兰某宇、林某等与裴某某等买卖合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告)兰某宇，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住沧州市新华区。
原告（反诉被告）林某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上。与原告兰某宇系夫妻关系。
二原告（反诉被告）委托代理人曹迎宾、巩云静，河北衡泰律师事务所律师。
被告(反诉原告)裴某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住沧州市。
被告(反诉原告)刘树茂，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上。与被告斐粉霞系夫妻关系。
二被告（反诉原告）委托代理人刘炳江，河北通和律师事务所律师。
二被告（反诉原告）委托代理人王俪臻，沧州市运河区西环法律服务所法律工作者。
第三人黄骅市天阳房地产经纪有限公司沧州分公司。
法定代表人姜允珍，该分公司经理。
委托代理人吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。

（以下兰某宇、林某简称原告，裴某某、刘树茂简称被告，第三人黄骅市天阳房地产经纪有限公司沧州分公司简称黄骅天阳沧州分公司。）
原告兰某宇、林某诉被告裴某某、刘树茂、第三人黄骅天阳沧州分公司其他买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志新独任审判，公开开庭进行审理，二原告委托代理人曹迎滨、巩云静，二被告委托代理人刘炳江、王俪臻，第三人委托代理人吴志彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰某宇、林某诉称,原告和被告于2009年12月28日分别签订了“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”。合同约定：“原告将其所有的位于解放路华信中心大厦3#1-402的房屋出售给被告，房屋总价款为415000元，被告首次向原告支付135000元，并于2010年1月28日将剩余购房款给付原告。”合同签订后，被告支付了135000元，本案房屋也已过户至被告名下。但被告未能及时给付剩余购房款，原告曾于2010年3月25日委托律师事务所向被告发出律师函，催告被告及时付清剩余购房款。但直到现在，被告仍未能向原告给付，被告的行为已经构成根本违约，双方签订的合同应当予以解除，本案房屋应当从被告名下过户至原告名下，被告应当履行协助办理变更登记义务。根据双方约定，被告还应当赔偿原告损失20000元。为此原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”，并由被告履行协助原告办理将本案房屋过回至原告名下的义务；被告赔偿原告损失20000元；诉讼费用由被告承担。
被告裴芬霞、刘树茂辩称，第一，我们不同意解除合同，因为被告方并没有根本违约，我们被告方是在办理房屋过户手续当中，发现原告和房屋中介公司在将房屋卖与被告的过程中，隐瞒了实际建房年限。因此，在房屋过户后，始终就房屋的价值问题与原告方协商，要求减少房屋价款，并且双方也是一直在协商这个问题，被告方并不是不同意付款，但要求减少价款。因为必须先将原告占有房屋两年使用价款的折旧损失数额界定清楚，才能由被告向原告支付价款。首先，是因为原告违约在先，违反了两份合同的基本条款即诚实信用原则。原告进行虚假的房屋建造年限登记，导致被告作出了错误的意思表示，如果当时被告了解真实房屋建造的年限的话，被告将考虑不予购买诉争房屋，但是合同已经签订，原告虚报的年份只有两年，这在法律上不是解除合同的要件，所以，被告也没有办法解除合同。被告把合同履行完毕，将产权进行了过户，被告自从得知房屋建造的真实年限后，即合同签订以后一直同原告协商这两年价值的损失问题，原告和中介始终不予回复，所以才导致被告没有向原告给付房款，被告在房屋买卖过程中不存在任何违约行为，所以，也不应向原告赔偿所谓的损失。第二，由于我国采取不动产房屋登记制度，并且物权法也规定，不动产转让登记即发生法律效力，诉争房屋已经过户给被告，被告现在是该房屋的合法所有人，诉争房屋的产权过户行为，体现上述两份合同的国家认可，国家通过房屋产权登记的过户行为，追认了上述两份合同的有效性，合同行为的有效与否不能对抗国家制度。综述，上述两份合同已经合法成立已生效，不能解除。所以，被告答辩请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人黄骅天阳沧州分公司述称，对于原告起诉没有异议，因为没有起诉我们。
被告裴芬霞、刘树茂反诉称，被反诉人与反诉人于2009年12月28日分别签订了“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”，双方已实际履行上述合同。在2010年1月份上述合同的标的物位于解放路××信中心大厦××＃××室房屋也过户于反诉人名下。在上述合同签订以后，房屋产权过户以前，反诉人得知该房产建于1995年，并非是天阳房地产经纪有限公司告知的1997年，遂反诉人提出解除该合同，但是被反诉人及天阳经纪公司均不同意，认为合同签订了就不能更改，所有反诉人只得继续履行上述合同将房产过户至自己名下，但是被反诉人却拒不交出房屋，仍把此房屋出租以获得收益。在双方买卖交易的过程中，被反诉人隐瞒了房屋的真实建造年限(被反诉人在天阳经纪公司登记为：房屋建于1997年，而实际此房屋为1995年建造)，致使反诉人向被反诉人多给付了相当于该房屋2年使用价值的款项。按照我国规定居民楼房的使用年限为50年，折旧率2％计算，被反诉人应赔偿反诉人2年的范围价值折旧损失应为23714元。综上，我国采取不动产房屋登记制度，该房屋产权的过户行为体现出上述两份合同的国家认可，并且同时追认了上述房屋买卖行为的有效性，所有被反诉人应交出房屋和相关的出租收益，并赔偿反诉人该房屋2年的房屋价值折旧损失23714元。反诉人为此诉至法院，请求依法判令确认双方所签订的“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”合法有效；被反诉人赔偿反诉人2年的房屋价值折旧损失23714元；被反诉人交还诉争房屋给反诉人；被反诉人交付反诉人从2010年2月至交还诉争房屋时，因该房屋出租而取得房屋出租金收益；诉讼费用由被反诉人承担。
原告兰某宇、林某辩称，1、原告和被告对双方签订的《房屋买卖认购合同》和《房屋买卖合同》成立并生效均是没有任何争议。原告起诉被告不是请求法院确认双方签订的两份合同无效，而是请求法院判令解除双方之间已经成立并生效的合同。被告反诉请求确定该两份合同成立并生效没有任何意义，与本诉没有任何关联性。对被告提出的该项反诉请求所产生的诉讼费用应当由被告独自承担。2、原告向被告出售的是房屋所有权，而不是向被告转让该房屋附期限的使用权。房屋的所有权是绝对的，所有权人对该房屋的所有权是永久性的，是没有期限的，不存在被告诉称的使用年限减少的问题。被告诉称的“按照我国规定，房屋使用年限为五十年，折旧率为2％”，请求原告赔偿其2年的房屋价值折旧损失没有事实和法律依据。3、原告和被告签订的《房屋买卖合同》第十四条明确约定，被告将购房款全部给付原告之时，原告才将房屋钥匙给付给被告。但被告至今也未向原告支付所欠的购房余款280000元。所以，按照双方签订的《房屋买卖合同》，被告是不能占有使用该房屋，也不应得到该房屋的租金收益。4、被告在反诉状中称曾向原告提出过解除合同的要求，不是事实，事实上从未向原告提出解除合同，并且被告在反诉状中称知道该房屋建于1995年后，仍将该房屋过户至自己名下，这足以说明房屋的建成年限不是影响合同的内容，而且被告仍然认可购买该房屋。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
第三人黄骅天阳沧州分公司述称，我公司在提供服务过程中，作为售房人，很多时候是通过电话登记，登记以后，我们就发布信息。但在实际过程中，应以房证的时间为准，并不能说登记了，就是信息，可以作为签订合同的依据，合同应以房产证的内容为准。本案的工作人员当时登记的时候说是1997年的房子，但是签订合同之前提供了产权证书，被告也看到了，等于是看到产权证书的内容后签订的买卖合同。对于房产证已经办理到被告名下，该办证行为，最初是由三方到场办理过户手续，作为被告签字了。第三人、原告也在现场，因有税票或交易税未开，没有办理过户，之后被告找到第三人，要求办理过户，将全部资料拿走，这些材料应由第三人保管，最终由被告打了一个条。所有手续拿走以后，到房管部门办的过户手续，而且办过户手续时原告和第三人不在现场。被告称在签订合同之后，发现房产证年限有问题，在这种情况下，被告就应中止办理过户手续，协商解除，但被告没有中止合同的履行，反而继续将房屋办到自己的名下，也就是说被告认可该房屋的真实性和合同的效力。同时，作为第三人在本次中介服务过程中没有任何过错。
经审理查明，2009年12月28日原、被告及第三人分别签订了房屋买卖认购合同和房屋买卖合同，按照合同约定，原告将其座落在沧州市解放路华信中心大厦3#-1-402室面积为129.28平方米房屋出售给被告，总价款415000元，被告先付款135000元，作为房屋首付款定金，同时约定，余款于2010年1月28日左右被告由公积金贷款给付原告，原告收到全款之日，把该房屋钥匙交予被告，如因双方提供手续不全不能贷款，由双方承担责任，土地证交予被告。如因贷款延期，第三人负连带责任。但在原、被告履行房屋产权过户手续后，被告以原告、第三人在双方买卖交易过程中，将实际1995年建房年限，登记为1997年，隐瞒了所出售房屋的真实建造年限，致使被告向原告多给付了相当于该房2年使用价值的款项为由，拒绝交付原告剩余购房款，原告也未将出售房屋交予被告。原告于2010年3月25日委托河北衡泰律师事务所向被告送达了律师催告函，催告被告付清购房余款，被告仍未给付。原告为此向本院提起诉讼，请求依法判决解除原、被告签订的“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”，并由被告履行协助原告办理将本案房屋过回至原告名下的义务；赔偿原告损失20000元；诉讼费用由被告承担。
在本院诉讼过程中，被告提起反诉请求依法确认原、被告双方所签订“房屋买卖认购合同”和“房屋买卖合同”已合法成立，并具有法律效力；由原告赔偿被告2年的房屋价值折旧损失23714元；交还诉争房屋；交付从2010年2月至交还诉争房屋时，因该房屋出租而取得的房屋租金收益；诉讼费用由被告承担。同时申请追加黄骅天阳沧州分公司为本案第三人。
原告兰某宇、林某为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告签订的房屋买卖认购合同，房屋买卖合同，律师催告函及二原告身份证复印件予以证实。
被告裴芬霞、刘树茂向本院提交了1、房屋过户申请表一份，以证明原告清楚房屋建造年限1995年，原告却在中介登记时进行虚假登记，原告违反了在订立合同中重大的诚实信用原则。即原告违约在先。2、录音，①证明原告承认诉争房屋的建造年限在中介登记虚假。②证明被告黄骅天阳沧州分公司办事人员证明原告进行了虚假登记，第三人没有进行严格的房证审查，亦未没有正确登记，给被告造成重大损失。③被告多次找原告和第三人协商解决这两年的服务价值折旧问题，原告和第三人均不予回复。3、现房产证（沧字第××号）证明现在诉争房屋已完成过户手续，由被告所有。
第三人黄骅天阳沧州分公司未向本院提交证据。
原告兰某宇、林某，被告裴芬霞、刘树茂，第三人黄骅天阳沧州分公司经相互质证，对原、被告所签订的房屋买卖认购合同和房屋买卖合同的真实性均无异议，主要争议焦点集中在原告在第三人处登记房屋建造年限与实际建造年限是否构成违约问题上。
原告兰某宇、林某认为，1、原、被告双方的房屋认购合同和房屋买卖合同中没有约定房屋建成年限的字样，如果合同当中没有该项约定，就不存在违约情况，违约就是违反约定，前提是有约定，才存在违反约定，根据两个合同的约定，上面没有建成年限的约定，被告提交的申请书不能证实建成房屋的年限，更不能证实违反约定。2、对于被告称原告虚假登记，该行为发生时间应在后头成立之前。3、被告提交的现房屋产权证，能够证实原告已履行了合同应尽义务。4、被告提交的录音，作为视听资料不能单独作为定案的证据使用，也就是说仅有录音没有其他证据印证，录音不能作为证据使用。原告与被告的谈话过程中，没有承诺告知年限的内容，对被告提供的录音真实性有异议。
被告裴芬霞、刘树茂认为，1、虽然在原、被告双方的买卖合同当中，对房屋建造年限并没有描述，但是原告方委托第三人中介公司卖房屋，中介公司所登记的委托信息应属于本案合同当中的要约，在具体合同不明确的情况下，这个要约应当视为合同的组成部分，原告自己承认登记信息和实际信息不一致，就说明原告和第三人中介公司都存在违约行为。2、原告进行的中介登记，被告也看过，被告认可，双方形成口头协议，在合同当中虽没有体现出诉争房屋的建造年限，但在登记表中写明是1997年建造的，口头合同也是受法律保护，原告违反口头协议也是根本违约。3、中介登记也是双方缔约的前提，是双方签订合同的基础，进行了这种错误登记，原告和第三人给被告造成的损失，他们是要承担违约责任的。4、原告和第三人在签订合同前向被告提供原房屋产权证没有写明房屋建造年限，只是在房屋证后面写有一组数字，最后两个数字是“95”，这种信息只有专业人士才能明白是什么意思，被告作为没有房产知识的普通人看不懂这些信息，也就是说除了看清在原房屋产权证有文字表述的信息外，其他的关于诉争房屋的信息全部依赖中介机构的表述的信息登记，被告在此没有过错。在合同签订的时候原告和第三人也没有向被告指出此房屋是1995年建造，也没有进行错误纠正。5、对于录音，被告作的每一次录音，都经过被录音人的同意，取证的过程是合法的，证明了案件的基本事实。6、我们认可房屋买卖行为，对交易价款我们需要重新协商，因为原告只是隐瞒了两年的房屋建造年限，原告购不上欺诈，两年的价值跟五十年也够不上显失公平，被告不能要求原告解除合同，被告才从中介拿走手续，完成过户手续，至于房屋价款一直在同原告协商。7、根据国家标准，民间建筑通则规定，建筑的耐久年限一般住宅为50年，按照《过程结构可靠性设计统一标准》详细规定了普通房屋和建筑物为现任使用寿命为50年。因为房屋也是一种商品，也有质量保证书和使用说明书，正因为原告错误登记或虚假登记，导致了两年的价值不当得利产生。根据国家规定，我们和被告协商价款。如果按原协议履行，原告有不当得利的情况。
第三人黄骅天阳沧州分公司认为，1、本案原、被告在起诉和反诉中没有要求第三人承担责任。2、原、被告是根据合同履行义务。合同当中并没有约定被告购买房屋的年限。被告提到合同所约定的是1997年，根据提供的合同可以看出并没有1997年限，而且被告也没有提供证据证实房屋是1995年建造的，也就是说双方应当是根据合同的内容履行义务，对其他的应当提供证据予以证实。3、假设本案在提供信息中对陈述有不实的地方，但是，根据被告提供的证据，被告在知道情况以后，并没有制止该行为而是自己将有关资料拿到房管部门办理了过户手续，也就是说被告知情以后，认可该房屋价值，即合同约定的价值。在原告收到首付款后，对其余的价款进行多次催要，被告以自己的行为表明不再履行合同，虽在开庭中说继续履行合同，在诉状中提到20000元，但不履行的是30余万元，这是两个问题，是两个性质不同问题，原告已长达六个月的催要。

本院认为，原、被告及第三人对所签订的房屋买卖认购合同和房屋买卖合同的真实性均无异议，应视为双方当事人的真实意思表示，未违反国家禁止性规定，上述所签合同均合法有效，本院依法确认。被告在签订合同后，虽发现原告与第三人所登记房屋出售信息在建造年限与实际建造年限不符，并未中止合同履行或重新主张权利，而是自行从第三人处拿走有关办理房屋过户手续，将房屋产权过户到其名下，其行为是对合同效力继续履行的认可，且在双方签订合同时原告及第三人已向被告出示了原房屋产权证，被告以其系普通人，非专业人员无法辨识所出售房屋建造年限的抗辩理由，本院不予采信。同时双方签订的合同也未对出售房屋建造年限作出约定。在这种情况下，被告以原告及第三人隐瞒建造年限，提出反诉主张原告赔偿2年的房屋价值折旧损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。考虑到本案所涉及的出售房屋产权已过户到被告名下，其物权转移完毕，在原、被告之间形成了债权债务关系，不宜再解除合同，否则，势必给双方当事人造成更大损失。但由于该房屋至今仍由原告占有使用，为了确保公正，被告应给付拖欠原告280000元购房款的同时，原告也应给付被告从2009年12月28日至2010年5月11日立案时五个月占用费用，按每月1000元计算，共计5000元，诉讼费用由双方共同承担。第三人黄骅天阳沧州分公司应按合同约定，继续协助被告办理公积金贷款事宜，如因贷款延期或者无法贷款，对偿还原告上述购房款承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法《第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，判决如下：

一、驳回原告兰某宇、林某解除与被告裴芬霞、刘树茂及第三人黄骅市天阳房地产经纪有限公司签订的房屋买卖认购合同和房屋买卖合同的诉讼请求。
二、被告裴芬霞、刘树茂在本判决生效之日起一个月内给付原告兰某宇、林某购房款280000元。原告兰某宇、林某给付被告裴芬霞、刘树茂占用费5000元。
三、原告兰某宇、林某在被告裴芬霞、刘树茂给付上述购房款十日内将所出售的沧州市解放路华信中心大厦3#-1-402号房屋移交给被告裴芬霞、刘树茂。
四、第三人黄骅市天阳房地产经纪有限公司沧州分公司继续协助被告裴芬霞、刘树茂办理公积金贷款。如在本判决指定的给付上述购房款期间内，因第三人的原因造成原告延期贷款或者无法贷款。对偿还原告购房款承担连带责任。
五、驳回原、被告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，反诉费196元，原、被告各承担398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判员 刘志新

书记员： 姚国彦