农行小区业主委员会诉富城物业物业服务合同纠纷民事判决书

原告哈尔滨市利民开发区农行小区业主委员会，住所地哈尔滨市呼兰区利民开发区南京路。
法定代表人肖慧芳，女，职务主任。
委托代理人李树春，黑龙江法昕律师事务所律师。
被告哈尔滨富城物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市呼兰区农发行小区2号楼1楼。
法定代表人谭宏彬，男，职务董事长。
委托代理人张锐峰，黑龙江圣通律师事务所律师。

原告哈尔滨市利民开发区农行小区业主委员会（以下简称农行小区业主委员会）诉被告哈尔滨富城物业管理有限责任公司（以下简称富城物业公司）物业服务合同纠纷一案、本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日、2015年4月29日、2015年6月18日公开开庭进行了审理，原告农行小区业主委员会委托代理人肖慧芳、李树春，被告富城物业公司委托代理人张锐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：哈尔滨市利民开发区农行小区初建时，农行职工张臣承接小区物业管理服务。2007年张臣将物业管理服务擅自转让给被告富城物业公司，被告接收后不提供有资质人员上岗服务、不按标准收费，雇请社会人员早晚砸门，严重影响业主的正常生活。在这种背景下，农行小区依法成立了业主大会和业主委员会，并依法作出清除被告非法服务的决定。原告将决定书面函告被告，要求与原告办理交接手续。原告也将清除物业的决定同时函告当地社区、街道办事处和房管局等部门。呼兰房产局、社区、街道办事处对双方纠纷进行调解，未能达成一致意见。现被告仍然非法强占小区物业管理用房，不办理相关移交手续，继续强行收费、非法提供服务。故原告诉至法院，请求：1、判令被告立即退出原告所在小区物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料给原告。2、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告富城物业公司辩称：农行小区业主委员会主体不适格、违反法定程序越权作出决定、伪造证据，恳请驳回原告的诉讼请求。一、关于农行小区业主委员会作为原告主体不适格的问题。业主委员会7名委员，均拖欠物业服务费，未履行业主义务，不具备参选业主委员会委员的资格。所以被告认为原告全部委员主体资格均不适格，不能行使业主委员会的职权。二、解聘富城物业公司物业服务合同的程序违法。农行小区业主委员会提交的《征求小区业主意见表》，有下列记载：“农行小区业主委员会根据广大业主反馈的诸多意见和建议，召开了第一次业主委员会全体会议。作出责令（富城物业）停止在本小区服务且退出本小区的决定。”富城物业公司认为，农行小区业主委员会越俎代庖，在未召开业主大会的前提下，擅自作出应该由业主大会才有权作出的决定，这种做法违反法定程序，是一个违法的决定，不应当发生法律效力。法律、行政法规、地方性法规和部门规章中，均规定了选聘和解聘物业服务企业的权力由业主大会（或表某某为全体业主）行使，法律没有赋予业主委员会解聘物业服务企业的权力。富城物业公司认为，农行小区业主委员会擅自做出的违法决定应予以撤销。现在农行小区业主委员会作出的决定违反法定程序，则不应被支持。三、农行小区业主委员会提交的主要证据系伪造，不产生证明力。农行小区业主委员会所提交的证据《征求小区业主意见表》中，经富城物业公司调查、了解，已经发现其中的十几份签字是伪造的，涉及的当事者亲自表某某其未亲笔在意见表上签名。农行小区业主委员会为凑够过半数的业主人数，在明知相关业主不同意解聘物业服务企业的前提下，在意见表上伪造相关业主的签名，是一种违法行为。四、农行小区业主委员会提交的《征求小区业主意见表》没有达到法定业主人数和物业面积。根据农行小区业主委员会提交的《关于清除非法进驻利民开发区农行小区“富城物业”小区业主意见调查结论的报告》记载：“1、本小区共有业主194户，住宅174户，非住宅20户，同意清除‘富城物业’的业主有109户，占业主总户的56%……2、本小区总面积为28000平方米，同意清除的业主面积为15352平方米，占总面积的55%”。现在富城物业公司有证据证明109户中有27户涉及伪造签名、重复投票或无权投票，共涉及3478平方米，经核实被伪造签名的本人并不同意解聘物业服务企业。在富城物业公司尚有未发现伪造签名的前提下，形式上同意解聘物业服务企业的业主为84户，占比为43%；物业面积为11874平方米，占比为42.4%，人数和面积均没有达到过半数的规定，事实上，业主表决的同意解聘物业服务企业的人数和所代表的物业面积均未达到法定的基本要求。综上所述，富城物业公司认为，农行小区业主委员会主体不适格、违法法定程序越权作出决定、伪造证据，其诉请即没有事实依据也没有法律依据，请合议庭驳回农行小区业主委员会的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交证据如下：
证据一：业主委员会成立备案表。证明原告业主委员会是合法成立的组织。
证据二：业主大会决议（三份一组）。证明农行小区广大业主决定彻底清除非法强行服务的被告，要求其退出小区，办理移交手续。
证据三：呼兰区房产事务管理局情况说明一份。证明政府物业主管部门在原告作出清除被告决定后，组织双方调解没能达成一致，被告仍强行服务不办理交接手续。
证据四：关于清除非法进驻利民开发区农行小区富城物业的通知一份。证明原告已经依法通知被告终止一切非法行为，办理移交手续。
证据五：农行小区业主委员会关于富城物业办理退交手续的通知。证明原告已经依法通知被告办理退出及移交相关手续。
证据六：关于农行物业小区请求公安机关制止被告砸门、扰民的申请一份。证明由于被告雇请社会人员强行服务，非法收费，每日早晚挨户砸门，严重影响小区居民生活，原告申请公安机关予以制止。
证据七：被告乱收费、不给正规票据的收据九份。证明被告强行服务，强行收费并只出具非法收据。
证据八：被告雇请人员严重扰民、强行服务的录像资料各一份；原告贴告示告知被告业主大会决议并要求及时与原告办理交接手续的通知过程；业主委员会向被告送达业主大会决议并要求与原告办理交接手续的录像资料；呼兰区房产事务管理局组织调解等八份录像资料。证明被告强行非法服务、非法收费、影响业主生活的情况下，业主决定依法要求被告退出本小区、办理交接手续，在政府部门的协调下，不能达成一致意见。
证据九、证人成某某、李某某、王某某、刘某某、张某某、田某某出庭作证，证明被告非法占用原告物业管理设备设施，几乎没有服务，只是搞一下保洁，被告与小区业主不存在物业服务合同，也没有协商过收费问题，他们严重影响小区业主生活。
证据十、2014年5月29日业主大会会议记录。证明业主大会以征询意见的形式确定要求被告退出小区，交还物业设备设施及小区所有物业资料，具体事宜授权业主委员执行。
证据十一、高新军等九人的证言材料。高新军证言证明业主委员会征求意见表中同意清除富城物业是王伟力的真实意思表示。高德贵证言证明他本人是坚决要求清除非法物业的，被告所谓的情况说明是在证人本人不了解详情的情况下误签的。其他几名证言能够证明被告蒙骗证人让证人在所谓情况说明上签字并不是证人的真实意思。
证据十二、光盘一张。证明被告欺瞒业主，提供了非法的证据。
证据十三、证人卢某某出庭作证。证明征求意见表付媛媛签字是真实意思表示，郭某某和付媛媛签字时把房号和签名签串了。
经质证，被告对原告提交的证据发表意见如下：
对证据一：对真实性和要证明的问题均有异议。业主委员会委员均欠物业服务费，额度为4197元至68134元不等。业主委员会委员均未履行业主义务，不具备参选业主委员的资格。所以该份证据的意思表示不真实，不具备证据的客观性。
对证据二：1、对该组证据中业主大会决议的真实性和要证明的问题均有异议。该决议并不是召开业主大会的形式作出的。2、对2014年5月4日的征求意见公告真实性无异议。有一些所谓的问题是杜撰的。3、对征求意见表的真实性及证明问题均有异议共计27户签名涉及伪造签名、重复投票或无权投票，共涉及3478平方米。
对证据三：真实性无异议，证明问题有异议。农行小区业主委员会要求富城物业退出所依据的决定内容不应由业主委员会召开业委会会议决定，应当由业主大会表决。呼兰区学院路街道办事处物业管理办公室根据该决定对双方进行了调解，只能说物业管理办公室工作审查不细，没有注意到原告提交的材料中存在的瑕疵，更不知道这里面有很多签名是假冒的，没有达到法定比例。
对证据四、五中的业主大会决议的真实性和要证明的问题均有异议。该业主大会决议并没有决定解聘物业公司的决议内容。
对证据六：真实性无异议，要证明的问题有异议。首先，我们不承认我们态度不好。其次，被告砸门影响所有业主的正常生活，恰恰因为该业主欠费，才被迫去多次索要，这是一种正当的维权行为，态度不好不构成违法行为。
对证据七：真实性无异议，证明问题有异议。农行小区在建成之初，物权法尚未颁布，管理不太规范。农行直接委派给农行职工张臣管理，张臣没有管理能力，农行又找到现在的被告富城物业，我们不是强行服务。
对证据八：这个证据与本案无关联性。因为本案审理为物业合同纠纷，并不是针对物业与单独业主之间的物业服务纠纷。物业合同的解除或者是聘用解聘物业服务企业，是由业主大会表决行使权利。第一段视频601号房屋漏水，是卫生间漏水，是业主之间侵权的法律关系，由业主自行承担相应责任；对701号房屋视频，时间是2014年6月5日，不能说明是楼顶不清积雪造成的结果，不排除是建筑商的房屋质量问题导致。第二段视频的意见同第一段视频。对第三、第四、第六段视频真实性无异议，但视频里没有挨家砸门现象，物业公司收费在非上班时间和晚上下班以后并不违反收费的自然规律。对第五段视频，被告方没有给洗浴中心停水停电的行为。对第七段视频真实性无异议，但是宣读的所谓通知的基础是错误的。第八段视频中调解真实性无异议，但是由于原告所依据的解聘物业的决定是错误的，蒙蔽了相关物业管理部门，所以其进行的调解没有法律效力。
对证据九：证人身某某，每个人基本都有欠费情况，与物业公司均有利害关系，带有倾向性。而且六位证人证言与本案无关联性。他们证明的问题是自己家里的事，认为物业服务不周到的事实，但是这种事实并不是解聘物业公司的法定条件。而证人提到绿地变菜地的问题，业主委员会与物业公司均应予以劝阻制止，但业主委员会并未履行其义务，反而是物业公司去社区报告过。
对证据十：对真实性和证明问题均有异议，该份证据所注明的时间是2014年5月29日，本案立案时间是2014年12月22日，但是被告在立案时，包括第一次庭审时均未提交该份证据，如果确有该份证据的话，从业主大会决议性质来看，这应该是一份非常重要的证据，他们却没有提交，根据原告的身份，该份证据所签的公章是掌握在原告手中的，由于其在庭审前没有提供这份证据，原告有理由怀疑该份证据是后补的或者说是伪造的。另外根据原告所提交的征求小区业主意见表，明确记载着业主委员会召开了第一次业主委员会全体会议，作出责令富城物业停止在本小区服务且退出本小区的决定，与该决议的内容是矛盾的。所以被告认为该份证据不具有真实性，不能作为定案依据。
对证据十一：高新军是承租人，其房主王伟力给我们重新出具了材料，高新军证言不具备证明力。吕佳欣、邹丽辉、施首文、金媛媛、孙振给我们出证言已经推翻了原告的证言材料。另外，施首文在原告提交的征求小区业主意见表中签名写为“施守义”，连自己名字都写错了，所以我认为不是本人签字，是伪造的。吕佳欣在之前原告提交的证据中和今天当庭提交的证据签字明显是不同的。刘丽杰、曹云启、范勇的证言材料无异议，但是范勇的签字也和原来证据中的不同。假设今天开庭提交的证据是真实的，那么征询业主意见表中的签字就是伪造的。
对证据十二：这份证据是录音证据，无法证实录音中是否是本人通话，无法证明对方真实身份，所以对真实性有异议。
对证据十三：真实性有异议，首先证人说的非常清楚，2014年5月23日证人与郭某某的房屋正在交易中，签了合同而没有最终履行，她的女儿付媛媛以为就是自家房子，所以在202房间签字，那么这其中逻辑就有问题，如果这个事实成立的话，付媛媛不应该只在202签字，也应该在她正在居住的201上签字，否则是不符合逻辑的。从这点上可以判断证人证言是虚假的。反过来我们再推理的话，就是因为郭某某当时不在场，而是有人替他签的，而且征求意见表上郭某某和范勇明显是同一个人书写的。第二点，根据证人证言，201和202现均登记在卢某某名下，根据相关规定，一个业主购买多套房产，只记一个投票权，只能代表一个业主身份，那么这个征询意见表上记载两票就是重复投票。
被告为证明其主张成立，向法庭提交证据如下：
被告：证据一、业主委员会委员欠某某。证明七名委员，不具备参选业主委员的资格导致业主委员会作为原告的主体不适格。
证据二、部分证人欠某某。证明：证人与被告有债权债务关系，证人所某某的对被告不利的证言不具有客观性。
证据三、《情况说明》15份及被告的工作人员对被伪造签名的业主走访经过的影像记录光盘一张。证明：原告所提交的《征求小区业主意见表》上十五人的签字并非本人亲笔签名，意见表上的签名是伪造的，原告的证据二不具备客观性，不能作为定案依据。
证据四、小区庭院照片三张。证明：被告及时清理小区的冰雪，打扫庭院，为小区业主提供物业服务。
证据五、维修工作记录一份。证明：2010年以来被告根据业主的报修，派出人员对业主的物业问题及时予以维修解决。
证据六、被告的工作人员收取物业费的光盘一张。证明：业主对被告的工作人员采取侮辱、谩骂、泼水、掷物等手段进行人身攻击，拒不缴纳物业服务费。
证据七、证人嵇某某证言。证明：业主委员会征求意见时采用胁迫手段，迫使嵇某某签字，并非嵇某某本人意愿。
证据八、12份情况说明，其中有6份是原告所举证人证言证人在其后又重新给我们出具的证据，证明原告所出示的9份证人证言并不是签字人的真实意思表示。另外6份证明在征询业主意见表中签名本人并不同意也不知情。
证据九、6位证人出庭作证。证明1、原告所提供的征求小区意见表的签名不是本人签署的。2、证人本人不同意解聘物业公司。
经庭审质证，原告对证据一、证据二：真实性及证明问题均有异议。首先，该证据是单方形成的材料，没有其他证据佐证，不能证明委员欠费的事实。其次，被告并没有与原告签有物业服务合同，没有就收费相互协商确定过标准并向政府物业行政管理部门和物价行政管理部门备过案，收费本身就是非法的，所以欠某某的合法性不能被认同。
对证据三：情况说明中业主签名的真实性有异议，如果作为证人，应出庭接受双方及法庭的质询。其要证明的内容并不能直接否定原告的证据二。人数和面积均已达到法定要求，部分人的签名或者意见是通过征询其本人意见后工作人员代为签写，并不违反本人的真实意愿。光盘内容和他们所说的情况说明是在蒙蔽相关业主的情况下签字并拍录下来的，体现不出在意见表上是否本人签字这样的意思表达。
对证据四：小区从未聘请过物业公司，多年来处于被服务状态，而且该照片只体现出某一时的情况并不能反映出长期的真实情况。
对证据五：真实性合法性均有异议，该证据由单方形成，没有相关业主的签字确认，真实性有异议。不能作为合法证据使用。
对于证据六：被告工作人员收取物业费的光盘内容，由于本案被告和原告没有合法的服务合同关系，拒交服务费用是所有业主的权利，被告屡次纠缠本小区业主收取费用，甚至长时间蹲守在楼梯口，所引发的双方冲突是被告造成的。
对证据七：证人表某某的内容和今天法庭上的纠纷没有任何关系。证人已经说了没有被肖会芳、王某某胁迫签字，该证人证言无效。但是证人两次都知晓业主委员会找他签字及征询他意见的基本内容，应认定他的签字为有效的。
对证据八：被告所提供的两组情况说明，经原告和法官多次核实在举证期限内均没有提供，在本次开庭时才首次提供复印件给法庭，属不合法证据。两组情况说明本质上是证人证言，需证人出庭接受法庭及原被告双方的质证询问，结合被告第一次庭审时提供的情况说明和影像资料都没有反映出当时签字时就是本案中提供给法庭的情况说明，影音资料里也没有体现出关于这方面的语言沟通和交流，也就是说本案中被告提供的所有情况说明不能反映出签字人签的是什么，其是否知晓情况说明中的内容，其真实性是不确定的，其提供的时间具有非法性，因此请法庭对本次开庭被告提供的两组情况说明不组织质证。
对证据九、证人出庭不具有合法性，证人出庭应提前书面提出申请，并由法院告知对方当事人，因此质疑证人出庭合法性。证人关红军是业主委员会通过电话了解意见时其委托代签的，本案经过几次庭审，证人思某某，其证言是严重违背原客观事实的。证人金春红承认当时在征求意见表上是本人签字的，在本案几次开庭后，金春红又不同意清退富诚物业，有被物业公司收买之嫌。证人姜淑红同意在征询意见表上签字，同意清除本案被告，而且证人应该通过业主委员会公告的形式知晓业主大会的召开及会议内容，业主太多不需要逐户通知，且本案业主及房屋所有权人是业主施首文，姜淑红在此表态不具法律效力。本案应以原告在当时召开业主大会时形成的征询意见表中的签字为准，来考察业主的意见。对证人孙某某，他给我们出的证言强调2015年3月1日的签字是笔误，他是同意清除物业的。对于泰安，他与姜秀云是夫妻关系，作为夫妻共有的房产，姜秀云有权代表家里发表相应意见或签字，原告征询意见表上关于清除物业的意思表示，原告也有录音证据交给法庭，体现姜秀云的真实意思。关于王伟力，其现承租户高新军已经证实是在原告负责人在场的情况下与王伟力电话沟通，并由其授权予以签字的，应以当初业主委员会征求意见的意思表示为准。这3位证人出庭不具合法性，其给原告和被告出具不同的两到三次书面证言，证明内容或对原告有利或对被告有利，摇摆不定，法庭不应认定。
经审理查明：2005年呼兰区农业银行建设农行小区，农行职工张臣与农行约定承接小区物业管理服务。2007年张臣将承接的物业管理服务转让给被告。2014年4月20日农行小区召开业主大会，成立哈尔滨市利民开发区农行小区业主委员会。业主委员会成立备案表体现，小区业主总人数194人，总建筑面积2800平方米。2014年5月4日，业主委员会作出第一次全体委员会议决议征求意见公告，停止富城物业对本小区的物业服务，物业应办理各项交接手续。2014年5月23日，业主委员会向小区业主征询意见并形成了征求小区业主意见表，征求意见表中部分业主同意后由业主委员会工作人员代签业主名字。2014年5月29日，哈尔滨市利民开发区农行小区业主大会作出决议，对于紧急业主大会作出的“要求物业退出农行小区、并交还所有物业设施及非法得到的小区物业资料”的具体事宜由业主委员会依法执行。2014年5月30日，业主委员会作出关于清除非法进驻利民开发区农行小区富城物业的通知，要求被告退出小区。2014年6月5日，业主委员会作出关于富城物业办理退交手续的通知，要求被告办理退出及移交相关手续。2014年6月8日业主委员会作出《关于清除非法进驻利民开发区农行小区“富城物业”小区业主意见调查结论的报告》，报告记载：本小区共有业主194户，住宅174户，非住宅20户，同意清除“富城物业”的业主有109户，占业主总户的56%。本小区总面积为28000平方米，同意清除的业主的面积为15352平方米，占总面积的55%。
2014年7月10日，呼兰区房产事务管理局组织原被告进行调解，未成功。本院第三次开庭时，业主关红军、王伟力、于泰安、孙某某表示并未在征求意见表中签字，也不同意清除物业。根据业主委员会征询意见表记载关红军房屋面积为95平方米，王伟力房屋面积为850平方米，于泰安房屋面积为95平方米，孙某某房屋面积为117平方米，但王伟力提交的房屋产权证书记载其房屋面积为1046.07平方米。扣除该四位业主房屋面积，农行小区实际同意清除物业的业主房屋面积不足50%。

本院认为，原告业主委员会是在召开业主大会期间，经全体业主选举产生的办事机构，其能够行使业主授予的民事权利，能够在业主授权下从事一定的活动，也可以从事诉讼活动，故本院业主委员会可以作为原告。本案中被告富城物业公司具有从事物业管理服务的资质，小区成立始即在小区进行物业服务，但物业公司没有与业主委员会订立书面合同。业主委员会成立后采用书面征求意见形式召开业主大会形成大会决议，并采用征求意见表的形式表决是否同意清除富城物业。业主委员会自认其提交的征求意见表有部分签名是业主委员会委员在征询意见时经过业主同意后代签，庭审中，也有部分业主表示征求意见表上本人签名并非本人所写也并未授权他人代签。且原告提交的业主委员会征求意见表体现业主王伟力房屋面积为850平方米，但庭后王伟力向本院提交的房屋产权证记载其房屋面积为1046.07平方米。故原告提交的证据《征求小区业主意见表》存在瑕疵，不具有客观性。即使《征求小区业主意见表》是经过小区业主真实意思表示后由业主委员会成员代签，业主委员会2014年6月8日作出的《关于清除非法进驻利民开发区农行小区“富城物业”小区业主意见调查结论的报告》记载：本小区共有业主194户，住宅174户，非住宅20户，同意清除“富城物业”的业主有109户，占业主总户的56%，本小区总面积为28000平方米，同意清除的业主的面积为15352平方米，占总面积的55%。但业主关红军、王伟力、于泰安、孙某某表示并未在征求意见表中签字，也不同意清除物业，扣除该四位业主房屋面积，同意清除物业的房屋面积为13998.93平方米，占小区实际面积28196.07平方米的49.65%，同意清除物业的业主房屋面积不足50%。故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，判决如下：

驳回原告哈尔滨市利民开发区农行小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告哈尔滨市利民开发区农行小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。

审判长 刘丽
审判员 王春蚕
审判员 由春荣

书记员： :黄海鑫