关波、潜江市鸿发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：关波，男，1984年10月31日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：黄文权，潜江市泽口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：潜江市鸿发房地产开发有限公司，住所地：潜江市园林办事处东风路134号。法定代表人：文迎春，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：潜江市水务局，住所地：潜江市章华南路40号。负责人：刘志勇，该局局长。委托诉讼代理人：曾小华，男，该局工作人员。委托诉讼代理人：张新龙，湖北江汉律师事务所律师。

关波上诉请求：撤销一审判决，改判支持关波的一审诉讼请求。事实和理由：经查，潜江国用（2006）第0041号土地使用权证书是私刻印章后炮制而成，当属无效。故关波与鸿发公司签订的《商品房买卖合同》亦属无效。一审法院以司法程序支持私刻政府印章、伪造政府土地证的行为违法，应予纠正。鸿发公司辩称，鸿发公司没有与关波签订过买卖合同，另本案已过诉讼时效。潜江市水务局辩称，1.潜江市水务局非本案的适格主体，与关波签订《商品房买卖合同》的相对方系鸿发公司。2.关波的起诉已过诉讼时效。3.关波早已取得了涉案房屋的产权证，并以该房屋办理了银行贷款，现其请求法院确认《商品房买卖合同》无效，并要求鸿发公司、潜江市水务局赔偿其损失，无事实与法律依据。4.涉案土地使用权手续已在本案诉讼前予以了完善，该土地上的60余户业主中有50多户均办理了不动产产权证，关波亦将办证所需材料向相关部门提交，但潜江市水务局不清楚其是否领取了产权证，本案不能因关波自行放弃办理不动产产权证而认定《商品房买卖合同》无效。关波向一审法院起诉请求：1.确认关波与鸿发公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认关波与潜江市水务局签订的《房地产买卖契约》无效；3.判令鸿发公司与潜江市水务局连带赔偿其购房损失（以现行购房评估价格为准）及双倍违约金419300元（209650元×2）。一审法院认定事实：2006年4月26日，鸿发公司取得了潜江市人民政府颁发的潜江国用（2006）第0041号土地使用权证书，证书上载明使用权类型为“出让”，该宗土地实际上是一宗划拨土地，其使用权人为潜江市水利局城南河流域水利管理站园林工作站。2007年8月20日，潜江市水利局城南河流域水利管理站园林工作站（甲方）与鸿发公司（乙方）签订了一份《委托开发协议书》，合同约定，甲方将潜阳路40号（编号后更名为潜阳东路42号）园林工作站一宗面积约2700平方米的土地（潜国用1995字第2005号、地号030703020）委托乙方进行开发、销售；甲方对该宗土地享有土地使用权；该土地上所建迎街房屋的一楼门面12间无偿归甲方所有；甲方园林工作站4户职工的住房凭原有房产证返还面积，超过面积按700元/㎡计价，并办好土地证、房产证，费用原有面积由乙方负担，超出面积由住户负担；甲方应按规定提交相关材料和证件，并派专人对该项目进行指导、质量管理，并协助乙方协调相关矛盾和办理相关减免手续；乙方对委托开发建设的房屋（除本协议第二条第二项、第三项外）享有销售并获得销售款的权利；乙方开发销售的全部房屋除返还给甲方的面积外，全部归乙方所有，以补偿乙方本次委托开发费用和投资。合同签订后，鸿发公司成立了潜江市鸿发房地产开发有限公司园林水利站项目部，张华以鸿发公司的名义负责组织该项目施工开发、投资。2008年4月15日，潜江市房地产管理局向鸿发公司颁发了“湖北省商品房预售许可证书【鄂潜房预字（2008）004号】”，证书上载明用途为“商住”。建设项目竣工后，2010年4月26日，鸿发公司与关波签订了一份《商品房买卖合同》，该合同的出卖人处加盖了“潜江市鸿发房地产开发有限公司园林水利站项目部”印章，出卖人项下的委托代理人处加盖了“张华”印章。合同约定，买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，商品房预售许可证号为【鄂潜房预字（2008）004号】；商品房为住宅楼三单元701号房，建筑面积为154.27㎡，总金额为215978元。随之，双方又签订了一份《补充协议》，对买受人办理房屋交接时应缴纳的配套费用进行了约定。此两份合同签订当日，关波向鸿发公司园林水利站项目部交纳了购房首付款65978元，余款150000元以银行按揭方式支付。随后，鸿发公司园林水利站项目部将商品房交付关波。2011年11月24日，关波向鸿发公司园林水利站项目部分别交纳了物业费719元、契税及维修基金23587元（契税8639元）。2012年3月11日，鸿发公司园林水利站项目部经理张华制作了一份《房地产买卖契约》，张华使用私刻的“潜江市水务局”印章在契约的甲方处加盖该印章，关波在乙方处签字。鸿发公司园林水利站项目部将《房地产买卖契约》等资料提供给潜江市房地产管理局，为关波办理了房屋所有权证（潜江市房权证园林字第××号）。此后，关波为办理土地使用权证及不动产登记之事，经常与鸿发公司和潜江市水务局交涉，至今未果。另查明：潜江市水利局后变更为潜江市水务局。潜江市水利局城南河流域水利管理站园林工作站为潜江市水务局的下属机构。潜江市不动产登记处理协调工作领导小组办公室对此开发小区房屋不动产登记事项进行了说明，“关于由潜江市鸿发房地产开发有限公司经手开发的园林水利站商业小区房屋不动产登记事项，以作为历史遗留问题纳入我办进行协调处理。目前，该事项的各项手续已基本齐全，只待该事项所涉及土地的出让金补缴到位后，即可按相关政策办理不动产权登记的手续。”一审法院认为，本案的争议焦点有三点：第一，潜江市水务局是否为适格的诉讼主体问题；第二，《商品房买卖合同》和《房地产买卖契约》的效力问题；第三，诉讼时效问题。针对上述争议焦点，该院评判如下：一、潜江市水务局是否为适格的被告主体问题。适格是指对于诉讼标的的特定权利或者法律关系，以当事人的名义参与诉讼并且请求通过裁判来予以解决的一种资格。2007年8月20日，潜江市水务局的下属机构潜江市水利局城南河流域水利管理站园林工作站与鸿发公司签订了一份《委托开发协议书》，根据该协议书约定以及实际履行看，双方已按照约定将各自的土地和资金投入到联合建房的项目中，成为共享利益、共担风险的共同体。本案的诉讼标的为此联合建房项目中一具体标的物，该协议书的合同主体作为一个共同体对本案争议诉讼标的都具有法律上和事实上的权利义务关系。故潜江市水务局辩称其不应为本案被告的理由不成立，该院不予采纳。二、《商品房买卖合同》和《房地产买卖契约》的效力问题。本案中，2010年4月26日，鸿发公司与关波签订了一份《商品房买卖合同》，合同签订后，买受人关波给付了购房款，出卖人鸿发公司交付了商品房，合同当事人履行了合同的主要内容。此《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应属有效。鸿发公司辩称没有与关波签订《商品房买卖合同》，于法无据，不予采纳。诉讼中，关波主张因鸿发公司和潜江市水务局改变土地用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，致使买受人关波无法办理土地使用权证，《商品房买卖合同》应属无效合同。（1）2006年4月26日，鸿发公司取得了潜江市人民政府颁发的潜江国用（2006）第0041号土地使用权证书，证书上载明使用权类型为“出让”；2008年4月15日，潜江市房地产管理局向鸿发公司颁发了“湖北省商品房预售许可证书【鄂潜房预字（2008）004号】”，证书上载明用途为“商住”，该宗土地并未改变用途，只是土地使用权人违法使用土地没有交纳土地出让金。土地出让金的交纳问题，属于土地出让合同当事人之间权利义务内容，其是否得到完全履行不影响本案《商品房买卖合同》效力的认定；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。”此规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定而非针对转让合同效力的强制性规定；（3）无法办理土地使用权证属于合同履行的范畴，不应影响合同效力。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，不予办理土地使用权证，但物权未灭失，不能就此认定《商品房买卖合同》法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；即使鸿发公司未出售联合建房的房屋，也应按照行政机关的要求交纳出让金，履行行政法上的义务。潜江市不动产登记处理协调工作领导小组办公室明确说明，“目前，该事项的各项手续已基本齐全，只待该事项所涉及土地的出让金补缴到位后，即可按相关政策办理不动产权登记的手续。”鸿发公司应与潜江市水务局一道，尽快采取积极有效措施，消除行政限制，协助买受人办理手续。综上所述，关波主张确认《商品房买卖合同》无效的请求，不予支持；其要求判令鸿发公司和潜江市水务局赔偿购房损失及双倍违约金419300元，于法无据，不予支持。《房地产买卖契约》是张华私刻“潜江市水务局”印章炮制而成，当属无效。三、诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算。该院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定实质上是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产和赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。故潜江市水务局关于关波的起诉已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回关波的诉讼请求。案件受理费7749元，减半收取3875元，由关波负担。二审期间，关波、潜江市水务局围绕上诉请求提交了证据，鸿发公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认为，关波提交的潜江市国土资源局泰丰国土资源管理所出具的查询证明，因无该所负责人或经办人签字，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。潜江市水务局提交的潜江市水务局城南河流域水利管理站园林工作站的缴款凭证真实、有效，能证明该工作站向潜江市财政局缴纳土地出让金56万元的事实，本院依法予以采信；其提交的刘恒红及中国银行股份有限公司潜江支行的缴费凭证，因潜江市水务局未提交证据证明刘恒红的具体身份，本院无法确定其与本案具有关联性，故对该份证据，本院依法不予采信。二审查明，潜江市水务局城南河流域水利管理站园林工作站于2018年8月30日已向潜江市财政局缴纳土地出让金56万元。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人关波因与被上诉人潜江市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）、潜江市水务局商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2018）鄂9005民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，2010年4月26日，鸿发公司与关波签订《商品房买卖合同》后，关波依约向鸿发公司交付了购房款，鸿发公司亦依约向关波交付了所购房屋，据此可认定《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。关波上诉称，鸿发公司向一审法院提交的潜江国用（2006）第0041号土地使用权证书系伪造形成，对此本院认为，关波未向法院提交足以证明该土地使用权证书系伪造的证据，且鸿发公司于2008年4月15日取得了包括涉案商品房在内的商品房预售许可证书，关波亦于2012年4月26日在房管部门登记办理了房屋所有权证，另结合潜江市财政局于2018年8月30日收取了涉案土地出让金56万元（与潜江市不动产登记处理协调工作领导小组办公室于2018年3月30日出具的情况说明相印证）等事实，本案并无认定涉案《商品房买卖合同》无效的情形，对关波主张该合同无效的上诉请求，本院依法不予支持。故对关波以《商品房买卖合同》无效而要求鸿发公司及潜江市水务局承担返还购房款及赔偿房款的双倍违约金的上诉请求，本院亦不予支持。关于关波未在合理期间取得土地使用权证的问题，如关波认为其相关权益受到损害，可另行向相关主体主张违约损失。综上，关波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：