共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司与涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司
田纪华（北京京都律师事务所）
李源（北京京都律师事务所）
涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司
张智英
郑文志

原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司。
法定代表人宋仕勇，总经理。
委托代理人田纪华，北京市京都律师事务所律师。
委托代理人李源，北京市京都律师事务所实习律师。
被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司。
法定代表人褚广伯，总经理。
委托代理人张智英，该单位法律顾问。
委托代理人郑文志，该单位副总经理。
原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司（以下简称原告共创公司）与被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（以下简称被告伯利恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人田纪华、李源、被告的委托代理人张智英、郑文志到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月21日，原告与被告签订《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》，后2014年5月30日双方又签订《补充协议》，双方约定由原告代理销售该项目房屋，原告按照约定条件提取销售酬金，被告负责办理商品房预售许可证及为房屋销售提供银行按揭贷款，并对被告迟延支付销售酬金的违约金做了明确约定。
合同履行期内，原告按照合同约定代理房屋销售工作，但被告违反合同约定，其未取得商品房预售许可证，导致其无法为购房者办理银行贷款，严重影响了原告的销售工作。
原告多次与被告协商催促，在合理期限内被告仍未按照合同约定履行合同义务，被告的行为已经构成严重违约。
根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，并要求被告向原告返还履约保证金、支付拖欠的销售酬金并承担违约责任，请求:1、确认原、被告签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《补充协议》已解除。
2、判令被告返还履约保证金100万元。
3、判令被告向原告支付2014年4月份销售酬金1114871元。
4、判令被告支付2014年5月1日至5月29日的销售酬金185031.31元。
5、请求法院判令被告支付2014年5月30日至7月30日首付部分的基础销售酬金54252.05元。
6、判令被告支付2014年5月30日至7月30日银行贷款部分的销售酬金85645.45元。
7、判令被告向原告支付至实际付清日止的违约金，暂计算至2014年9月22日的违约金15320.3元。
以上共计2455120.11元。
8、本案诉讼费由被告承担。
后原告变更诉讼请求:1、变更第3项诉讼请求为:判令被告向原告支付2014年4月份的销售溢价酬金1114871元。
2、变更第5项诉讼请求为:判令被告向原告支付2014年5月30日至7月30日首付款部分的销售酬金54252.05元。
3、变更第7项诉讼请求为:判令被告向原告支付逾期付款违约金77527.34元。
总计诉讼请求金额为2522809.45元
被告辩称，同意原告要求解除双方代理合同及补充协议的请求。
但对解除函的内容理由不予认同。
第一，对于手续办理和银行按揭问题合同上有约定。
但未约定什么时间办理完毕，且签订合同时，原告明知手续是在办理中，且认同边办理边销售的方式。
关于银行按揭问题，双方在2014年5月30日签订了补充协议，对银行按揭有明确的约定，银行按揭款到被告账户支付酬金。
因原告未给客户办理银行按揭，所以酬金不能支持。
第二，补充协议是双方签订的，不是原告单方修改的，有补充协议原文为证。
第三，依补充协议约定，甲方以银行按揭款到账金额向乙方支付客户基价部分和溢价部分销售酬金，在银行贷款未到甲方账户上，原告无权要求支付酬金。
总之，原告因自身原因完不成销售额，违反合同约定。
解除合同完全是原告自身原因造成的。
原告应承担全部责任并承担给我方造成的损失。
原告请求返还履约保证金100万元没有事实和法律依据，更不符合双方合同约定。
双方签订的涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司项目销售代理合同（以下简称代理合同）第15条“履约保证金”第2款约定“保证金分两次返还，当乙方所销售的房屋面积达到总销售面积的85%时三日内甲方将50万元给乙方，剩余50万元待销售完毕一次性退还”，本案原告按代理合同约定，2014年4月应销售6000平方米，2014年5月应销售12000平方米，6月应销售11000平方米，7月应销售6000平方米。
而原告5月销售了1118.83平方米，6月销售了364.97平方米，7月销售了165.21平方米，从原告销售的数字不难得出结论，原告自2014年5月开始违约，总计销售了7544.49平方米，销售额比例16.30%，通过数字计算，足以证明原告的第二项未达到合同约定返还条件，故请求不能成立。
3、原告诉请的第3项不能支持。
原告诉请的第3项是2014年4月份销售酬金1114871元，原告四份的销售酬金我方已支付，原告要求的这部分款是银行按揭贷款部分，依据双方2014年5月30日的补充协议第一条约定“按揭银行放款后，甲方按照银行实际放款金额向乙方支付贷款部分基础酬金和溢价酬金”，原告至今未去给客户办理按揭手续，没有理由让我方付款。
4、原告的诉讼请求第4项只能支付57310.22元，第5项请求只能支付45006.4元，第6项请求不能支持。
由于原告从销售的第二个月开始就违反约定，不能完成当日的销售任务，又不能按时给我方提交销售酬金确认材料，又不按时跟我方来对账，我方根本无法给其进行核算，现经我方多方找资料核实，认为第4项只能支付57310.22元，第5项只能支付45006.40元，其余不能支付或根据合同补充协议约定不能支付。
5、关于第7项请求不能支持。
原告自2014年5月按合同约定的第二个月就开始违约，违约方自始至终都是原告，再者依据双方合同或补充协议的约定，根本就不该付款，所以计算违约金本身就是错误的。
综上，请人民法院查明事实，支持我方的请求。
本院认为:共创公司与伯利恒公司签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议之补充协议》经双方当事人协商，系双方当事人的真实意思表示。
合同的内容符合法律规定，该合同合法有效。
双方当事人均应按照合同约定的条款履行各自的义务。
庭审中双方一致确认合同已解除，对此本院予以确认。
关于双方违约责任问题。
双方签订合同时约定由被告负责办理商品房预售许可证，据此可认定原告在合同订立之时涉案房屋尚未取得预售许可证的事实已知悉，双方并约定原告提前销售不受被告手续的影响。
根据合同约定，如被告未办理相关证件导致原告销售未达到考核任务额的，任务顺延，而非单方撤离现场。
根据合同第七条约定，共创公司2014年5月、6月、7月实际完成的销售面积均未能达到合同约定标准。
共创公司未能完成销售任务且擅自撤场构成违约。
关于履行保证金应否退还的问题。
合同中约定了履约保证金待房屋销售完毕后才能全部返还，该款项的收取目的旨在考量履约诚意并约束一方在房屋销售过程中的行为，避免合同相对方遭受不必要损失。
本案合同解除的原因是原告中途撤离，而合同约定了销售完成才能返还履约保证金的条件，共创公司撤场后给伯利恒公司房屋销售造成一定的损失和影响，因此原告主张返还履行保证金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，本案原告在销售活动中，因其单方违约撤离，致使房屋销售协议无法继续履行，且销售任务量也无法确定，虽在庭后多次组织对账，也未能查明。
原告有新证据可另行主张。
但被告自认应付原告2014年5-7月销售酬金125336元，应支付原告。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条  、第一百一十四条  、第一百三十四条  第一款  第（四）、（七）项之规定，判决如下:
一、双方签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议》之补充协议已解除；
二、被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司支付2014年5-7月按揭款首付销售酬金125336元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26570元，由原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司承担25241元，由被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司承担1329元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

本院认为:共创公司与伯利恒公司签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议之补充协议》经双方当事人协商，系双方当事人的真实意思表示。
合同的内容符合法律规定，该合同合法有效。
双方当事人均应按照合同约定的条款履行各自的义务。
庭审中双方一致确认合同已解除，对此本院予以确认。
关于双方违约责任问题。
双方签订合同时约定由被告负责办理商品房预售许可证，据此可认定原告在合同订立之时涉案房屋尚未取得预售许可证的事实已知悉，双方并约定原告提前销售不受被告手续的影响。
根据合同约定，如被告未办理相关证件导致原告销售未达到考核任务额的，任务顺延，而非单方撤离现场。
根据合同第七条约定，共创公司2014年5月、6月、7月实际完成的销售面积均未能达到合同约定标准。
共创公司未能完成销售任务且擅自撤场构成违约。
关于履行保证金应否退还的问题。
合同中约定了履约保证金待房屋销售完毕后才能全部返还，该款项的收取目的旨在考量履约诚意并约束一方在房屋销售过程中的行为，避免合同相对方遭受不必要损失。
本案合同解除的原因是原告中途撤离，而合同约定了销售完成才能返还履约保证金的条件，共创公司撤场后给伯利恒公司房屋销售造成一定的损失和影响，因此原告主张返还履行保证金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，本案原告在销售活动中，因其单方违约撤离，致使房屋销售协议无法继续履行，且销售任务量也无法确定，虽在庭后多次组织对账，也未能查明。
原告有新证据可另行主张。
但被告自认应付原告2014年5-7月销售酬金125336元，应支付原告。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条  、第一百一十四条  、第一百三十四条  第一款  第（四）、（七）项之规定，判决如下:
一、双方签订的《涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司（同善园三期及沿街改造工程）项目销售代理合同》及《涿州伯力恒同善园三期项目销售代理协议》之补充协议已解除；
二、被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司支付2014年5-7月按揭款首付销售酬金125336元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26570元，由原告共创世纪房地产投资管理（北京）有限公司承担25241元，由被告涿州市伯力恒集团房地产开发有限公司承担1329元。

审判长：刘海虹
审判员：高军
审判员：赵兴

书记员：何立娜