兰兰与陈某、武汉市万科物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：兰兰。
委托代理人：胡娟，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：陈某。
委托代理人：关聪，湖北奇睿律师事务所律师。
委托代理人：王斌。
被告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区吴家山金海峡科技工业园，办公地址：武汉东湖新技术开发区大学园路特1号万科城市花园购物公园3楼。
法定代表人；向云，董事长。
委托代理人：詹军阳。

原告兰兰诉被告陈某、武汉市万科物业服务有限公司（以下简称：万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由审判员邱敏适用简易程序独任审理，本院于2013年12月19日公开开庭进行了审理。庭后，原告兰兰申请变更诉讼请求，本院于2014年1月14日第二次公开开庭进行了审理。原告兰兰及其委托代理人胡娟、被告陈某及其委托代理人王斌、被告万科公司的委托代理人詹军阳均到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请给予庭外和解共2个月期限，本庭予以准许。因双方未能在规定期限内达成和解，本案现已审理终结。
原告兰兰诉称：2013年9月22日，原告经武汉万科魅力之城租售中心介绍与被告陈某、被告万科公司签订了《房屋租赁合同》，由原告承租被告陈某所有的位于武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城2区1栋A5单元7层02号房屋用于钢琴教学，该合同由被告陈某全权委托被告万科公司租售中心的工作人员姜雄代签，租赁期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告陈某支付了1年的房屋租金和押金20600元、3个月的物业管理费465元以及燃气卡200元，以上共计21265元。2013年10月7日，原告正式搬入上述房屋并于10月8日开始进行钢琴教学。同年10月9日，原告接到物业通知说楼下602室住户莫飞投诉其扰民，10月14日，同心派出所警官电话告知原告普通住宅不得用于音乐培训等商业行为，原告必须搬离，否则派出所将会强制执行。原告立即与被告陈某联系要求退租，被告陈某既不同意退租也不授权转租，只说让原告找好租户再说，后原告找到几个租户，但被告陈某均以各种理由拒绝转租并一再强调不予返还原告预付的租金、押金及物业管理费。为此，原告兰兰诉至法院，请求：1、判令原告兰兰与被告陈某、被告万科公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告陈某返还房屋租金、押金、物业管理费及燃气费共计21265元；3、判令被告陈某赔偿损失4200元（其中搬家费2300元、路费900元、误工费1000元）；4、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告兰兰将第1项诉讼请求变更为：判令解除原告兰兰与被告陈某、被告万科公司签订的《房屋租赁合同》。
被告陈某辩称：1、我不同意解除合同，《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，理应得到法律支持；2、我没有义务返还原告的租金、押金、物业管理费及燃气费；3、本案是因原告违约引起的诉讼，我方不承担诉讼费用；4、原告主张4200元损失无法律和事实依据，我不予赔偿；5、原告自行改变房屋用途，应当承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告万科公司辩称：我公司对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求无异议。
经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城2区1栋A5单元7层02号房屋系被告陈某与妻子王艳按份共有，其中被告陈某共有份额为30％，王艳共有份额为70％，房屋建筑面积为90.69平方米，规划用途为住宅。
2013年6月23日，被告陈某向被告万科公司出具委托书，委托万科魅力之城租售中心代为出租上述房屋并签订租赁合同，并备注：以家庭为单位为主，其他形式租客不考虑。被告陈某的妻子王艳表示对被告陈某出具的委托书无异议，并认可其租房行为。
2013年9月22日，被告万科公司的员工姜雄以被告陈某（甲方）的代理人以及被告万科公司（经纪方、丙方）的经手人身份与原告兰兰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租物业坐落地点及设施情况：1.甲方将其所有的位于武汉市万科魅力之城2-A5-702的房屋租给乙方使用，用途为住宅，房屋建筑面积为93平方米；……二、租赁期限：1.该房屋租赁期限共12个月，自2013年10月1日至2014年9月30日止；……三、租金及支付方式：1.该房屋租金为人民币（大写）壹仟伍佰伍拾元／月（小写￥1550），共计人民币（大写）壹万捌仟零陆佰元（小写￥18600）（此价格不含相关税费），乙方应于签订本合同时支付首期租金人民币（大写）壹万捌仟零陆佰元（小写￥18600）给甲方。2.该房屋租金按年支付，支付时间为提前三天，……；四、居间服务费以及支付方式：甲方向丙方支付居间服务费人民币（大写）柒佰柒拾伍元整（小写：￥775），乙方向丙方支付居间服务费人民币（大写）柒佰柒拾伍元整（小写：￥775）。上述居间服务费于本合同签署当日以现金方式支付。因甲方或乙方单方违约，或甲乙双方协商解除合同的，丙方不退还居间服务费；五、关于押金：为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方人民币（大写）贰仟元（小写：￥2000）作为押金。待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；……八、违约的处理：1.甲方违约的处理（1）甲方未按合同规定的时间将能正常使用的该房屋以及相关附属设施提供给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5％向乙方支付；若逾期15天仍不履行，乙方有权终止合同，同时甲方须按时及逾期天数支付相应违约金并支付两个月的房屋租金给乙方作为违约金。（2）合同期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同并提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时乙方有权终止合同；2、乙方违约的处理（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金；若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时甲方有权终止合同；……（5）合同期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还；十二、补充条款：甲方物业管理费甲方交付至2013年12月30号，此物业管理费由乙方承担，2013年12月30号以后物业管理费由乙方续交至合同截止日，房屋租金及押金合计20385元，乙方于三天内打卡至甲方。
2013年9月24日，原告兰兰通过银行转账方式向被告陈某汇款20350元，其中含一年房屋租金18600元、押金2000元、三个月物业管理费465元、燃气卡费200元，扣除已支付的门禁卡费用40元、电费50元、中介费775元以及异地汇款手续费50元。嗣后，被告陈某将租赁房屋交付给原告兰兰使用。
2013年10月8日，原告兰兰开始在租赁房屋内进行钢琴教学；10月9日，该房屋楼下住户向物业投诉噪音扰民，原告兰兰随后开始与被告万科公司的员工姜雄及被告陈某商量退租事宜；10月27日，被告陈某对涉案房屋进行验收后，原告兰兰从该房内腾退。
庭审过程中，原告兰兰与被告陈某、被告万科公司就双方在签订租赁合同时，被告陈某是否知晓原告兰兰租赁房屋作为商业用途产生争议。原告兰兰出示案外人姜雄的证明材料，被告万科公司出示原告兰兰的证明材料，拟证明被告陈某知晓原告租赁房屋用于钢琴教学，被告陈某对上述证据不予认可，表示应当依据租赁合同的约定以及委托书上载明的事项，他将房屋租赁给原告兰兰的用途为住宅，不知晓原告用于钢琴教学的事实。
以上事实有房屋租赁合同、委托书、汇款凭证、收款收据、发票、短信记录、通话记录等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为：原告兰兰与被告陈某、被告万科公司签订的《房屋租赁合同》包含了原告兰兰与被告陈某的房屋租赁条款和被告万科公司与原告兰兰、被告陈某的居间条款。因本案系房屋租赁合同纠纷，本院仅就原告兰兰与被告陈某的房屋租赁纠纷进行评判。被告万科公司与原告兰兰、被告陈某的居间纠纷系另一法律关系，本案不予合并处理。
虽然案外人姜雄既以被告陈某代理人，又以被告万科公司的经手人的名义与原告兰兰签订《房屋租赁合同》，但在本案租赁关系中，相对人为原告兰兰、被告陈某。被告万科公司不是租赁关系的相对人，且被告陈某对合同中的租赁条款无异议。因此，上述租赁条款是原告兰兰与被告陈某的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，因原告兰兰在租赁房屋内从事钢琴教学被其他业主投诉噪音扰民，而原、被告之间对此协商未果，原告兰兰认为合同已无继续履行的可能。且原告兰兰与被告陈某均自认，被告陈某已于2013年10月27日对涉案房屋进行验收，原告兰兰在被告陈某进行房屋验收后即腾退该房。据此，本院认定原告兰兰与被告陈某于2013年10月27日以实际行为解除了双方签订的《房屋租赁合同》。
关于原告兰兰主张被告陈某返还房屋租金、押金以及物业管理费、燃气费共计21265元的诉讼请求。因被告陈某已按照合同约定将房屋交付给原告兰兰使用，即完成了其作为出租人的履约义务。原告兰兰作为承租人应按约定履行支付租赁期间的房屋租金以及物业管理费的义务，即向被告陈某支付2013年10月1日至2013年10月27日期间的房屋租金1350元（1550元／月÷31天×27天）、物业管理费135元（465元／季度÷3个月÷31天×27天），共计1485元。
依据《房屋租赁合同》第一条：“1.甲方将其所有的位于武汉市万科魅力之城2-A5-702的房屋租给乙方使用，用途为住宅……“以及第八条：“2.乙方违约的处理（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金；若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时甲方有权终止合同；……”的约定，原告兰兰在该房内从事钢琴教学活动，违反了合同约定，导致提前退租，解除租赁关系，应承担违约责任。原告兰兰虽提交案外人姜雄出具的证明材料拟证实被告陈某知晓其租赁房屋用于钢琴教学，但租赁合同中明确房屋用途为住宅，因此，对原告兰兰提供的上述证据，本院不予采信。因被告陈某未在本案中提起反诉，且被告陈某在庭审过程中表示对于原告兰兰的违约行为将另案起诉，因此，对于原告兰兰的违约责任本案不予合并处理，被告陈某可另行主张权利。
据此，被告陈某应向原告兰兰返还房屋租金17250元（18600元－1350元）、押金2000元、物业管理费330元（465元－135元）、燃气费200元，以上共计19780元。
关于原告兰兰要求被告陈某承担损失4200元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告兰兰与被告陈某、被告武汉市万科物业服务有限公司于2013年9月22日签订的《房屋租赁合同》中房屋租赁的相关条款；
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告兰兰返还房屋租金、押金及物业管理费共计19780元；
三、驳回原告兰兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费437元，减半收取218.50元，由原告兰兰负担100元，被告陈某负担118.50元（此款系原告兰兰垫付，被告陈某于本判决生效后十日内直接将此款支付给原告兰兰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 邱敏

书记员： 饶诗敏