冀某某、刘某某与山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：冀某某，男，现住原平市，
原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，现住原平市。
被告：山西万合城房地产开发有限公司，住所地：忻州市原平市青年西街。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：索双鱼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙崇毅，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。

原告冀某某、刘某某与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）晋0981民初809号民事判决后，被告山西万合城房地产开发有限公司不服提起上诉，山西省忻州市中级人民法院于2018年6月2日作出（2018）晋09民终575号民事裁定，裁定如下：一、撤销山西省原平市人民法院（2017）晋0981民初809号民事判决；二、本案发回山西省原平市人民法院重审。本院于2018年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冀某某、刘某某、被告山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙崇毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冀某某、刘某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付自2015年1月1日直至被告实际交付之日期间的违约金（以原告已付房款和车库款总额为基数，按每日万分之1.5计算），暂计算至2017年8月14日的数额为105264元；2.判决被告尽快使房屋和车库达到交付条件并交付符合交付条件的房屋和车库；3.判决被告于实际交付使用之日起90日内履行完为原告办理房地产权属证书的所有义务。4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2013年12月14日签定了一份《房屋买卖合同》。原告购买被告开发的位于原平市××苑第5幢3单元23层02号房屋一套，并购买E区54号车库一间。原告于2013年5月25日付房款528595元，2013年12月14日付房款49700元，共计支付被告房款578295元。原告于2013年10月19日向被告支付车库款155000元。合同约定：被告应当于2014年12月31日前交房，但被告一直没有交房，且直到现在仍未达到交房条件，构成违约，应按照《房屋买卖合同》第七条第⑵项的规定，自本合同第六条规定的最后交付期限2014年12月31日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款的的万分之一1.5的违约金。至2017年8月14日，被告逾期交付时间已达957天，逾期交房违约金已达83014元，逾期交车库违约金已达22250元，两项合计已达105264元。但被告拒绝支付违约金。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
山西万合城房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的商品房买卖合同，应属无效合同。原、被告签订的商品房买卖合同时，被告尚未取得商品房预售许可证，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款、《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，原、被告签订的商品房买卖合同，应属无效合同，既然属于无效合同，则无违约责任法律后果，因此，被告不应承担违约责任。二、迟延交付房屋的原因并非由被告造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，被告不应承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等多种客观因素导致，非被告主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗地交付给被告开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的宗地不符合条件，导致被告无法施工。在被告不断敦促下，2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款”因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期。”之约定，对因政府原因导致的工程延期，被告可据实延期，在此期间，被告不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具的证明，被告施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气（合计101天），属不可抗力。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款”由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期”之约定，因自然灾害导致工程延期，被告可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据被告提交的山西省忻州市中级人民法院（2015忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽被告想方设法推进项目建设，但无奈施工方拒不配合，被告也实在无能为力，并非有意拖延。三、原告未按被告通知及时办理网签合同、未按时办理房屋交接手续、未交付购房尾款，具有重大过错，应承担不利后果。被告取得《商品房预售许可证》后，即多次电话通知原告办理原平市房产管理局备案的网签合同，但原告至今未予办理，按照备案的网签合同，违约金应为每天万分之一，而按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为每天万分之一点五，被告认为，如法院判定双方的《商品房买卖合同》有效，由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由原告承担，或者即便判决被告承担违约责任，违约金也应以每天万分之一计算，而非万分之一点五。2016年11月底，原告购买的房屋具备交付条件，被告要求其办理房屋交接手续，并交付购房尾款，原告以种种理由拖延或拒绝，其存在过错。在被告通知原告收房而原告拒收的期间，被告不应承担任何责任。四、原告要求被告承担迟延交付车库违约金的诉求于法无据，且不属于本案审理范围，法院应依法驳回原告的该项诉讼请求。原告计算逾期交房违约金时，将购买车库的15.5万元也包含其中，属明显错误。原被告并未签订过《车库买卖买卖合同》，且本案审理的《商品房买卖合同》中也未约定车库的交付时间及迟延交付的违约责任，故关于车库的争议不属于本案的审理范围，应依法驳回原告的该项诉讼请求。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同》应属无效，合同。被告认为，本着查清案件事实、正确使用适用法律的原则,并根据被告的其他答辩意见,结合本案实际,综合评判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对被告提交的如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份；2、《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》1份；3、山西省原平市气象局出具的灾害天气情况证明1份；4、忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书1份。对于证据1、2，被告欲证明迟延交房是政府的原因，系双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可据实予以延期，该合同约定的”政府部门行为”，根据《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》属格式合同，应按通常理解”政府部门的行为”为政府部门的抽象或具体行政行为，而不应为民事行为。被告提交的以上两份证据，其签订合同行为均为民事行为，且原平市范亭文体广场项目部不属于政府部门，依法不予采信。对于证据3，被告欲证明属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为房地产开发公司，应当能够合理预见到每年的雨季期间，合同签订的交房日期也应包括有每年的雨季情况，故该证据不属于不可抗力，依法不予采信。对于证据4，被告欲证明因施工方的原因导致延期交房，该施工方属于第三方，与原、被告双方按照合同约定的违约行为无关联性，依法不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西万合城房地产开发有限公司成立于2010年5月17日，企业类别为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000万元，经营范围为房地产的开发与销售，法定代表人郑佃岭，2016年6月13日法定代表人变更为赵勇，2017年9月15日法定代表人变更为索双鱼。2013年12月14日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：”出卖人：山西万合城房地产开发有限公司。注册地址：太原市××区号。营业执照注册号：140XXXXXXXX0508。企业资质证书号：0103683195A。法定代理人：赵保明。买受人：冀某某刘某某。身份证号：××××××。根据《中华人民共和国合同法）、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范亭文体广场西侧、编号为0020120746地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]为原国用（2012）第000746号。地块土地面积为33980㎡，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名]万合苑小区。第二条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第5幢3单元23层02号房。该商品房[合同约定]建筑面积约143.74平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。最终面积以产权登记面积为准据实结算。第三条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：1、该商品房单价为（人民币）每平方米￥4023.20元，总金额人民币伍拾柒万捌仟贰佰玖拾伍元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人付清房款总价款的100%即人民币（大写）伍拾柒万捌仟贰佰玖拾伍元整（小写￥578295）。第五条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：买受人如在约定付款期限内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理（不作累加（1）逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1项中的比率）的违约金。......第九条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”原告于2013年5月25日交纳被告房款20000元、508595元两笔房款，合计528595元。原告于2013年12月14日交纳被告房款49700元。原告交纳被告房款共计578295元。2013年10月19日原告交纳被告E区54号车库款155000元。被告在收取原告房款后给原告均出具了收据。被告在合同约定的最后交房日期2014年12月31日未履行交付义务。2016年11月底，被告认为可以交房便通知所有的购房户，接收房屋。
另查明，被告于2013年11月19日取得商品房预售许可证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，被告在签订合同时虽未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订合同，在原告起诉前，被告所开发的房屋于2013年11月19日取得”商品房预售许可证”，故该《商品房买卖合同》为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照合同约定给付被告房款578295元，被告收款亦向原告出具了《收据》3支。双方均按约履行了前期义务。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告未按期交付房屋，属于违约，应承担违约责任。关于违约责任的起止时间，对于起点时间为2015年1月1日，原、被告无异议，对于结束时间，原告认为应至实际交付房屋时止，被告认为应至可以交付房屋时止。本院认为，房屋交付行为是双方合意方可完成的行为，如一方不作为，则一定不能完成，势必导致合同双方一方付出高额违约金，另一方不能取得房屋，进而导致合同目的无法实现，故应以被告具备交房条件时确定为结束日期，避免扩大损失。原、被告双方在合同中对”符合本合同约定的商品房交付买受人使用”无具体明确的说明，根据其合同附件，可以理解为房屋内部达到毛坯房交房标准时即具备交房条件，即2016年11月底。关于被告辩称由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由原告承担之主张，因双方签订的《商品房买卖合同》无此约定，故原告不存在违约行为，原告无过错，故被告辩称不予采信。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。从逾期交付之日2015年1月1日起按日向原告交付已付房款578295元万分之1.5的违约金，该违约金计算至被告通知交房日期2016年11月30日为60634元。关于原告请求被告给付车库违约金22250元之主张，因双方未签订合同，对此无约定，故不予支持。原告请求被告自向原告交付使用所购商品房后90日内，向原告交付该商品房的权属证书，双方应按合同约定履行，履行过程中是否违约，属后续行为，本案不宜预判。
综上所述，对于原告要求被告给付所购房屋违约金之诉讼请求，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告山西万合城房地产开发有限公司从本判决生效后即时向原告冀某某、刘某某交付合同编号WH05010《商品房买卖合同》所购商品房，并按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时交付二原告购买的E区54号车库。
二、被告山西万合城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冀某某、刘某某支付从2015年1月1日至2016年11月30日的逾期交房违约金60634元。
二、驳回原告冀某某、刘某某之其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2405元，由原告冀某某、刘某某负担1090元，被告山西万合城房地产开发有限公司负担1315元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。

审判长 张丽
审判员 丁毅
人民陪审员 贾晓南

书记员： 管海媛