冉某某与荆门市怡丰置业经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）荆门市怡丰置业经纪有限公司，住所地荆门市掇刀区零关税北区4号门面。
法定代表人段军华，系该公司总经理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）冉某某。
委托代理人刘城，荆门市东宝区景东法律服务所法律工作者，特别授权。

上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司（以下简称怡丰公司）因与被上诉人冉某某房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭审理了本案。上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司的委托代理人胡同升，被上诉人冉某某的委托代理人刘城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年11月22日，荆门市众诚后勤服务有限公司（以下简称众诚公司）与怡丰公司签订《房地产代理合同》，众诚公司委托怡丰公司代理销售众诚公司开发的众诚别苑的房屋，代理事项为“策划、销售”；同时，众诚公司还为怡丰公司出具了授权书，授权怡丰公司“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由怡丰置业经纪有限公司代为收取”。2014年1月18日，冉某某通过怡丰公司与众诚公司签订《房屋买卖合同》，约定众诚公司将位于东宝工业园高店桥巷6单元602号房作价237573元出售给冉某某，冉某某通过银行按揭方式支付房款。合同签订当日，冉某某向众诚公司支付了首付款87573元，众诚公司出具了收据，合同的签订和首付款的收取均由怡丰公司代理完成。后因房屋无法交付，冉某某向怡丰公司主张退还购房款，2014年7月17日，怡丰公司副总经理段振华向冉某某承诺于2014年8月17日前退还购房首付款87573元，若过期不退还的，另支付20000元违约金，该承诺书加盖了怡丰公司公章。怡丰公司未在承诺期限内退还房款，双方为此诉至原审法院。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、怡丰公司于2014年7月17日向冉某某出具的承诺书是否有效；二、冉某某要求怡丰公司退还购房款并承担违约责任是否有依据。冉某某与众诚公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。
关于房屋买卖合同是否已经解除的问题。首先，怡丰公司于2014年7月17日向冉某某出具承诺书，同意退还购房款，而退还购房款显然是以解除房屋买卖合同为前提，即表明冉某某解除合同的意思表示已经到达怡丰公司。其次，怡丰公司作为众诚公司的房屋销售代理人，全权代理合同签订、收取房款等事宜，冉某某有理由相信怡丰公司有权代理众诚公司行使合同解除权。同时，从怡丰公司提交的众诚公司对其出具的授权书内容来看，众诚公司授权怡丰公司“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由怡丰置业经纪有限公司代为收取”，销售过程中的一切房产事宜理应包括从合同订立到解除的所有事宜，即怡丰公司对解除合同具有代理权。因此，冉某某向怡丰公司要求退还房款时，合同已经解除。
关于怡丰公司于2014年7月17日向冉某某出具的承诺书是否有效的问题。怡丰公司主张，根据房地产代理合同和授权书的内容，其无权代理退还房款，怡丰公司出具的退款承诺书超越了委托代理权限，损害了委托人的权利，应为无效。原审法院认为，如前所述，解除合同及退还购房款属于怡丰公司的代理权限，并不属于无权代理。怡丰公司以自己的名义作出的承诺不违反法律规定，亦不存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，故该承诺合法有效。怡丰公司还主张，承诺书是公司员工段振华个人作出的承诺，不代表怡丰公司的意思表示，原审法院认为，段振华作为怡丰公司的工作人员，其作出的承诺与其工作任务相关，属于职务行为，对怡丰公司具有约束力。
关于冉某某要求怡丰公司退还购房款并承担违约责任是否有依据的问题。原审法院认为，冉某某要求退还房款的依据是房屋买卖合同，而房屋买卖合同的主体是众诚公司和冉某某，即冉某某与怡丰公司在房屋买卖合同上并无直接的债权债务关系。然而，怡丰公司作为众诚公司的代理人，自愿承担退还房款的义务，符合民法上债务加入的构成要件。所谓债务加入是指债务人不脱离债的关系，第三人加入债的关系，与债务人共同承担责任。债务加入具备以下特征：一是债权人与债务人的债权债务关系合法有效；二是第三人自愿加入债权人与债务人的法律关系，向债权人承担法律责任；三是债务人与第三人向债权人承担连带责任，债权人有权单独向债务人或者第三人主张权利。本案中，冉某某与众诚公司的房屋买卖合同已经解除，众诚公司应当退还购房款，即冉某某与众诚公司存在合法有效的债权债务关系；怡丰公司以自己的名义出具承诺书，同意退还购房款，属于怡丰公司自愿加入冉某某与众诚公司的债权债务关系的行为。因此，冉某某有权单独向怡丰公司主张退还购房款。对于冉某某主张的违约金，因怡丰公司承诺了履行债务的期限及逾期未履行的违约责任，该承诺是其真实意思的表示，亦不违反法律规定，故怡丰公司应该按照承诺约定履行支付违约金的义务。
综上，冉某某要求怡丰公司退还房款并支付违约金的诉讼请求，证据充分，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告荆门市怡丰置业经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冉某某购房款87573元，并支付违约金20000元。案件受理费2452元，减半收取1226元，由被告荆门市怡丰置业经纪有限公司负担。
经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。

本院认为，冉某某与众诚公司于2014年1月18日口头达成的房屋买卖合同已解除，理由如下：其一，众诚公司对怡丰公司的授权范围为“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜”，作为房屋买受方的冉某某有理由相信怡丰公司的授权范围含解除房屋买卖合同；其二，怡丰公司虽认为2014年7月7日的《承诺书》系其受胁迫而出具，但其并未提交证据予以证实，该《承诺书》的内容合法有效；其三，冉某某于2014年7月7日到怡丰公司表达要退房的意思，怡丰公司向冉某某出具了内容为退还购房首付款并支付违约金的《承诺书》，表明冉某某与怡丰公司就退房并解除房屋买卖合同已达成一致意思表示。故上诉人怡丰公司认为“原审法院以推定情形认定本案已口头解除合同不当，冉某某与众诚公司的房屋买卖合同并未解除”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当，应改判由众诚公司承担本案民事责任。本案中，2014年7月17日的《承诺书》合法有效，其应得到承诺人怡丰公司的严格履行。对于退还冉某某的购房款，其债务人应为众诚公司，但怡丰公司在《承诺书》中表明其自愿于2014年8月17日前代众诚公司退还该笔购房款，故怡丰公司应履行其于《承诺书》中承诺的义务。因怡丰公司于2014年8月17日前未退还冉某某的购房款，依该《承诺书》中的承诺，其应承担违约金20000元。因众诚公司并非本案当事人，故本院对上诉人怡丰公司关于改判由众诚公司承担本案民事责任的上诉请求不予支持。怡丰公司向冉某某履行《承诺书》中的义务后，可另行向众诚公司主张权利。同时，上诉人怡丰公司认为原审法院以债务加入来认定承诺书的效力，并判决违约金20000元不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2452元，由上诉人荆门市怡丰置业经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 代理审判员　　李园园 代理审判员　　邱　泉

书记员：吴文倩