倪某与程某某、吴某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：程某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：倪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：洪浩、张从堂，湖北孝法律师事务所律师。
原审被告：程天燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区，系程某某、吴某之女。

上诉人程某某、吴某因与被上诉人倪某、原审被告程天燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
程某某上诉请求：1、依法撤销原审判决，支持上诉人在一审期间提出的反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、诉争房屋存在“一房二卖”的现象，上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，上诉人向被上诉人支付了定金230000元，而被上诉人没有将房屋过户到上诉人名下，却与本案案外人程天燕签订了《房屋转让合同》和《存量房买卖合同》并将房屋过户至其名下，被上诉人的行为属于根本违约。2、关于诉争房屋的市场价问题，上诉人认为被上诉人与案外人程天燕签订的《房屋转让合同》和《存量房买卖合同》约定的价格为400000元，是他们真实意思的表示，也是接近于同地段同类房屋的价格，一审法院认定房屋价格过低无事实依据，被上诉人应当返还双倍定金，并退回预付款。3、一审法院认定《房屋转让合同》及《存量房买卖合同》不是双方当事人的真实意思的表示、对当事人无约束力，该认定无法律依据，但上述两份合同已办理了登记手续，这是双方当事人的真实意思的表示，应当发生相应的法律效力。4、倪农故意隐瞒真实身份，隐瞒房屋存在质量问题，房屋实际面积严重“缩水”等问题的情况下与程某某、吴某签订的房屋买卖合同，属于欺诈行为，至今也没有看见倪某授权倪农卖房事宜的委托书。5、双方签订房屋买卖合同后，程某某、吴某均以邮寄和手机短信的形式向倪农发出了解除合同通知书，依据《合同法》第96条的规定，解除合同通知书具有解除合同的效力，故双方签订的房屋买卖合同已解除。6、本案倪某的代理人洪浩、张从堂的授权委托书均是倪农签署，证人陈某的出庭作证的申请也是倪农签署，倪某的代理人不具备本案的代理资格，证人陈某的证言没有法律效力。综上，恳请二审法院在查明本案事实后，依法支持上诉人的上诉请求。
倪某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
倪某向一审法院起诉请求：1、判决程天燕、程某某、吴某向倪某支付购房款150000元及利息；2、案件受理费由程天燕、程某某、吴某承担。
程某某、吴某向一审法院提出反诉请求：1、判决反诉被告应向反诉原告双倍返还定金146000元（共计人民币292000元）；2、判令反诉被告退还购房预付款84000元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月，倪某之父倪农以倪某的名义与程某某、吴某夫妇签订一份房屋买卖合同，合同约定：倪某将其位于孝感市天仙路福星城二期H29幢501号（房权证号为00××81，土地使用权证号为孝城国用2012第30087号）的精装修房屋一套转让给程某某、吴某，房屋总价款为730000元，以现金方式支付，2016年1月31日支付230000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，2016年2月28日支付500000元。程某某于2016年1月25日、1月30日分两次通过银行向倪某转账230000元后，倪农将房屋钥匙交给吴某。2016年2月26日，倪农应程某某、吴某的要求，与程某某、吴某之女程天燕签订了房屋转让合同、存量房买卖合同各一份，将涉案房屋于2016年3月1日过户到程天燕名下，合同约定价款为400000元。2016年4月13日，吴某、程某某以涉案房屋作抵押向孝感市公积金中心申请公积金贷款后，向倪农支付房款350000元。剩余房款150000元一直未付。一审法院认为，根据当事人双方的陈述、证人证言以及孝感市公积金中心的贷款信息、孝感市不动产登记中心的他项权登记信息等，足以认定倪某与程某某、吴某双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，具备法律效力。倪某在合同签订后，将其所有的房产交付给程某某、吴某，并按照程某某、吴某的要求办理了过户手续，履行了合同约定的义务。倪某与程天燕签订的房屋转让合同约定价款为400000元，该转让价格明显低于同地段房屋市场价格，且证人陈某证实程某某、吴某将案涉房产过户给其女儿程天燕是为了规避二套房的相关政策，故该转让合同不是双方当事人的真实意思表示，对当事人无法律约束力，因此，程某某、吴某以倪某将房产出售给案外人为由，主张倪某构成根本违约的反诉理由不能成立。综上所述，倪某要求程某某、吴某支付剩余房款150000元并按同期银行贷款利率支付迟延付款利息的请求，符合法律规定，予以支持。程某某、吴某反诉要求倪某双倍返还定金及预付款的请求无事实及法律依据，不予支持。程天燕不是倪某与程某某、吴某买卖合同的当事人，不应承担责任。倪某认可倪农转让房屋的行为，代理行为有效。判决：一、程某某、吴某向倪某支付房款150000元和利息（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月24日计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回倪某的其他诉讼请求；三、驳回程某某、吴某的反诉请求。案件本诉受理费3300元，反诉受理费3470元，合计6770元，由程某某、吴某负担。
二审中，倪某未向本院提交证据。程某某向本院提交了四份证据，其中三份证据在一审中均已经提交，倪某不予质证。程某某提交的《个人住房公积金贷款房屋抵押合同》，拟证明涉及本案房屋市场价值应为400000余元。倪某质证意见为，该证据与本案无关联性，该证据不能证明涉案房屋的价值为400000余元，该证据不能实现其证明目的。本院认为，该证据具有真实性、合法性，但该证据所评估的价值不包括该房屋的装修价值，故与本案无关联性，本院对该证据不予采信。经查，2016年2月26日，应程某某、吴某的要求，倪某与程某某、吴某之女程天燕签订了房屋转让合同、存量房买卖合同各一份。一审除对该事实认定有误外，认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点是：1、关于《房屋买卖合同》、《房屋转让合同》、《存量房买卖合同》的真实性及效力问题；2、关于本案诉争房屋是否属于“一房二卖”的情形；3、关于程某某、吴某向倪某发送短信及邮寄解除合同通知书是否能解除双方签订《房屋买卖合同》的问题；4、关于倪农以及本案倪某的委托诉讼代理人是否有权代理倪某处理房屋买卖事宜以及委托诉讼代理事宜的问题；5、关于本案合同约定的定金是否应双倍返还的问题，证人证言是否应采信的问题以及诉争房屋存在质量等问题。
关于焦点问题1。经查，倪某之父倪农以倪某的名义与程某某、吴某签订了《房屋买卖合同》，合同签订后程某某向倪某交付了定金230000元，倪某向程某某、吴某交付了房屋。根据陈某的证言，程某某、吴某要求将涉案房屋登记到其女儿程天燕名下，为了办理房产登记需要，倪某与程天燕签订了《房屋转让合同》、《存量房买卖合同》各一份，将涉案房屋过户到程天燕名下。2016年4月13日，程某某、吴某以涉案房屋作为抵押向孝感市住房公积金管理中心申请公积金贷款后，向倪农支付房款350000元。因此，倪某与程天燕签订了《房屋转让合同》、《存量房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同。上述2份合同约定的房屋价格400000元明显低于同等地段毛坯房屋市场价格，且倪某转让的房屋系经过装修的房屋。而程某某、吴某实际支付到位的房屋价款为580000元，也印证了本案当事人履行的是2015年12月签订的《房屋买卖合同》。
关于焦点问题2。经查，程天燕系程某某、吴某之女。2016年3月1日倪某与程天燕签订的《房屋转让合同》系按照程某某、吴某的要求，为了将涉案房屋产权登记到程天燕名下而为。涉案房屋已经支付的定金230000元、价款350000元均由程某某、吴某支付。因此上诉人程某某、吴某关于本案诉争房屋属“一房二卖”的上诉理由不能成立。
关于焦点问题3。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。但本案当事人在合同中并未约定合同解除条件，程某某、吴某也没有举证证明合同履行中存在合同法第九十四条规定的情形，倪某在本案中的诉讼请求也表示对该通知有异议，要求程某某、吴某继续履行合同。因此程某某、吴某向倪某通知解除合同的行为因不具备法定条件而不发生法律效力，其主张已经通知解除了双方签订的《房屋买卖合同》的上诉理由不能成立。
关于焦点问题4。经查，倪某系涉案房屋的所有权人，倪农系倪某之父。倪农代理其子倪某与程某某、吴某签订《房屋买卖合同》，倪某并未提出异议，且本案中倪某作为原告请求程天燕、程某某、吴某向倪某支付购房款150000元及利息，倪某在诉讼中认可该《房屋买卖合同》的效力。二审期间，倪某的二审代理律师向本院提交了《授权委托书》,该委托书载明倪某委托洪浩、张从堂律师作为其诉讼代理人。因此，上诉人程某某、吴某认为倪农不具备代理其子从事房屋买卖事宜以及倪某的代理人不具备代理资格的上诉理由均不能成立。
关于焦点问题5。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。倪某已经依照合同约定履行了交付房屋，配合办理房屋产权过户登记的合同义务，程某某、吴某给付的定金230000元已经抵作购房款。程某某、吴某主张向其双倍返还定金的上诉理由不能成立。对于陈某的证人证言是否予以采信的问题，经查阅一审案卷以及庭审资料，证人陈某出庭作证符合法定程序，上诉人程某某、吴某未向法院提交能够证明证人陈某的证言内容不真实的相反证据，故对于陈某的证人证言本院予以采信。对于诉争房屋是否存在质量等问题，不是本案审理的范围。
综上所述，程某某、吴某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人程某某、吴某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　杨忠东 审判员　　毛　峰 审判员　　鲍　龙

书记员：陈青