党某某与河北尚某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：党某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍河南省商水县。
委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。
被告：河北尚某房地产开发有限公司。
地址：高碑店市昌盛西路130号。
法定代表人：闫光涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。

原告党某某与被告河北尚某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员程革江独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告党某某诉称，被告所建设的位于高碑店市尚某国际住宅小区（格林美筑）3号楼1单元602室127.48平方米房屋原来为买房人戎博文所购买，2017年4月6日原买房人戎博文与原告签订一份《协议书》，约定将涉案房屋转让给原告。约定首付款485922元，可贷款111万元，原告共需付给戎博文首付加差价款（首付款485922+差价230000元共计715922元），约定原告将所有首付、差价全部交予戎博文，由戎博文负责更名。原告将上述款项交给戎博文之后，2017年5月18日，戎博文带原告与被告办理更名手续，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于高碑店市尚某国际住宅小区（格林美筑）3号楼1单元602室127.48平方米房屋，房价款按建筑面积计算，每平方米12519元，总房价款1595922元整。付款方式和期限约定：买受人应当于2017年5月18日前支付首付房价款645922元，占全部房价的40%。余款950000元向银行申请贷款支付。2017年3月28日，原告交付被告购房首付款485922元，5月18日交付购房首付款160000元，合计交付购房首付款645922元。本合同在履行过程中，2017年5月27日，高碑店市人民政府下文《关于进一步促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，该文件第一条规定：“（一）对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房，下同）。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。（二）对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房。（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”原告属于在北京市工作的职工，在高碑店市无3年及以上缴纳社保记录和个人所得税缴纳记录，现不符合在高碑店市购买商品住房的条件。原告曾与被告协商解决返款问题，但被告予以拒绝。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”最高人民法院关于印发
的通知（法办（2011）442号）第20条规定：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。”现双方在履行本合同过程中，因高碑店市人民政府出台限购政策，无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房，该限购政策导致原告无法继续履行该合同实现合同目的，该限购政策属于不可归责双方的原因导致合同目的无法实现，被告拒不返还原告首付款及利息，无事实和法律依据。诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告和被告于2017年5月18日签订的合同（编号：GBD2017-07）《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2、请求法院判决被告返还原告购房首付款645900元，并判决被告以645922元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年5月18日起至实际返还定金之日的利息，截止2017年12月18日的利息为16390元，共计本息662312元；3、本案诉讼费用由被告负担；4、请求法院依法判决被告支付原告律师费损失38000元。
被告河北尚某房地产开发有限公司辩称，1、被告对双方签订合同的过程及履行情况无异议，但被告不同意解除合同。双方签订的涉案合同及履行情况均是在高碑店市限购政策之前；2、按补充协议第一条约定，因原告原因未能取得贷款，原告应全款购买，原告并非不能实现合同目的；3、2011年全国民事审判会议纪要针对的无法办理产权登记的情况，与本案无关，且该会议纪要也是“可以”解除合同，而非必须，原告完全可以在限购政策结束后实现合同目的并办理相关手续；4、退一步讲，该涉案合同一旦被法院解除，原告应当按补充协议第一条承担房屋总价款1%的解除违约金；5、被告不应支付律师费及诉讼费，原告对上述费用的请求无法律依据，委托代理合同系原告与律师事务所所签，支付相关费用是原告履行合同义务，该代理合同并不能约束被告，且律师费并不是诉讼的必然成本。
经审理查明，事实一、2017年4月6日，原告党某某与戎博文签订《协议书》，约定党某某购买戎博文预购的被告河北尚某房地产开发有限公司开发位于格林美筑小区3号楼1单元602室房屋，建筑面积127.48平米，首付款485922元，可贷款111万元，党某某共需付给戎博文首付款加差价款共计715922元（首付款485922元+差价230000元），戎博文配合党某某办理更名手续，更名费用由党某某负担。2017年4月3日党某某给付戎博文购房差价款23万元。
事实二、2017年5月18日，党某某与戎博文到被告处办理了更名，原告党某某与被告河北尚某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GBD2017-07），约定党某某购买河北尚某房地产开发有限公司开发的位于尚某国际住宅小区（格林美筑）3号楼1单元602房屋，建筑面积127.48平方米，每平方米12519元，总房款1595922元，首付款645922元，占全部房价款的40%，余款950000元向银行申请贷款支付。同日双方签订《补充协议》，约定买受人申请贷款的，应根据自身条件选择能够获银行批准的贷款类型和贷款金额，如因买受人原因选择的贷款未获批准，买受人应在贷款未被批准的事实确定之日起7日内通知申请其他贷款或一次性付款方式付清全部房款；买受人在上述期限内退房的，买受人应按总房款的1%支付解除主合同违约金。否则该期限届满之日，出卖人有权单方解除主合同；如出卖人不解除主合同的，按主合同第七条的约定追究买受人的逾期付款责任。2017年3月28日原告向被告支付首付款485922元，2017年5月8日又交付首付款16万元，共计645922元。
事实三、原告党某某与杨莉曾系夫妻关系，2013年10月8日登记结婚，2017年4月11日协议离婚。二人均非高碑店市户籍，亦无高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。
事实四、2017年11月28日，党某某与北京亲民律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定涉案律师代理费38000元。
上述事实，有《协议书》、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GBD2017-07）、《补充协议》、银行交易明细、收条、户口薄、结婚证、离婚证、离婚协议书、法庭审理笔录所证实，本院予以确认。

本院认为，原告与原买房人戎博文签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同真实有效，同时双方均已履行完毕各自的义务。2017年5月18日原告党某某与被告河北尚某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GBD2017-07），已经具备了拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且合同系双方当事人自愿、真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合同成立并有效，双方当事人均应按照协议全面履行各自义务。合同签订后，原告将首付款645922元支付给了被告，剩余房款950000元向银行申请贷款支付。2017年5月27日，高碑店市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条规定：“（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”原、被告是在高碑店市政府出台限购政策前签订的购房合同并已经履行了部分合同内容，原告主张合同目的不能实现，但未进行举证，仅以政府出台限购政策作为法定解除合同的事由，本院不予采纳，故驳回原告解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求。原、被告签订的合同未对涉案律师费、诉讼费等费用进行约定，根据合同相对性原则，党某某与北京亲民律师事务所签订的《诉讼委托代理合同》与本案被告无关，故对原告主张被告支付律师费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：

驳回原告党某某的诉讼请求。
案件受理费5402元（已减半收取），由原告党某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员 程革江

书记员： 裴满杰