关某某与马某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司、张某某案外人执行异议之诉纠纷一案一审民事判决书

原告（执行案外人）：关某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：马某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师，住佳木斯市向阳区。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告关某某与被告马某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关某某委托诉讼代理人马迅、被告马某某委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县秀北社区金科新城×号楼西数×门一层建筑面积83.09平方米房屋（产籍号1-××××-×××-000104）、二层建筑面积62平方米房屋（产籍号1-××××-×××-000204）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年3月3日，原告关某某丈夫隋晓坤、案外人黄杰、黄耀双与第三人金科公司签订了《建筑工程施工协议》，协议约定：金科公司将桦南县秀北社区3号楼整体发包给隋晓坤、黄杰、黄耀双施工。开工日期为2014年4月1日，竣工日期为2014年8月30日，承包形式为包工包料，付款方式以现金和楼房抵顶相结合。工程封顶后，黄杰、隋晓坤与金科公司于2014年8月18日签订《协议书》一份，双方对工程款付款方式进行了约定，如金科公司不按约定给付工程款，则以隋晓坤、黄杰、黄耀双承建的3号楼一、二层商服房屋及60套住宅房屋抵付工程款。2014年8月30日，隋晓坤、黄杰、黄耀双按期完工，金科公司未能按照约定履行给付工程款的义务，故金科公司将3号楼一、二层商服房屋及60套住宅房屋抵顶给隋晓坤、黄杰、黄耀双，其中包括案涉商服房屋。2014年9月21日，原告关某某与金科公司签订《商品房买卖合同》，金科公司以案涉房屋抵付原告丈夫隋晓坤工程款，并出具了抵付工程款收据，当日原告实际占有并使用至今，原告依法获得案涉房屋的所有权，没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所导致。根据物权优于债权的原则，原告享有案涉房屋的所有权，且足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，停止执行案涉房屋，故原告诉至法院。
马某某辩称，根据《物权法》的规定，不动产权属以登记为准，案涉房屋在房屋管理部门仍登记在金科公司名下，属于金科公司所有，原告未提供相关证据证实归原告所有；原告提供了施工协议及购房合同，证实案涉房屋用于以房抵债，但未办理预告登记，不享有优先权，被告办理了预告登记，享有优先权；原告依据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条，本案不适用该条规定；被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决，而原告与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理，从签订合同时间看，被告在先，原告在后，法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记；假设原告优先权成立，也超过法律保护期限，因此，原告不享有优先权。
金科公司、张某某未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的原告身份证（复印件）、户口登记薄（复印件）、结婚证（复印件）、本院（2018）黑0803执异36号执行裁定书（复印件）各1份，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据：1、2014年3月3日黄耀双、隋晓坤、黄杰与第三人签订的《建筑工程施工协议书》1份、2014年8月18日签订的用3号楼顶付工程款《协议书》1份，2014年9月21日关某某与第三人签订的《商品房买卖合同》1份、第三人出具的收据1张，证明原告涉案房屋是顶付工程款取得。经庭审质证，被告对工程施工合同及协议的真实性没有异议，对证明问题有异议，施工是真实的，但是实际工程款和以房抵债有一定差距；未经法院审理，不能证实是否能实际履行。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。2、入住费取暖费收据1张、供暖增值税普通发票2张，证明原告已实际入住案涉房屋并依法占有使用。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为原告属于非法侵占。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据：1、本院（2016）黑0803民初2363号民事判决书1份、本院2017黑0803执134号执行裁定书1份、本院、（2018）黑0803执异36号执行裁定书1份，证明第三人金科公司拖欠被告借款，经法院判决的事实；被告申请强制执行，法院查封了案涉房产。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，原告关某某丈夫隋晓坤、案外人黄杰、黄耀双与第三人金科公司签订《建筑工程施工协议》一份，协议约定：金科公司将黑龙江省桦南县秀北社区金科新城3号楼7000平方米建筑整体发包给隋晓坤、黄杰、黄耀双施工，承包范围包括土建、水暖、电照、门窗、外挂大理石等项目，工程款给付方式以现金和楼房抵债相结合。2014年8月18日，隋晓坤、黄杰与金科公司签订《协议书》一份，约定了按工程季度付款以及以3号楼一、二层商服和60户住宅房屋抵顶工程款，金科公司无权对此楼出售，该楼房的经营权及销售权归隋晓坤、黄杰、黄耀双所有。2014年9月21日，金科公司与原告关某某签订《商品房买卖合同》，将桦南县秀北社区金科新城×号楼西数第×门一层（产籍号：1-××××-×××-000104）、二层（产籍号：1-××××-×××-000204）房屋，用以房抵顶工程款的形式出售给原告，并出具了收据。原告进户后交纳了入住费、供热费，实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权证。
另查明，被告马某某与金科公司、张某某民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）黑0803民初2363号民事判决，判令金科公司、张某某给付被告马某某借款100万元。判决生效后，被告向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执134号执行裁定，查封金科公司在桦南县秀北社区金科新城×号楼西数第×门一层，建筑面积83.09平方米（产籍号：1-××××-×××-000104）和二层，建筑面积89.79平方米（产籍号：1-××××-×××-000204）等房屋。案外人关某某提出执行异议。本院于2018年6月20日作出（2018）黑0803执异36号执行裁定，驳回案外人关某某的异议请求。关某某不服，提起本案诉讼。

本院认为，原告关某某丈夫隋晓坤与第三人金科公司、张某某及案外人黄杰、黄耀双存在施工合同关系和以房抵债的事实，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用在建房屋抵顶已欠的工程款，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，合法有效。关某某是通过以房抵顶工程款购买的案涉房屋，其与金科公司建立了商品房买卖合同法律关系，金科公司为原告开具了抵顶工程款收据亦表明其对商品房买卖合同法律关系的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在被告申请法院查封案涉房屋前，金科公司已将房屋抵债给关某某，说明双方已建立起买卖合同法律关系，通过抵债行为已支付房屋价款。原告关某某交纳了相关费用，已装修入住实际占有房屋。因案涉楼盘未经过质量验收，未办理产权登记的责任不在关某某。关某某对案涉房屋的权利足以对抗被告基于债权法律关系的执行，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，其办理了商品房抵押预告登记，享有优先受偿权。本院认为，在本案判决前，被告未能提供案涉房屋抵押预告登记的相关手续，即使有手续，如未办理抵押权登记手续，亦不产生抵押权效力，不享有对案涉房屋优先受偿权，故对被告的抗辩理由不予采纳。
综上所述，原告关某某对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于被告马某某享有的普通债权。原告关某某提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼西数第×门一层（产籍号：1-××××-×××-000104）、二层（产籍号：1-××××-×××-000204）房屋归原告关某某所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区金科新城×号楼西数第×门一层（产籍号：1-××××-×××-000104）、二层（产籍号：1-××××-×××-000204）房屋的执行，并解除查封。
案件受理费3500元，由被告马某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 陈林
人民陪审员 于开洋
人民陪审员 崔光俊

书记员： 吴静波