冯某某与侯某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

冯某某
刘凤卿（黑龙江三星律师事务所）
侯某某
唐德明（黑龙江千叶律师事务所）

上诉人（原审原告）冯某某，住绥化市。
委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侯某某，住绥化市。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
上诉人冯某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2014）绥北民初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人冯某某委托代理人刘凤卿、被上诉人侯某某及委托代理人唐德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，被告侯某某与其夫孟庆国于2004年3月17日经绥化市北林区人民法院以（2004）绥北城民初字第96号民事调解书，调解离婚。本案争议的房屋确认为被告与孟庆国共有。2010年10月18日，原告冯某某与被告侯某某签订房屋买卖协议一份，约定被告将位于绥化市北四西路1612号面积223.93平方米（一楼78平方米、二楼145.93平方米）出卖给原告，房屋价款830000元，签订协议当日交款380000元，2011年6月1日前交付450000元，被告负责协助原告办理房屋过户手续，费用由原告负责。2010年12月8日，被告为原告出具“收到原告支付给被告购买位于绥化市北四西路（电视大学西侧、西数第三家1-2楼）223.93平方米商服（房产证号:004-103，丘地号1612）全部购房款830000元，自2010年12月18日转让房屋全部款项已经全部交给被告，待新房主进行房屋过户时，侯某某负责帮助过户新房主（过户费用由原告承担），自2010年12月8日起该房产归冯某某所有”的收条。2012年10月19日，原、被告签订房屋租赁协议书，约定被告租赁该房屋，租用期限自2012年10月18日至2013年10月18日，年租金40000元。被告将房照及土地证交给原告，房屋由被告租赁使用。现原告以被告拒绝协助办理过户手续为由诉至法院，要求确认原、被告于2010年10月18日签订的房屋买卖协议有效，被告协助原告办理房屋更名手续。案件受理费由被告负担。审理中，被告辩称，原、被告之间不是房屋买卖关系，而是借贷关系，且该房屋系其与前夫共有，被告无权出卖，应确认原、被告买卖关系无效。
本案争议的焦点是:一、原告冯某某与被告侯某某之间房屋买卖合同关系是否有效；二、原告冯某某要求被告协助办理房屋产权过户手续的主张，应否支持。
原审法院判决认为，原告冯某某虽提供买卖协议及被告为原告出具的房款收条，证实原告冯某某与被告侯某某之间买卖房屋的事实，但本案争议的房屋是被告侯某某与前夫孟庆国共有财产，该事实有绥化市北林区人民法院（2004）绥北城民初字第96号民事调解书证实，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条  “共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”及第九十七条  “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人间有约定的除外”的规定，被告侯某某未经房屋共有人孟庆国同意，事后也未经孟庆国追认，其私自转让房屋的行为系无权处分。原告冯某某购买的房屋系不动产，尚未办理产权变更登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条  的规定，原告冯某某不属于善意取得。故原告要求依法确认与被告侯某某签订的房屋买卖协议有效，并协助办理房屋更名过户手续的诉讼主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条  、《中华人民共和国物权法》第九十五条  、第九十七条  、第一百零六条  之规定，判决:驳回原告冯某某的诉讼请求。案件受理费12100.00元，减半收取6050.00元，由原告冯某某负担。
判后，冯某某不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下:2010年10月18日，双方签订房屋买卖协议，上诉人以83万元价款购买了争议房屋，于2010年12月8日交齐全款，被上诉人将房屋所有权证及土地证交给上诉人。后侯某某又租用该房，房屋取暖费均由上诉人交纳。上诉人购买该房时审查了卖房信息、房屋所有权证和土地使用证，登记姓名与卖房人均是侯某某。上诉人有理由相信侯某某对该房有处分权。原判决认定被上诉人无权处分该房错误，孟庆国并未对该房主张权利，且房屋土地证是离婚后于2010年4月10日取得的，所有人是侯某某。请求撤销原判决，支持上诉人的诉讼主张。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条  规定:当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条  规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。上诉人冯某某与被上诉人侯某某签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定。双方所签订的协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定合同无效及第五十四条规定存在可变更或者撤销的情形。因此，应当认定上诉人冯某某与被上诉人侯某某签订的房屋买卖协议有效，该交易行为应当受到法律保护。且在协议签订后，被上诉人侯某某将房屋产权证照及土地使用权证交给上诉人冯某某，该证照上均写明产权人为被上诉人侯某某，上诉人冯某某有理由相信该房屋所有权人就是被上诉人侯某某。上诉人冯某某与被上诉人侯某某应当按照协议的约定履行各自的义务。上诉人冯某某已经按照协议的约定履行了交付房款的全部义务，且又交付了该房的取暖费，该房屋由上诉人冯某某取得后，反租给被上诉人侯某某，后又出租给了郭延超。被上诉人侯某某收取全部房款后，应当按照双方签订的协议约定，协助上诉人冯某某办理房屋产权过户手续。上诉人冯某某所提双方签订的协议合法有效，被上诉人侯某某应协助办理产权过户手续的诉讼请求及上诉理由有理，应当予以支持。被上诉人侯某某应当按照双方所签订的协议约定，协助上诉人冯某某办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第七条  、第八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
一、撤销绥化市北林区人民法院（2014）绥北民初字第626号民事判决。
二、确认上诉人冯某某与被上诉人侯某某于2010年10月18日签订的房屋买卖协议有效；
三、被上诉人侯某某于本判决生效后15日内协助上诉人冯某某办理房屋产权过户手续。
一、二审案件受理费合计18150.00元，由被上诉人侯某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条  规定:当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条  规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。上诉人冯某某与被上诉人侯某某签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定。双方所签订的协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定合同无效及第五十四条规定存在可变更或者撤销的情形。因此，应当认定上诉人冯某某与被上诉人侯某某签订的房屋买卖协议有效，该交易行为应当受到法律保护。且在协议签订后，被上诉人侯某某将房屋产权证照及土地使用权证交给上诉人冯某某，该证照上均写明产权人为被上诉人侯某某，上诉人冯某某有理由相信该房屋所有权人就是被上诉人侯某某。上诉人冯某某与被上诉人侯某某应当按照协议的约定履行各自的义务。上诉人冯某某已经按照协议的约定履行了交付房款的全部义务，且又交付了该房的取暖费，该房屋由上诉人冯某某取得后，反租给被上诉人侯某某，后又出租给了郭延超。被上诉人侯某某收取全部房款后，应当按照双方签订的协议约定，协助上诉人冯某某办理房屋产权过户手续。上诉人冯某某所提双方签订的协议合法有效，被上诉人侯某某应协助办理产权过户手续的诉讼请求及上诉理由有理，应当予以支持。被上诉人侯某某应当按照双方所签订的协议约定，协助上诉人冯某某办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第七条  、第八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

一、撤销绥化市北林区人民法院（2014）绥北民初字第626号民事判决。
二、确认上诉人冯某某与被上诉人侯某某于2010年10月18日签订的房屋买卖协议有效；
三、被上诉人侯某某于本判决生效后15日内协助上诉人冯某某办理房屋产权过户手续。
一、二审案件受理费合计18150.00元，由被上诉人侯某某负担。

审判长：姜再民
审判员：赵明
审判员：杜雪红

书记员：王雪