关于大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与庞某、周某某商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司
王程（黑龙江正旗律师事务所）
王伟华（黑龙江正旗律师事务所）
庞某
周某某
庞某、周某某的
丛府君（黑龙江丛府君律师事务所）

上诉人（原审原告、反诉被告）大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民路20号。
法定代表人吴加伦，系该公司董事长。
委托代理人王程，黑龙江正旗律师事务所律师。
委托代理人王伟华，黑龙江正旗律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）庞某。
法定代理人周某某（系庞某母亲）。
上诉人（原审被告）周某某。
上诉人庞某、周某某的
委托代理人丛府君，黑龙江丛府君律师事务所律师。
上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某、周某某因商品房销售合同纠纷一案，不服加格达奇区人民法院（2015）加民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭审理了本案。
上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的法定代表人吴加伦及委托代理人王程、王伟华，上诉人庞某的法定代理人周某某及委托代理人丛府君，上诉人周某某及委托代理人丛府君到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告庞某xxxx年xx月xx日出生，被告周某某系庞某的母亲。
2015年1月9日，周某某代表庞某与原告签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告庞某购买加格达奇区新世界时尚广场66号、68号门市房，上述两份合同上记载的签订日期均是2014年10月10日。
合同约定新世界时尚广场66号门市房建筑面积115.40平方米，每平方米13000.00元，总金额1,500,200.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。
新世界时尚广场68号门市房建筑面积152.29平方米，每平方米13000.00元，总金额1979770.00元，付款方式为一次性付款，于2014年10月10日付清全款。
上述两份合同第七条均约定了买受人逾期付款的违约责任:逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
2015年1月9日，原告为被告周某某出具了四份收据，其中两份收据上记载的日期为2014年10月5日，内容分别为原告收到66号门市房及68号门市房定金各500000.00元；另两份收据上记载的日期为2014年10月10日，内容分别为原告收到66号门市房尾款1000200.00元及收到68号门市房尾款1,479,770.00元。
2014年10月20日，被告庞某收到原告提供的66号门市房、68号门市房文明入住保证书。
2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场66号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将66号门市房供热费10963.00元及电费300.00元交清，请物业公司给付办理交房手续。
2015年1月8日，被告庞某收到原告出具的新世界时尚广场68号门市房领房单，该领房单上载明，业主已将68号门市房供热费14468.00元及电费300.00元交清，请物业公司给予办理交房手续。
本院认为，本案争议焦点归纳为:上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同是否有效。
上诉人庞某未给付购房款已超过60日，合同是否能解除。
吴兴华出具的承诺书对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司是否有约束力。
上诉人周某某为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋回款及催收回原欠款总额的10%提成是否能抵偿购房款。
本案上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同，不违反法律强制性规定，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司未提供证据证明其是在上诉人周某某的胁迫下签订的商品房买卖合同，故该合同合法有效，原审法院认定正确。
上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同时，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司给上诉人庞某开具了定金及购房款票据，但上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司否认收到了上诉人庞某的定金及购房尾款，上诉人周某某也承认未向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付定金及购房尾款，并称是用上诉人周某某为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋提成来抵销购房款。
原审庭审中，上诉人周某某提交了一份有前法定代表人吴兴华出具的承诺书作为抵销依据，该承诺书上并未盖有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的印章，也没有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的名称及住所，从时间7月9日上看是在吴兴华任法定代表人职务之前，期间吴兴华与上诉人周某某是同居关系，有较为亲密的个人关系，该份承诺书不能认定是上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司对上诉人周某某所做的承诺，对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司无约束力，所以上诉人周某某称10%提成款已抵销未付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款的主张不能成立，对此原审法院认定正确。
该商品房买卖合同签订后，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司已向上诉人庞某交付了合同约定的房屋，上诉人庞某未实际给付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司合同约定的购房款，上诉人庞某存在违约行为，根据合同约定，上诉人庞某逾期未给付购房款超过60日，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司有权解除合同，本案中，合同约定的购房款给付时间是2014年10月10日，但合同的实际签订时间是2015年1月9日，上诉人庞某的违约日期应以实际的签订合同日期为准，即使如此，原审上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司起诉时，上诉人庞某逾期未给付购房款也已超过60日，故上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司主张解除与上诉人庞某签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定，原审法院判决解除该商品房买卖合同正确。
原审法院判决上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司将上诉人庞某交付的供热费及电费合计26031.00元返还给上诉人庞某。
因上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司于2016年7月5日申请撤回上诉，经合议庭评议，准许上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司撤回上诉。
故对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司上诉请求改判上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司不予给付被上诉人庞某供热费及电费合计26031.00元不予审理。
对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司在原审要求被上诉人庞某支付违约金的诉讼请求本院也不予审理。
上诉人庞某、周某某未实际向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付购房款事实清楚，并逾期付款超过60日，其主张用提成款来抵销上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款不成立，故上诉人庞某、周某某要求上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司履行合同义务，为上诉人庞某办理新世界时尚广场66号、68号门市房所有权证的反诉主张，原审法院未予支持正确。
综上，上诉人庞某、周某某上诉请求证据不足，本院不予支持。
原审判决事实清楚，并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221.00元，由上诉人庞某、周某某负担770.00元，由上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担225.50元，由大兴安岭地区中级人民法院退回上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司225.50元。
本判决为终审判决。

本院认为，本案争议焦点归纳为:上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同是否有效。
上诉人庞某未给付购房款已超过60日，合同是否能解除。
吴兴华出具的承诺书对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司是否有约束力。
上诉人周某某为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋回款及催收回原欠款总额的10%提成是否能抵偿购房款。
本案上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同，不违反法律强制性规定，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司未提供证据证明其是在上诉人周某某的胁迫下签订的商品房买卖合同，故该合同合法有效，原审法院认定正确。
上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司与上诉人庞某签订的商品房买卖合同时，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司给上诉人庞某开具了定金及购房款票据，但上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司否认收到了上诉人庞某的定金及购房尾款，上诉人周某某也承认未向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付定金及购房尾款，并称是用上诉人周某某为上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司销售房屋提成来抵销购房款。
原审庭审中，上诉人周某某提交了一份有前法定代表人吴兴华出具的承诺书作为抵销依据，该承诺书上并未盖有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的印章，也没有上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司的名称及住所，从时间7月9日上看是在吴兴华任法定代表人职务之前，期间吴兴华与上诉人周某某是同居关系，有较为亲密的个人关系，该份承诺书不能认定是上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司对上诉人周某某所做的承诺，对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司无约束力，所以上诉人周某某称10%提成款已抵销未付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款的主张不能成立，对此原审法院认定正确。
该商品房买卖合同签订后，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司已向上诉人庞某交付了合同约定的房屋，上诉人庞某未实际给付上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司合同约定的购房款，上诉人庞某存在违约行为，根据合同约定，上诉人庞某逾期未给付购房款超过60日，上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司有权解除合同，本案中，合同约定的购房款给付时间是2014年10月10日，但合同的实际签订时间是2015年1月9日，上诉人庞某的违约日期应以实际的签订合同日期为准，即使如此，原审上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司起诉时，上诉人庞某逾期未给付购房款也已超过60日，故上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司主张解除与上诉人庞某签订的两份商品房买卖合同，符合合同约定，原审法院判决解除该商品房买卖合同正确。
原审法院判决上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司将上诉人庞某交付的供热费及电费合计26031.00元返还给上诉人庞某。
因上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司于2016年7月5日申请撤回上诉，经合议庭评议，准许上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司撤回上诉。
故对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司上诉请求改判上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司不予给付被上诉人庞某供热费及电费合计26031.00元不予审理。
对上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司在原审要求被上诉人庞某支付违约金的诉讼请求本院也不予审理。
上诉人庞某、周某某未实际向上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司支付购房款事实清楚，并逾期付款超过60日，其主张用提成款来抵销上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司购房款不成立，故上诉人庞某、周某某要求上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司履行合同义务，为上诉人庞某办理新世界时尚广场66号、68号门市房所有权证的反诉主张，原审法院未予支持正确。
综上，上诉人庞某、周某某上诉请求证据不足，本院不予支持。
原审判决事实清楚，并无不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221.00元，由上诉人庞某、周某某负担770.00元，由上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司负担225.50元，由大兴安岭地区中级人民法院退回上诉人大兴安岭伦泰房地产开发有限责任公司225.50元。

审判长：张甲平

书记员：丛龙洋