光淑平与邯郸市思特利房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书

原告光淑平，女，1958年7月30日出生，汉族，邯郸市供销社退休职工，现住邯郸市丛台区。。
委托代理人张冰，女，1982年11月1日出生，汉族，住址同上，系原告女儿。
被告邯郸市思特利房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区陵园路中段地质大厦4楼。
法定代表人王保军，该公司董事长。
委托代理人陈文峰，河北维民权律师事务所律师。

原告光淑平与被告邯郸市思特利房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张冰、被告委托代理人陈文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月24日、2013年11月25日、2013年12月1日、2013年12月25日、2014年2月18日，原告分别与被告签订了编号为J482、J913、J1004、J1194、J1541的四份《思特利汇鑫湾VIP认购预约协议书》（以下简称“汇鑫湾认购书”）及一份《思特利商业广场VIP认购预约协议书》（以下简称“商业广场认购书”），上述协议约定原告认购被告开发的位于邯郸市××小区住宅××及商业广场物业××套，并交纳认购金，预约升值期间为一年，按年率26%季结息；项目若在升值期满后仍未开盘，预约人可以选择解约或继续升值；预约人即原告若在约定升值期未满一年内中途解约，自签约日起至申请解约日止超过三个月的，被告全额退还认购金，并按年率26%计算升值额一并支付给预约人。合同签订后，原告依约向被告交纳了五套房屋的认购金共500000元，但是被告却未按照合同约定支付利息，原告找到被告要求解除上述合同，返还房屋认购金，被告却不予理睬，为此，双方发生纠纷。原告认为，合同依法成立，即具有法律效力，作为合同双方当事人都应当自觉遵守履行，可是被告却违反合同约定，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。请求判令依法解除原、被告签订的《商业广场认购书》及四份《汇鑫湾认购书》；被告返还房屋认购金500000元及利息53567元；被告按银行同期贷款利率的四倍支付自起诉之日起至付清房屋认购金之日止的利息；被告承担诉讼费。
原告提交如下证据：
1、原告身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格；
2、《汇鑫湾认购书》四份、《商业广场认购书》一份；
3、收据5张；
4、转款小票8张；
证据2-4用以证明原告因为房屋买卖向被告支付预约金。
被告未提交答辩状，庭审辩称，从认购书可以看到协议虽然是购买房产，但是约定了利息，即在合同中同时显示房屋买卖关系与民间借贷关系，本案名为买卖合同实际为借贷合同。签约时，被告明确告知原告只是名义上的买房者，实际双方是借贷关系。原告无法说明预约的是住宅还是商铺，原告本意不是买房，其签约的目的是为了取得利息，请求法院依法裁判，依据民间借贷关系审理本案。因此被告只承担利息，不存在支付违约金的问题。
被告当庭未提交证据，庭后提交其向原告支付利息清单。
经审理查明，并确认以下事实，2013年10月24日，原告为预约人与被告签订《汇鑫湾认购书》，编号J482，约定：原告认购被告开发的邯郸市陵西路与南环路交叉口西北角思特利汇鑫湾物业1套，认购金40000元，申购VIP升值序列号为J482；VIP升值期间为一年，按年率26%季结息，每季7个工作日内结算上一季利息；VIP预约期满后，客户可将认购金及升值额转为购房款，并在当时售价的基础上，50000元的VIP可享受每平方米50元的购房优惠……；项目若在升值期满后仍未开盘，预约人可选择解约或继续升值，继续升值额度按认购金年率26%折合实际天数计算，升值日期截止开盘日；VIP升值期计3个月后，开发公司可退还认购金给预约人，并按年率26%折合实际天数计算升值额，与认购金一并支付；预约人若约定升值期未满一年内中途解约，自签约日起至申请解约日止不足3个月的，开发公司全额退还认购金，认购金不升值；自签约日起至申请解约日止超过3个月的，开发公司全额退还认购金并按年率26%计算升值额一并支付给预约人等约定。原告在《汇鑫湾认购书》上签名并捺印，被告加盖该公司合同专用章。当日原告如约向被告支付40000元，被告出具加盖其公司财务专用章的收款收据。2013年11月25日、2013年12月1日、2013年12月25日，原告又与被告签订三份《汇鑫湾认购书》，约定内容同上，合同编号分别J913、J1004、J1194，认购金数额分别为100000元、250000元、50000元，原告按认购书约定向被告交付认购金，被告分别出具相应数额的三份收款收据。2014年2月18日，原告与被告签订《商业广场认购书》，编号J1541，认购物业为邯郸市陵西大街59号思特利商业广场住宅1套，认购金为60000元，合同的其他约定内容与《汇鑫湾认购书》约定一致。当日，原告按认购书约定向被告交付认购金60000元，被告出具收款收据。以上五份认购书认购金共计500000元。
被告向原告支付利息情况如下：（1）编号J482《汇鑫湾认购书》三次合计7137元，2014年1月5日1937元、4月3日2600元、7月4日2600元；（2）编号J913《汇鑫湾认购书》二次合计13000元，2014年3月3日6500元、5月30日6500元；（3）编号J1004《汇鑫湾认购书》二次合计32500元，2014年3月6日16250元、6月6日16250元；（4）编号J1194《汇鑫湾认购书》二次合计6500元，2014年3月31日3250元、7月1日3250元；（5）编号J1541《商业广场认购书》二次合计7800元，2014年5月22日3900元、8月25日3900元。因被告未按认购书约定支付利息，原告向被告要求解除合同、返还房屋认购金未果，2014年11月11日，原告诉至本院，诉请如前。
另查明，2012年10月24日，原告与被告签订《汇鑫湾认购书》，编号J153，认购金为20000元，被告分五次向原告支付利息共计5195元，即2013年1月5日968元、3月31日1300元、7月3日1300元、10月8日1300元、10月18日327元。该认购书2013年10月24日转为编号为J482《汇鑫湾认购书》。
又查明，中国人民银行六个月至一年（含）贷款基准利率（年利率）如下：2012年7月6日以后为6%，2014年11月22日以后为5.6%。本案认购书约定的认购金升值年率为26%，超过上述同期贷款基准利率四倍。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。按照上述法条规定的偿还本息的计算方法，即先付利息剩余部分偿还借款本金，根据本案借款交付时间、支付借款利息的情况，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍分段计算。经计算，截止2014年8月25日（被告最后一次付息日），本案借款本金为496123.59元，拖欠借款利息为22206.20元。
以上事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、《汇鑫湾认购书》四份、《商业广场认购书》、收据、付息清单及庭审笔录等证据存卷为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，根据《汇鑫湾认购书》和《商业广场认购书》中约定的升值期间、按年率26%季结息等约定和被告按约定支付利息（升值金）的事实，可以认定上述认购书名为认购预约协议书，实为借款协议书，原、被告之间形成民间借贷关系，认购书约定的“升值期间为一年”和“按年率26%按季结息”实为借款期限和借款利率、借款利息支付时间的约定。本案所涉的四份《汇鑫湾认购书》和一份《商业广场认购书》约定的借款期限现均已届满，原告诉请解除上述五份认购书的诉请依法不予支持。本案借款年利率26%超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍，超出部分的利息不予保护。超出部分利息在不足以清偿全部债务且双方没有明确约定的情况下，依法应扣减借款本金。经计算，截止2014年8月25日借款本金为496123.59元，拖欠借款利息为22206.20元的事实可以认定。债务应予清偿，原告所诉，债权债务关系清楚，于法有据，合法部分依法予以支持。原、被告之间的编号J153的《汇鑫湾认购书》因双方签订新的认购书，合同的权利义务已归于终止，与本案所诉无关，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：

一、被告邯郸市思特利房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告光淑平借款本金496123.59元并支付借款利息（2014年8月25日之前的借款利息22206.20元和自2014年8月25日起至本判决指定的履行期限届满之日止，以借款本金496123.59元按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的利息）；
二、驳回原告光淑平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9416元（原告光淑平已预交），由被告邯郸市思特利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 李素辉
审判员 宋霄燕
人民陪审员 王智平

书记员： 林园