冯文林与北京龙兴华辉投资有限公司、王某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：冯文林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，方正县疾病预防控制中心干部，住方正县。
被告：北京龙兴华辉投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦1605。
法定代表人：王力，职务：经理。
委托诉讼代理人：田利波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京龙兴华辉投资有限公司职工，住方正县。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京龙兴华辉投资有限公司股东，住方正县。
被告：大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区创业新街12号科技园C座304房间。
法定代表人：张晓华，职务：总经理。
委托诉讼代理人：朱景岩，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司经理，住巴彦县。

原告冯文林与被告北京龙兴华辉投资有限公司（以下简称“龙兴公司”）、被告王某某、被告大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鸿图公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月6日、8月28日两次公开开庭进行了审理。原告冯文林，被告龙兴公司委托诉讼代理人田利波，被告鸿图公司法定代表人张晓华及其委托诉讼代理人朱景岩到庭参加诉讼。被告王某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯文林向本院提出诉讼请求：1.龙兴公司、王某某履行双方于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》，立即将位于方正县方正镇××小区××区××楼××门××（××路××向北第一门，一层面积106.8平方米，二层面积213.6平方米）交付给冯文林；2.龙兴公司、王某某赔偿冯文林首付款中有偿借款70万元的利息损失604,800元；3.龙兴公司、王某某赔偿冯文林首付款中自有资金30万元的利息损失（按月息5厘计算）72000元；4.龙兴公司、王某某赔偿冯文林自2015年1月起至2018年8月租房租金损失439,000元；5.龙兴公司、王某某负担本案诉讼费用。2018年8月7日，冯文林申请追加鸿图公司为本案被告，并增加如下诉讼请求：1.鸿图公司立即将接盘开发的方正县方正镇龙兴小区B区7号楼1号门商服交付给冯文林；2.鸿图公司向冯文林提供办理房屋产权登记的相应合法手续。事实和理由：2014年4月6日，冯文林和龙兴公司、王某某签订《商品房买卖合同》，购买商品房一套，位于龙兴公司、王某某开发的方正县方正镇龙兴小区B区商服7号楼1号门（临团结路商服从南向北第一门），一层面积106.8平方米，二层面积213.6平方米，总价款185万元。冯文林按合同约定于同年4月6日交房款70万元，5月4日交房款10万元，6月5日交房款10万元，7月4日交房款10万元。合同约定2014年12月31日前交房，龙兴公司、王某某既没有履行协议向冯文林交房，也没有赔偿损失。2016年11月5日，龙兴公司、王某某与冯文林签订《补充协议》，约定2017年5月30日前交房，同时约定：“不能交房产生的一切后果和损失由违约方承担”，但龙兴公司、王某某至今仍未按照约定交付房屋，造成冯文林损失如下：购房首付款中有偿借款支付利息604,800元，自有资金利息损失72000元，外租房损失439,000元。现因鸿图公司为涉案房屋的开发商，故要求鸿图公司与龙兴公司、王某某共同交付房屋，并提供办理房屋产权登记的相应合法手续。
龙兴公司辩称，第一、2015年5月龙兴公司已经将楼盘交付给鸿图公司，冯文林应向鸿图公司主张交付房屋；第二、2017年12月王某某已经通知冯文林办理交房手续，不知道什么原因没有办成；第三、因龙兴公司已将楼盘交付鸿图公司，冯文林的损失是由没有及时交工交房产生的，责任不在龙兴公司。故冯文林诉请中关于赔偿的请求，与龙兴公司无关，龙兴公司不同意支付；第四、如果冯文林交付房屋尾款，龙兴公司同意交付房屋。
鸿图公司辩称，鸿图公司与冯文林没有合同关系。合同具有相对性，没有合同关系的当事人之间没有合同约束力。冯文林与鸿图公司不存在任何合同法律关系，应驳回冯文林的诉讼请求。
王某某未作答辩，也未提交书面答辩意见。
冯文林围绕诉讼请求，龙兴公司、鸿图公司为支持答辩意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
冯文林举示证据如下：
证据A1.2014年4月6日冯文林与龙兴公司签订的《商品房买卖合同》，2016年11月5日冯文林与王某某签订的《补充协议》，2014年4月6日至2014月7月4日期间冯文林向龙兴公司支付购房款收据4份，拟证实：2014年4月6日，冯文林购买龙兴公司开发的龙兴二期7号楼南向北第1号商服，并已交纳购房款100万元的事实。以上证据经龙兴公司质证无异议，鸿图公司质证认为对待证事实不知情，与鸿图公司无关。
证据A2.《房屋租赁合同》3份及收据11份，拟证实：因未按期交房给冯文林造成的租房、装修损失等合计439,000元,损失计算期间为:自2015年1月1日起至2018年8月30日止。以上证据经龙兴公司质证认为，冯文林主张的损失是由鸿图公司没交房造成的，与龙兴公司无关。鸿图公司经质证认为，对待证事实不知情，与鸿图公司无关。
证据A3.2014年4月6日至2018月5月6日期间董玉坤出具的收据4份，拟证实：因未按期交房给冯文林造成的利息损失604,800元。以上证据经龙兴公司质证有异议，认为冯文林购房首付款不能确定是借来的，还是其自有资金。鸿图公司质证认为对待证事实不知情，与鸿图公司无关。
证据A4.营业执照3份，拟证实：方正县方正镇黎明摩托城、方正县亿城电动车商店、方正县诚隆汽车销售服务中心由冯文林妻子董丽梅经营。以上证据经龙兴公司质证无异议，鸿图公司质证认为对待证事实不知情，与鸿图公司无关。
证据A5.证人王某1、王某2、由淑贤、张某的证言，拟证实：自2015年1月1日起至2018年8月30日止，冯文林在由淑贤、井孝宏、赵晓明处租房、装修，在哈尔滨尚新信诚广告有限公司制作牌匾发生的费用。以上证据经龙兴公司质证无异议，鸿图公司质证认为对待证事实不知情，与鸿图公司无关。
龙兴公司举示证据如下：
证据B1.（2017）黑0124民初589号民事调解书、《方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书》、《转让协议书》，拟证实：冯文林在本案中主张的损失，是因房屋延期交付产生的，而延期交付产生的原因在于鸿图公司没有按约定的日期向龙兴公司交付房屋及钥匙。以上证据经冯文林质证无异议。鸿图公司经质证对以上证据的真实性无异议，但鸿图公司已经履行了协议约定义务，涉案房屋不应交付给冯文林。
鸿图公司举示证据如下：
证据C1.《方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书》、《转让协议书》，拟证实：鸿图公司与龙兴公司约定的是2号楼、3号楼的转让，本案与鸿图公司无关。以上证据经冯文林质证对真实性无异议，但鸿图公司无论是否已向龙兴公司支付了2300万元款项，因房源表成立在先，款项交付在后，鸿图公司仍应按照房源表中的明细向龙兴公司、王某某交付房屋。龙兴公司质证认为交付房屋应以房源表为准，房源表里有涉案房屋，应当交付给龙兴公司。
证据C2.（2018）黑0124民初1291民事判决书及附表1.2.3，拟证实：虽该份判决书尚未生效，但根据判决已认定的事实，鸿图公司已经超额给付了龙兴公司价款，鸿图公司实际给付数额比这些还要高。以上证据经冯文林质证有异议，认为龙兴公司、王某某及鸿图公司应当履行房屋交付义务。龙兴公司质证认为尚未收到该份判决书，如果该份判决属实，龙兴公司也不服判决内容。
王某某未举示证据。
对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.冯文林举示的证据A1和证据A4客观、真实，反映其家庭因经营需要购买涉案商品房的客观因素，本院予以采信。2.冯文林举示的证据A2与证据A5相互印证的部分本院予以采信，但对于上述证据所反映冯文林在2015年1月1日起至2018年8月30日期间内发生的费用是否属于延期交房导致的损失，将在本判决论理部分进行阐述。3.冯文林举示的证据A3与本案欠缺关联性，收款人董玉坤未到庭作证，证据的真实性存疑，本院不予采信。4.龙兴公司举示的证据B1，鸿图公司举示证据C1和证据C2客观、真实，证据间相互印证，互有关联，本院对上述证据的真实性予以采信，但鸿图公司是否应向龙兴公司交付涉案房屋，以及龙兴公司、王某某、鸿图公司是否应共同向冯文林交付涉案房屋，将在本判决论理部分进行阐述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月6日，冯文林与龙兴公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.冯文林购买龙兴公司建设开发的方正县龙兴二期7号楼（临方正镇团结路）南向北第1号商服，建筑面积320.4平方米（一层106.8平方米，二层213.6平方米）；2.商品房单价为一层8200元，二层4560元，总金额185万元；3.付款方式及违约责任：冯文林按分期付款方式进行付款，首付70万元，2014年5月6日前第二次付款10万元，2014年6月6日前第三次付款10万元，2014年7月6日前第四次付款10万元，2015年4月6日前第五次付款30万元，2016年4月6日前第六次付款40万元，2015年10月6日前付剩余尾款15万元。冯文林如未按本合同规定时间付款，逾期在十日之内，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向龙兴公司支付逾期应付款5%的违约金，合同继续履行，逾期超过三个月或者逾期三次龙兴公司有权终止合同。龙兴公司未按合约规定交付冯文林房屋，按冯文林合约已付房款双倍返还；4.交付期限：龙兴公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付冯文林使用。遭遇不可抗力，且龙兴公司在发生之日起十日内告知冯文林的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，龙兴公司可据实予以延期；5.龙兴公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因龙兴公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由龙兴公司承担全部责任；6.本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，本合同自双方签订之日起生效。王某某以龙兴公司法定代表人名义，在出卖人龙兴公司法定代表人处加盖其名章。同日，冯文林向龙兴公司支付购房首付款70万元。此后，冯文林均在分期付款期限内向龙兴公司支付了第二期、第三期、第四期购房款，每次10万元，冯文林已向龙兴公司支付购房款合计100万元。
2015年5月7日，龙兴公司与案外人黑龙江省日泰房地产开发有限公司（以下简称“日泰公司”）签订《转让协议书》，协议主要约定：龙兴公司将自己开发的位于方正县方正镇龙兴小区二期工程中的两个高层及商服和规划内规划用地转让给日泰公司，转让工程名称为方卫B区。转让项目的2号楼、3号楼工程总建筑面积为2万平方米，层高16层，和规划内的商服规划用地，现2号楼工程已经建设至13层，3号楼工程已经建设至15层，13层顶板剪力墙15层剪力墙顶板是否浇砼。协议确定以下事项：龙兴公司已为工程项目投入资金1768万元，龙兴公司在土地征收时转让项目内安置回迁住宅19户、商户3户，龙兴公司已对外销售30户（抵顶转让款500万元买断）。转让款2000万元，其中包括前期龙兴公司销售的30户房屋作价500万元，现金200万元，剩余1300万元以房屋抵顶。房屋抵顶价格：商服一层6500元、二层4000元、住宅3100元。日泰公司以2000万元的价格买断以上工程项目，买断价款以下方式进行支付：1.日泰公司在签订转让协议后将回迁户姓名明细、已出售户（30户姓名明细）的房屋开具到王某某名下用以抵顶工程转让价款；2.剩余转让款20万元由日泰公司以现金方式于本协议签订之日后十个工作日一次性付给王某某；3.抹灰工程完毕后日泰公司交王某某180万元；4.合同签订后日泰公司负责开出1300万元房屋票据；5.日泰公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕并交付使用。日泰公司应在2016年10月31日前将回迁户安置的房屋（包括住宅和商服）22户、龙兴公司已对外销售的30户和日泰公司用于抵顶转让款1300万元的全部房屋交付给龙兴公司，由龙兴公司负责回迁安置房屋和对外销售房屋的销售，其中龙兴公司预销售的30户房屋由龙兴公司自行与买房者进行结算，日泰公司监管并配合出具相关手续。《转让协议书》签订后，龙兴公司将开发的项目工程交付给日泰公司，由日泰公司继续进行开发建设。
2016年11月5日，因龙兴公司没有在约定的交房期限内向冯文林交付房屋，王某某与冯文林签订了《补充协议》，协议主要内容为：第一条，王某某承诺于2017年4月20日前入场施工建设，当年5月30日前正常完工交房，同时水电接通，门前场地平整完毕。王某某保证冯文林可以正常入场装修使用房屋，并于2017年10月1日前为冯文林接通暖气，保证房屋冬季正常使用；第二条，如王某某不能正常履行此补充协议第一条，则无条件同意冯文林自行建设，并于2017年4月25日前为冯文林协调好入场施工所需的所有手续，施工场地、图纸、水和电等其他施工所需要的相关事项，产生的费用包括施工费、材料费、建设费等与建设房屋有关的各项费用由王某某负责，费用款可以在剩余房屋款中扣除；第三条，与冯文林购买房屋关联部分建筑，如因冯文林购买的房屋建设需要，冯文林可以同时进行施工，王某某责任同本协议第二条；第四条，违反此补充协议约定，产生的一切后果及损失由违约方承担。剩余房款在按此补充协议交房后正常延后。此协议由王某某签字确认，并加盖“方正县龙兴小区B区基建办公室”印章。
2017年3月6日，龙兴公司将日泰公司、案外人丁洪伟及鸿图公司诉至本院，要求解除与日泰公司签订的《转让协议书》，日泰公司、丁洪伟将龙兴二期工程项目交还龙兴公司。
诉讼期间，龙兴公司于2017年4月5日与鸿图公司签订了《方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书》，协议中主要约定：龙兴公司应在协议签定之日起积极协调、帮助鸿图公司办理完2号楼、3号楼的土地摘牌及相关手续。原转让协议第五条约定日泰公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕交付使用，因鸿图公司问题无法交付使用，故双方重新约定鸿图公司于2017年8月30日将原房屋建设完毕并交付使用。因双方原因，鸿图公司自愿拿出价值300万元的房屋交付给龙兴公司。300万元的住宅房屋，由双方确定房屋位置、面积和价款并签订局面房屋明细表，鸿图公司按照补充协议第二条约定于2017年8月30日前将价值300万元的住宅及其它房屋一起交付给龙兴公司，原协议1300万房屋及明细表一并提供并按以上约定执行。2016年原协议签订的所有回迁户销售部分不在原协议内的一并按第二条约定执行。龙兴公司向鸿图公司提供房屋总价值为1600万元的房源表，鸿图公司认定并签字，交工时一并交与龙兴公司。原协议鸿图公司应向龙兴公司支付200万元转让款，由于鸿图公司还有70万元未支付，应在协议签订之日交付20万元，摘牌后支付30万元，房屋交付使用后30日内交付20万元。鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和顶账等情形存在。在签定本补充后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等。鸿图公司在楼房防盗安装完毕后，将应属于龙兴公司的全部房屋及钥匙交付给龙兴公司，不得有任何拖延，最迟不得超过2017年8月30日。否则，龙兴公司有权按照原转让协议第七条约定解除原转让协议和本补充协议，收回已转让的工程项目，鸿图公司已付的转让价款和工程投入作为违约金赔偿给龙兴公司，龙兴公司不予返还，龙兴公司也不因此对鸿图公司或第三人承担任何责任。
2017年4月19日，龙兴公司、日泰公司、丁洪伟及鸿图公司在本院主持下达成调解协议，协议内容为：龙兴公司与鸿图公司按照2017年4月5日签订的《方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书》继续履行。
2018年5月18日，鸿图公司将龙兴公司、王某某诉至本院，要求龙兴公司和王某某立即与鸿图公司进行结算，返还鸿图公司多向其交付房屋产生的差价款2,573,389元。本院经审理认为，龙兴公司与日泰公司签订的《转让协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，确认有效。龙兴公司与鸿图公司签订的《方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书》，约定原为日泰公司应履行的义务由鸿图公司履行，且双方增加一项主要内容：鸿图公司自愿拿出价值300万元的房屋交付给龙兴公司。该补充协议书是双方真实意思表示，且不违反法律规定，确认有效，双方应该严格按照约定履行。本院同时认定，鸿图公司共给付龙兴公司的房屋总价款为15,899,522元（该房屋及价款中不包括7号楼南1门商服），没有超过鸿图公司应给付龙兴公司的房屋总价款1600万元，故判决驳回鸿图公司的诉讼请求。
因鸿图公司在龙兴二期工程交工后，至今未向龙兴公司、冯文林交付7号楼南1门商服。自2015年1月1日起至2018年8月30日止，冯文林及其妻子董丽梅一直租用房屋，经营摩托车、电动车及汽车销售业务。具体发生费用如下：
1.2015年1月1日起至2017年8月30日止，租用由淑贤祥和综合楼一楼及二楼房屋，年租金85000元（含取暖费25000元年），共计222,500元（含取暖费62500元）。
2.2016年8月20日起至2017年8月20日止，租用井孝宏教师花园高层西数第一层商服，年租金2万元，另支付取暧费4000元，合计24000元。
3.2017年9月1日起至2018年8月30日止，租用赵晓明新乐花园北楼一层东数1号和2号门市，年租金8万元，另支付物业费7000元、取暧费36000元、装修材料及人工费18500元、牌匾制作费18400元，合计159,900元。
因龙兴公司、王某某、鸿图公司迟迟不向冯文林交付房屋,冯文林提起本案诉讼。

本院认为，综合本案各方当事人陈述及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为：1.龙兴公司、王某某及鸿图公司，谁负有向冯文林交付涉案房屋的义务；2.冯文林的各项赔偿主张是否合理，应否予以支持。
关于对龙兴公司、王某某及鸿图公司，谁具有交付义务的认定问题。冯文林购买龙兴公司开发的方正县龙兴二期7号楼南1门商服，与龙兴公司形成了房屋买卖合同关系。冯文林已经依约向龙兴公司分期支付了前期购房款，龙兴公司负有交付房屋的义务。因龙兴公司将龙兴二期2号楼、3号楼项目转让给鸿图公司，在双方协议的房屋抵顶、房源表中，争议房屋包括在内。故鸿图公司应按双方协议约定将争议房屋交付龙兴公司、冯文林。冯文林有权要求龙兴公司、鸿图公司向其交付房屋。王某某作为龙兴公司开发龙兴二期工程的项目负责人，不是合同出卖方，不具有交付义务。龙兴公司抗辩冯文林请求交付房屋与龙兴公司无关，鸿图公司抗辩不交付房屋的主张，没有事实及法律依据，不予支持。冯文林要求鸿图公司向冯文林提供办理房屋产权登记的相应合法手续的诉请不明确，不予支持。冯文林可在鸿图公司拒不履行约定或法定义务时，再行主张权利。综上，冯文林主张龙兴公司、王某某及鸿图公司向其交付争议房屋的请求，部分成立，本院对成立部分予以支持。
关于冯文林的各项赔偿主张是否合理，应否予以支持的问题。对于赔偿主体的认定，冯文林要求龙兴公司、王某某共同赔偿其损失。因龙兴公司与冯文林具有房屋买卖合同关系，至今未交付房屋系违约，应对造成的损失负赔偿责任。王某某在龙兴公司未按期交房后，以个人名义与冯文林签订了补充协议，并在协议中承诺“违反此补充协议约定，产生的一切后果及损失由违约方承担”，故王某某也应对冯文林的损失负赔偿责任。龙兴公司抗辩冯文林的损失应由鸿图公司赔偿，与龙兴公司无关，不成立，不予支持。对于损失数额的认定。冯文林诉讼请求第二项有偿借款的利息损失及第三项自有资金的利息损失，没有事实及法律依据，均不成立，不予支持。关于冯文林诉讼请求第四项租金、装修及牌匾费用，因龙兴公司、鸿图公司未履行交房义务产生的损失，应予支持，但仅限于必要、合理范围。对于冯文林在租用由淑贤房屋的同时，租用井孝宏房屋发生的租金、取暖费，属于其自行扩大经营产生的费用，并非因龙兴公司、鸿图公司延期交房产生的损失，不予支持。对于冯文林租房期间所支付的取暖费、物业费，如果龙兴公司、鸿图公司如期交房，在冯文林正常经营期间也必然发生，上述费用并非因延期交房产生的损失，本院不予支持。综上，本院支持冯文林的损失如下：1.2015年1月1日起至2017年8月30日止，租用由淑贤祥和综合楼一楼及二楼房屋，租金16万元；2.2017年9月1日起至2018年8月30日止，租用赵晓明新乐花园北楼一层东数1号和2号门市，租金8万元，装修材料及人工费18500元、牌匾制作费18400元。以上损失合计276,900元，对冯文林诉讼请求超过部分，不予支持。
对于冯文林尚未交付的购房款85万元。根据冯文林与龙兴公司订立《商品房买卖合同》中对交房及交款时间的约定，在冯文林交付第四次购房款后，龙兴公司应于2014年12月31日前向其交付房屋，冯文林在2015年4月6日前继续分期支付剩余购房款。在冯文林与王某某签订的《补充协议》中也明确约定：“剩余房款在按此补充协议交房后正常延后”。因龙兴公司至今未向冯文林交付房屋，故冯文林也未交付剩余购房款。本案中，龙兴公司未就冯文林剩余购房款交付问题提起反诉，本院对此不予审理，龙兴公司可在交付房屋后另行向冯文林主张权利。
综上所述，冯文林的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告北京龙兴华辉投资有限公司、被告大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯文林交付方正县龙兴二期（方卫B区）7号楼1号门商服（临方正镇团结路从南向北第一门）；
二、被告北京龙兴华辉投资有限公司、被告王某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯文林损失276,900元；
三、驳回原告冯文林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30526元，由原告冯文林负担6711元，由被告北京龙兴华辉投资有限公司、被告王某某共同负担23815元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审判长 王琳琳
人民陪审员 杨文秋
人民陪审员 邓学玲

书记员： 宋晏源