关于郑某某与大兴安岭大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）：郑某某，男，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，无职业，现住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：王建彬，黑龙江王建彬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大兴安岭大地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区塔河县塔河镇广南路南侧。法定代表人:王和品，系该公司总经理。委托诉讼代理人:王程，黑龙江正旗律师事务所律师。

郑某某上诉请求：请求撤销塔河县人民法院（2016）黑2722民初111号民事判决书第二项，改判上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司自2013年5月3日起至返还购房款之日止，按照人民银行同期贷款利率给付占款630000.00元的利息，期初2013年5月3日至2016年12月5日利息合计：107939.58元；并由上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司于2012年在塔河县塔河镇发布广告大力宣传建造塔河温州国际商贸城，总投资120000000.00元人民币，建筑总面积67470平分米，建成塔河县最大商业贸易服务中心。上诉人郑某某相信广告宣传内容与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司达成口头协议，向上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司购买温州商贸城2号、3号门市房，于2013年5月3日交纳预付款600000.00元，并按照上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司要求于2013年11月10日交纳两户门市房铺地砖工程款30000.00元，共计向上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司交纳购房款630000.00元。上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司于2013年12月份把2号、3号门市出租用于卖对联经营，2014年7月份出租给潮衣服装店经营，2016年5月出租给饺子馆经营，因此上诉人郑某某要求上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司承担虚假广告虚假宣传违法责任，并有商业欺诈行为,向上诉人郑某某返还购房款，支付占款期间的利息损失。大兴安岭大地房地产开发有限公司辩称，本案的案由不应是商品房买卖合同纠纷，因为双方从未签订商品房买卖合同，只是为了完成双方商品房买卖的行为而缴纳了购房预付款，根据法律规定本案的情形应按照定金的法律规定进行处理，并且上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司不存在任何违约的行为，现在上诉人郑某某如缴纳全额的购房款上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司依然可履行合同，上诉人郑某某所预购的2、3号门市房也完全按照上诉人郑某某交预付款时的要求进行施工，所以违约方是上诉人郑某某，上诉人郑某某缴纳完预付款后一直拒绝与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同，拒绝交付剩余购房款，所以上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司不应返还上诉人郑某某的购房预付款，上诉人郑某某要求给付利息的请求也没有法律依据，所以请求法庭依法驳回上诉人郑某某的诉讼请求。大兴安岭大地房地产开发有限公司上诉请求：请求依法撤销塔河县人民法院（2016）黑2722民初111号民事判决书，驳回上诉人郑某某的一审诉讼请求；并由上诉人郑某某承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、本案应定性为定金合同纠纷而不是商品房销售合同纠纷，因为双方并未签订商品房买卖合同，上诉人郑某某只是向上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司交付了购买房屋预付款，交付购买房屋预付款的目的是为了担保以后能顺利的签订商品房买卖合同，以达到完成购买商品房的最终目的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。上诉人郑某某虽交付了房屋预订款，但却拒绝与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同，致使上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司想要签订商品房买卖合同的目的没有达到，那么作为定金，上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司将不予返还，另外，双方在签订定金合同和交付定金款的日期为2013年5月3日后至提起诉讼时隔3年之久，上诉人郑某某拒绝交付剩余尾款，拒绝签订商品房买卖合同，构成了违约，导致最终没有签订正式的商品房买卖合同的过错在于上诉人郑某某。2、在合同法中，定金合同是当事人约定将来订立特定合同的保证合同；商品房买卖合同是为了履行商品房买卖行为顺利完成而订立的合同。定金合同与商品房买卖合同具有不同的性质和法律效力。法律对两种合同的必备条款也有着不同的规定。定金合同不是商品房买卖合同，法律没有规定定金合同中必须要对房屋的面积和单价进行约定，也没有规定定金合同对房屋的面积和单价未进行约定就无效，就应返还定金。并且，在判决书中也并未有对定金合同认定无效的表述，一审法院仅表述因未体现房屋的面积和单价，上诉人郑某某和上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司合同内容不完整，上诉人郑某某的诉讼请求就应予以支持，没有法律依据，也让上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司难以信服。综上所述，本案一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果没有法律依据，上诉人郑某某和上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司之间没有签订商品房买卖合同，只是为了以后可以签订商品房买卖合同而交付了购房预付款，根据法律规定，此情形应按照定金的规定处理，上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司不应返还上诉人郑某某定金。郑某某辩称，1、上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司的上诉请求错误，其上诉理由没有尊重客观事实，上诉人郑某某向上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司交付630000.00元购房款就应当获得2号和3号门市房，双方虽然没有签订合同，但收款收据写的很清楚，收款收据上并没有说明房屋每平方米的单价和房屋的面积，那么该房屋就应该是整体打包出售，其拒绝给付房屋的行为就是一种违约行为和欺诈行为。2、上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司在房屋开发时进行虚假宣传，其宣传建67470平方米的商贸城，而上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司实际只建了10000平方米左右，并没有对宣传的内容进行落实，包括游泳馆、洗浴中心等都没有建成，其本身就是一种虚假宣传，温州美食一条街根本没有成立，其在宣传中的早夜市、农贸综合大市场、冻货水果批发中心等等都没有落实，因此上诉人郑某某一直要求其退还购房款并给付占款期间的利息，是符合法律规定的，上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司的上诉理由不成立请予以驳回。郑某某向一审法院起诉请求：1、被告返还原告房屋预付款、铺地砖款630000.00元；2、自2013年5月3日起至生效之日止，按银行同期贷款利率给付占款630000.00元的利息；3、被告承担全部费用。事实和理由：被告于2012年在塔河县塔河镇发布广告大力宣传建造塔河温州国际商贸城，总投资120000000.00元人民币，建筑总面积67470平方米，建成塔河县最大商业贸易中心。原告相信广告宣传内容与被告达成口头协议，向被告购买温州商贸城2号、3号门市房。于2013年5月3日交付预付款600000.00元，并按被告要求于2013年11月10日交付两户门市房铺地砖工程款30000.00元，共计向被告交付购房款630000.00元。因被告至今没能搭建成广告宣传的塔河县最大商贸服务中心，被告的虚假宣传蒙骗了原告，原告不能实现购买门市增值保值的目的，被告于2013年12月份将2号、3号门市出租。2014年7月15日又出租于潮衣服装店经营，2016年5月出租于饺子馆经营。因此原告要求被告承担虚假广告宣传的违法责任，并有商业欺骗行为。请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。一审法院认定事实：2013年5月3日、11月10日，原告分别向被告交付温州商贸城2号、3号门市房屋预付款600000.00元、铺地砖款30000.00元，共计630000.00元。在被告给原告出具预付款收据，未体现房屋面积及每平方米的价格。一审法院认为，被告向原告预售温州商贸城2号、3号门市时，未同原告订立书面的商品房买卖合同。被告只给原告出具了温州商贸城2号、3号门市房屋预付款600000.00元及铺地砖款30000.00元的收据，未体现房屋的面积和单价，原、被告合同内容不完整。被告未提供证据证实当时约定两户门市的价格及面积。对原告主张返还预付款600000.00元及铺地砖款30000.00元的主张,本院予以支持。原告请求被告返还630000.00元利息的主张，未提供利息的具体数额，未补交诉讼费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决:一、被告大兴安岭大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告郑某某房屋预付款600000.00元、铺地砖款30000.00元，共计630000.00元；二、驳回原告郑某某的其它诉讼请求。案件受理费10100.00元（原告已预交），由被告大兴安岭大地房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
上诉人郑某某因与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服塔河县人民法院（2016）黑2722民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑某某的委托诉讼代理人王建彬，被上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是：1、上诉人郑某某主张自2013年5月3日起由上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司给付预收购房款利息是否成立；2、上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司预收上诉人郑某某600000.00元是定金还是预收购房款，上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司收取的预收购房款600000.00元及铺地砖款30000.00元能否返还。上诉人郑某某与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司签订预收温州商贸城购房款的收据内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，未体现商品房的基本状况，商品房面积、单价、总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记的有关事宜，只体现是预收温州商贸城购房款，而非定金。因此，致使上诉人郑某某与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司无法协商签订商品房买卖合同，无法履行上诉人郑某某与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司签订预收温州商贸城购房款的收据内容。对此上诉人郑某某与上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司都存在缔约过失责任。一审法院认为，上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司出具的预收款600000.00元及铺地砖款30000.00元的收据内容不完整，未体现房屋的面积和单价，未订立书面的商品房买卖合同，对上诉人郑某某主张返还预付款600000.00元及铺地砖款30000.00元的主张，一审法院予以支持正确。对上诉人郑某某请求被告返还630000.00元利息的主张，因未补交诉讼费用，一审法院不予支持正确。上诉人大兴安岭大地房地产开发有限公司请求依法撤销塔河县人民法院（2016）黑2722民初111号民事判决书，驳回上诉人郑某某的一审诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，郑某某、大兴安岭大地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12559.00元，由上诉人郑某某负担2459元、大兴安岭大地房地产开发有限公司负担10100.00元。本判决为终审判决。

审判长　　张甲平
审判员　　贾宝祥
审判员　　邹丽平

书记员：田雪