内蒙古新世界投资有限公司与中润信投（北京）房地产开发有限公司民事执行审查类执行裁定书

案外人：杨琳，现住北京市。
委托诉讼代理人：李丹丹，
内蒙古伊坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹文萍，
内蒙古伊坤律师事务所律师。
申请执行人：
内蒙古新世界投资有限公司，住所地呼和浩特市。
法定代表人：张景革，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志慧，住呼和浩特市。
被执行人：
中润信投（北京）房地产开发有限公司（原
北京巨安金润房地产开发有限公司），住所地北京市。
法定代表人：王福生，该公司总经理。

本院在执行申请人
内蒙古新世界投资有限公司（以下简称新世界公司）与被执行人
中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下简称中润信投）借款合同纠纷[案号:（2014）赛执字第00387号]一案中，案外人杨琳对本院查封北京市朝阳区京通苑10号楼12A005号房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
杨琳称，2007年1月22日，中润信投与
北京市东城区房地产交易所（以下简称东城交易所）签订《北京市商品房买卖委托协议》，协议约定：东城交易所向中润信投购买京通苑包括涉案房屋在内的商品房26套，建筑面积为2429.81平米，单位价格为每平方米5300元，总金额为12877993元，在东城交易所实际接收该商品房之日起，中润信投按东城交易所指定购房人签署商品房合同按本市房管政策签约，中润信投协助东城交易所在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，中润信投承诺东城交易所所购上述商品房在业主入住后3个月内办理产权登记手续，协议签订后，东城交易所向中润信投支付了1200万元，中润信投向东城交易所交付了11套房屋，包括涉案房屋在内的15套房屋未交付。东城交易所诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院），要求中润信投交付剩余15套房屋并协助办理15套房屋的产权过户手续，朝阳区法院作出（2008）朝民初字第17356号民事判决，判决中润信投向东城交易所交付包括涉案房屋在内的15套房屋，并协助办理上述15套房屋的产权过户手续，且该判决已生效。
2007年1月30日案外人杨琳与东城交易所签订了《房地产委托代理合同》，合同约定杨琳委托东城交易所购买的京通苑10号楼12A005号房屋代为办理该房屋过户手续，购买价格为60万元（包括过户税费），2007年2月1日，杨琳向东城交易所缴纳了全部购房款，并在签订合同缴纳全部购房款后入住该房屋至今。
案外人在京通苑10号楼12A005号房屋居住至2015年，被执行人中润信投及东城交易所仍未为杨琳办理产权过户，无奈杨琳于2015年6月将中润信投及东城交易所诉至朝阳区法院，请求法院判令东城交易所、中润信投公司共同为杨琳办理10号楼12A005号房屋的产权证书。朝阳区法院作出（2015）朝民初字第20731号判决，判决东城交易所及中润信投为杨琳办理京通苑10号楼12A005号房屋的所有权证。后中润信投不服本判决，在法定期限内上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院），在法院审理期间，经北京三中院主持调解，各方当事人自愿达成一致，北京三中院作出（2015）三中民终字第12174号民事调解书，由东城交易所为杨琳办理10号楼12A005号房屋的所有权证。杨琳向朝阳区法院申请强制执行，朝阳区法院作出（2015）朝执字第19109号强制执行裁定书，裁定中润信投为杨琳办理京通苑10号楼12A005号房屋的所有权证。杨琳于2015年12月29日，缴纳该房屋契税9000元。2015年12月30日缴纳该房屋专项维修基金12000元。在房屋产权证书办理过程中，中润信投有转移、变更房产登记的可能，杨琳申请朝阳区法院对10号楼12A005号房屋进行查封，朝阳区法院作出（2015）朝执字第19109号强制执行裁定，裁定查封京通苑10号楼12A005号房屋，后因杨琳在办理产权登记时需解除该查封，便向朝阳区法院申请解除该首轮查封，直至此时，案外人杨琳所购买的京通苑10号楼12A005号房屋的产权证书仍在办理过程中。朝阳区法院作出（2015）朝执字第19109号解除查封的裁定后，案外人杨琳准备继续办理该房屋的产权证书，发现呼和浩特市赛罕区人民法院关于本案房屋已做轮候查封。被执行人中润信投已将京通苑10号楼12A005号房屋出售给杨琳，杨琳已支付该房屋全部价款，并自2007年购买该房屋后已入住。且在入住至今，案外人杨琳一直积极主张自己的合法权利，要求被执行人就该房屋办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，请求人民法院依法中止对北京市朝阳区京通苑10号楼12A005号房屋的查封。
新世界公司辩称，一、涉诉房屋登记在被执行人名下，案外人不是案涉房屋权利人，案外人认为案涉房屋属其所有，与事实不符。二、案外人提供的相关判决之间，自相矛盾，涉嫌虚假诉讼，不应被采信，案外人与被执行人涉嫌共同转移财产。综上，上述事实说明这是一起典型的案外人与被执行人相互配合利用执行异议共同转让财产的行为，以达到其获取非法利益的目的，故案外人杨琳不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予驳回。
本院查明，2007年1月22日，中润信投与
北京市东城区房地产交易所（以下简称东城交易所）签订《北京市商品房买卖委托协议》，协议约定：东城交易所向中润信投购买京通苑包括案涉房屋在内的商品房26套，建筑面积为2429.81平米，单位价格为每平方米5300元，总金额为12877993元，从东城交易所实际接收该商品房之日起，中润信投按东城交易所指定购房人签署商品房合同按本市房管政策签约，中润信投协助东城交易所在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，中润信投承诺东城交易所所购上述商品房在业主入住后3个月内办理产权登记手续，
案外人杨琳于2007年1月30日与东城交易所签署了《房地产委托代理合同》，合同约定，案外人杨琳委托东城交易所购买京通苑10号楼12A005号房屋，代为办理该房屋过户手续。该房建筑面积为94.93平米，购买价格为600000元。2007年2月1日，杨琳向东城交易所缴纳了全部购房款，并在签订合同缴纳全部购房款后入住该房屋。东城交易所向杨琳出具购房款收据一张。
东城交易所与中润信投买卖合同纠纷一案，朝阳区法院作出（2008）朝民初字第17356号民事判决,该判决主要内容为：一、中润信投于判决生效后六十日内向东城交易所交付位于北京市朝阳区京通苑10号楼包括案渉12A005号房屋在内的十五套房屋。二、中润信投于本判决生效后九十日内协助东城交易所办理上述十五套房屋的产权过户手续。
杨琳与东城交易所、中润信投房屋买卖合同纠纷一案，朝阳区法院作出（2015）朝民初字第20731号民事判决,该判决主要内容为：东城交易所、中润信投于本判决生效后十日内为杨琳办理位于北京市朝阳区京通苑10号楼12A005号房屋的所有权证。中润信投不服该判决，上诉至北京三中院。北京三中院作出（2015）三中民终字第12174号民事调解书，调解书协议为：东城交易所于调解书生效后十日内为杨琳办理位于北京市朝阳区京通苑10号楼12A005号房屋所有权证。
本院于2013年12月18日作出（2013）赛商初字第121号民事调解书，该调解书确认：一、中润信投向新世界公司支付借款本金2039万元人民币，此款分三次付清，分别为：2014年1月18日前付清500万元，2014年2月18日前付款700万元，2014年3月18日前付清余款839万元；二、如在2014年3月18日前中润信投不能付清所有本金，则需向新世界公司另行支付利息，即借款利息以之前未付本金为基数，以年息18%为计算标准，从2008年1月1日起至实际付款之日止。2014年5月29日，申请执行人新世界公司向本院申请强制执行，要求中润信投公司履行法律文书确定的义务。2016年7月4日，本院作出（2014）赛执字第00387号之一执行裁定，裁定查封被执行人所有的北京市朝阳区京通苑10号楼（京房权证朝其06字第XX**号）12A0**号房屋。
北京巨安金润房地产开发有限公司于2014年6月10日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，变更为
中润信投（北京）房地产开发有限公司。
内蒙古新世界投资咨询有限公司于2014年7月14日名称变更为
内蒙古新世界投资有限公司。

本院认为，本案执行标的及涉案房屋早在2007年1月30日就已出售给杨琳。杨琳与东城交易所于2007年1月30日为此签订的《房地产委托代理合同》，是双方真实意思表示，合法、有效，且杨琳已支付了全部房款，并实际占有、使用至今。房屋未办理过户手续，原因是东城交易所未尽协助履行过户的法定义务，非杨琳意志能力范围，杨琳对此并无过错。且北京市三中院作出的（2015）三中民终字第12174号民事调解书，调解确认东城交易所在调解书生效后十日内为杨琳办理房屋所有权证。朝阳区法院作出的（2015）朝执字第19109号强制执行裁定，将中润信投名下位于北京市朝阳区京通苑10号楼12A005号房屋过户至杨琳名下。因此，杨琳作为善意购买人其权益应当保护。杨琳的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对北京市朝阳区京通苑10号楼（京房权证朝其06字第XX**号）12A0**号房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长 王剑军
人民陪审员 宫浩
人民陪审员 刘继广

书记员： 白美莉