光某与张某某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）：李光某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，嘉鱼县人。
委托诉讼代理人：杜江林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，嘉鱼县人。
委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。

原告李光某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，被告张某某在答辩期内对原告提起反诉，本院决定一并审理，依法适用简易程序，于5月11日公开开庭进行了审理。原告李光某及其诉讼代理人杜江林，被告张某某及其诉讼代理人鲁小炉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李光某向本院提出诉讼请求：判令被告张某某向原告返还购房款53116元。事实和理由：2008年6月，被告在嘉鱼县鱼岳镇女婿街建房，经商议被告同意将所建门面房出售给原告，约定按800元/m²计价，以实际面积为准，原告于同月28日先支付31000元，后又陆续按被告要求多次支付款项共计106340元。因被告拒绝返还多收的购房款53116元，故原告提起诉讼。
张某某辩称，被告收原告支付购门面房款31000元属实，当时双方议定给原告一个小门面房，其余106340元属于一般性借款，其中27200元的征地管理费及出让金应由原告承担，被告同意与其结算，多退少补。
张某某反诉称，2008年6月18日，原、被告双方签订了“房基有偿转让合同”，约定李光某将鱼岳镇女婿街一处宅基地转让给张某某建房，由张某某补给李光某住房二套，面积180m²，超面积部分按造价补偿，但李光某未按约定向张某某支付超面积50m²的补偿款。再者，李光某在对小门面房装修时，将反诉人另一个大门面占用装修并予以出租盈利（年租金8000元），此间，反诉人多次要求被反诉人退还大门面，但被反诉人一直拒不退还。据此，反诉人要求被反诉人补偿住房超面积价款5万元（按1000元/m²计算）、退还大门面房一间及支付占用该门面七年租金损失3.5万元（按每年5000元计算）。
原告针对被告提起的反诉辩称，根据有偿转让合同，住房屋超面积应按当年造价计算，同意依测量面积按500元/m²给予补偿。关于门面房问题，反诉人张某某将整个门面出售给了李光某，并非是指一个小门面，被反诉人对整个门面房有权处置，其要求退还大门面房及赔偿租金损失3.5万元没有事实根据，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：2008年6月18日，原告李光某及其子李云峰与被告张某某签订了一份“房基有偿转让合同”，约定由原告将其位于嘉鱼县鱼岳镇女婿街一处房基转让给被告建房，房基面积210m²，前后有围墙并已做好基础桩；被告补偿原告住房两套（第四层），面积180m²，超面积部分按现造价给予补偿；被告补给原告住房必须办好水、电开户、房屋产权证及土地使用证，费用由被告负担；建房中所有规费及费用均由被告负责；被告在2008年12月30日前交房给原告；双方严格履行合同，如有违约，由违约方向对方支付违约金5万元。签约后，被告在没有办理建房手续的情况下开始施工建房。同月28日，原、被告商议，由被告将所建门面房出售给原告，被告向原告出具收条一张，载明：收到李光某购门面款31000元（门面价格为800元/m²，具体面积以实际面积为准），住房不在其中。被告所建房屋竣工后，被告于2009年7月将第四层两套房屋交付给原告使用，现经测量实际面积为221.2m²，超出约定面积41.2m²。2009年11月，原告自行办理了水、电开户，花费3000元。一楼门面房两间，小门面房面积为23.1m²，大门面房面积为44.7m²。2010年8月，原告将两门面进行了装修，花费2万元。2011年，原告将门面出租两年，收取租金6000元，2014年又将门面出租两年，收取租金16000元，现该门面空置。2016年初，原告要求与被告结算，并要求被告退还多付的款项，为此引起本案纠纷。
同时查明，2008年6月至2009年12月间，被告向原告借款及原告为被告垫付工程材料款共79140元，另原告支付土地出让金、征地管理费共27200元，当年被告建房造价约600元/m²。被告张某某建房七层，当时未办理建设规划许可证和建筑施工许可证，事后也未补办，现无法办理房产证书，其房屋土地使用权仍在原告之子李云峰的名下。

本院认为，第一，关于合同效力问题。原告李光某及其子李云峰将其宅基地有偿转让给被告张某某用于建房，因所签合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律有关规定，该转让合同有效，只是土地使用权尚未过户到被告名下。此后，双方凭一张收条约定由被告将所建门面房出售给原告，根据付款数额应为一间，收条不具备合同的形式要件，且被告是无证建房，属违章建筑，至今未依法取得房屋权属证书。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。据此，应依法认定原、被告的门面房买卖合同无效。双方因此而取得的财产应予以返还。
第二，关于被告欠原告借款及原告为被告垫付款79140元的问题，其中26300元部分是被告向原告的借款，其余属垫付款，均系被告请求后由原告支付的，应视为被告的借款，双方形成的是借贷关系。原告诉称均系购房款与事实不符，不予采信。因被告同意一并处理，故该款项应由被告予以返还原告。被告辩称有27200元（缴纳征地管理费等）应由原告负担，因该费用是原告之李云峰取得土地使用权应缴纳的费用，与有偿转让合同约定的规费是有区别的，对被告的意见应予采纳，该27200元应由原告之子承担。
第三，关于被告提出反诉请求的问题。一是住房超面积补偿款，因被告交付原告住房面积为221.2m²，超出合同约定面积41.2m²，按600元/m²计算，原告应补偿被告房屋差价24720元。另依合同约定，原告办理水、电开户费用3000元，应由被告负担，该款可从房屋补偿款中扣除，即原告需补偿被告21720元。被告要求原告补偿5万元不当，不予支持。另依合同约定被告应当将两套房屋的房产证及土地使用证办理并交给原告，因被告至今未能办理，且办证费用与补偿款相当，根据当地交易习惯，应当在被告先为原告办证后，再由原告给付被告房价补偿款。二是被告主张门面房租金损失3.5万元的问题，因原告将门面出租实际只有四年，被告按七年计算不当，原告为门面房装修的费用损失与将门面房出租收取的租金相当，可互相抵销。故对被告的该项反诉请求不予支持。三是被告要求原告退还占有的大门面房，因原告只支付31000元的门面款，应指小门面房一间，并不包括大门面房，原告占有大门面房不当，应当退还给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告李光某与被告张某某约定的门面房买卖合同无效。
二、原告占有的位于嘉鱼县鱼岳镇女婿街35号门面房（面积67.8m²），由原告退还给被告；同时由被告返还原告购房款31000元，并由被告赔偿原告利息损失（以31000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、由被告返还原告借款及垫付款79140元。
四、驳回被告的其他反诉请求。
上述第二、三项给付内容，限原、被告于本判决生效之日起五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，减半收取计2000元，由原告负担1000元，被告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判员　　李茂和

书记员：李欢