基于该协议约定的条款不违反相关法律的强制性规定，被告天信公司应当对拆除房屋行为承担民事责任。因此，本院确定被告天信应当承担返还原告冷文臣被拆除房屋的法律义务。由于被告天信公司在该建筑物中享有部分物权及对应份额，且经核实二被告合作建设涉案工程的备档图纸，证实原告冷文臣主张的位置与设计施工图纸相吻合，被告天信公司具备履行与原告冷文臣签订动迁协议中返还房屋的能力。因此，本院确定被告天信公司在该建筑物中所占有的商业用房面积中，有964平方米商业用房的所有权属于原告冷文臣。故本院对原告冷文臣要求被告天信公司返还建筑面积为964平方米商业用房的诉讼请求予以支持，并负有办理（或出具相关确权手续）权属转移的法律责任。二、关于被告天信公司主张的反诉请求问题。本院认为，根据该协议约定，被告天信公司负有交付房屋的义务，同时也享有收取原告冷文臣该房屋差价款的权利。由于被告天信公司在法定程序内提起反诉请求，原告诉请中的使用费折抵也涉及扣除房屋差价款问题，证明被告天信公司的反诉请求符合法律规定。因此，原告冷文臣的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。根据双方提供的现有证据分析，原告冷文臣向本院提交证据原件书写的房屋差价款为60万元，被告天信公司提交证据原件书写的房屋差价款为158万元。二份证据除房屋差价款金额不同外，其他内容完全一致，说明只有一份是双方当事人的真实意思表示，而不能推定房屋差价款是二份证据书写金额之和。根据民事诉讼证据规则的规定，由主张方负有举证责任并承担对己不利的后果。显然金额为158万元证据是由反诉原告天信公司提出的，而原告冷文臣提供的对抗证据证实涉案房屋差价款为60万元，且又提供形成此数额的关联证据予以佐证，且被告天信公司认可关联证据存在的事实。被告天信公司应当对其主张的158万元的证据的证明力，负有补强证据的举证义务。同时，综合考虑原告冷文臣的购买房屋成本、安置房屋增值空间、当年销售现值及当年规定安置补差标准等诸多因素，本院确定涉案房屋差价款为60万元符合实际情况，因此，对原告冷文臣持有的《房屋动迁协议书》证明的内容予以采信。故本院对被告天信公司要求原告冷文臣支付房屋差价款60万元的反诉请求予以保护；由于涉案房屋至今没有完成交付，被告天信公司负有一定过错。故对被告天信公司要求原告冷文臣支付10万元利息损失的反诉请求不予支持。三、关于被告长城公司如何承担本案法律责任问题。虽然被告长城公司并未在该房屋动迁协议书及补充协议书上签字认可，但根据二被告之间存在共同合作建设的法律关系，并在双方签订的合作合同中，明确约定该建筑物整体面积中存在各自享有的份额及商业用房面积。被告长城公司作为该建筑物的开发单位，应当承担划分该建筑物的协助义务。鉴于被告天信公司与原告冷文臣形成的动迁安置房屋协议，并未侵害被告长城公司独立享有的物权，被告长城公司与被告天信公司签订合作合同中，也认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁这一事实。因此，本院确定被告长城公司应当在被告天信公司独立享有的商业用房面积内，协助原告冷文臣办理964平方米商业用房的交接及权属转移义务。同时，被告长城公司有权在该建筑物的整体面积中，予以减除被告天信公司所占面积及对应份额，该物权归原告冷文臣所有。协助交付商业用房的具体位置，可参照原告冷文臣与被告天信公司约定的位置，或者依据该协议约定由原、被告根据实际情况协商处理。四、关于原告冷文臣主张的占有使用费问题。本院认为，根据原告冷文臣与被告天信公司签订的房屋动迁协议约定，因本案系合同纠纷，双方未在协议中约定违约事项，即便是存在占有使用的事实，原告亦未向本院提供有效证据予以支持。但原告冷文臣也应当在取得涉案物权后，依据具体占用物所产生的实际损失，另行行使诉讼权利。因此，本院对原告要求二被告返还占有使用费441120.00元的诉讼请求不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，至合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第九十条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”、《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十六条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担应当的责任。”、《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：

一、被告牡丹江天信木业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将其在原“黑龙江省中俄木材集散中心”（该建筑物坐落于牡丹江市阳明区光华街59号，现为“阳明家具城”）所有的商业用房中，返还给原告冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，并协助其办理过户或为其出具产权过户相关手续；
二、被告牡丹江市长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，在原“黑龙江省中俄木材集散中心”中协助划分并交付给原告冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，同时，协助原告冷文臣办理该商业用房的转移过户相关事宜，或为其出具产权相关手续；（具体位置可参照原告与被告牡丹江天信木业有限责任公司签订的补充协议约定的位置，或者依据该协议由双方根据实际情况协商处理，并以产权管理部门测绘确定的建筑面积为准。）
三、原告冷文臣于本判决生效之日起三十日内，支付被告牡丹江天信木业有限责任公司房屋差价款600000.00元；
四、驳回原告冷文臣的其他诉讼请求；
五、驳回被告牡丹江天信木业有限责任公司对原告冷文臣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46800.00元（原告冷文臣预交10000.00元，余款36800.00元批缓至执行程序中收回），由原告冷文臣负担7917.00元，由被告牡丹江天信木业有限责任公司负担38883.00元。一审反诉案件受理费12520.00元，由反诉原告牡丹江天信木业有限责任公司负担7620.00元，由反诉被告冷文臣负担4900.00元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　吕彦君 代理审判员　　王金凤 代理审判员　　于　杨

书记员：吴昊