倪某某与双鸭山恒基置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书

倪某某
谢丹荔（黑龙江集英律师事务所）
双鸭山恒基置业有限公司
张连婧（黑龙江中程佳易律师事务所）

原告倪某某，男，汉族。
委托代理人谢丹荔，黑龙江集英律师事务所律师。
被告双鸭山恒基置业有限公司，住所地宝清县时代新城北、规划路西。
法定代表人张士忠，该公司董事长。
委托代理人张连婧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。
原告倪某某诉被告双鸭山恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）商品房买卖合同纠纷一案，经双鸭山市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告倪某某及其委托代理人谢丹荔、被告恒基公司委托代理人张连婧到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告倪某某诉称:2014年7月8日，被告采取和我签订《龙江农资大市场商铺／车库认购书》的方式，向我预售位于宝清县宝清镇外街区*栋***号153.08平方米的商铺一个，商铺成交价794855元。
交易过程中，我按被告要求交付定金70000元，并于2014年7月9日全部付清购房款，被告先后为我出具定金和购房款收据三张。
根据被告在《龙江农资大市场商铺／车库认购书》中第六条的约定:我所购商铺预计在2014年10月1日交付使用，在《补充协议》第一条承诺，宝清县不会出现两个农资市场，保证2015年1月农资经营户在龙江农资大市场正常经营开业。
然而，在被告尚未兑现以上约定和承诺，特别是龙江农资大市场尚未依法通过工程质量验收的情况下，多次催告原告接房入住龙江农资大市场，签订正式《商品房买卖合同》。
经查:在原告原审提起民事诉讼前，没有按国家法律的相关规定获取《商品房预售许可证》，有关龙江农资大市场房屋开发、规划、土地使用、房屋预售的有效行政许可证书，均在2015年5月案件进入双鸭山市中级人民法院二审开庭前取得。
由此可见，被告在向我进行商铺房预售过程中，既没有依法出示《商品房预售许可证》，履行告知义务，更利用格式合同的优势，故意隐瞒房屋交付使用条件，让原告在龙江农资大市场未依法通过工程质量验收的情况下接房入住，其行为已构成民事欺诈。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第52条  1款、5款、58条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条  、第9条  的相关规定，要求:一、依法确认原、被告间签订的《龙江农资大市场商铺／车库认购书》无效；二、判令被告返还外街区2栋117号商铺购房款794855元，赔偿利息损失56627.9元（利息暂计算14个月:从2014年7月9日起至2015年9月9日止），并承担原告已付房款1倍的赔偿责任，即给付赔偿金794855元；三、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
本案在审理过程中，原告提交如下证据及被告的质证意见:
第一组证据:（1）被告恒基公司发售的价值20000元《龙江农资大市场VIP认筹卡（认筹单）》。
（2）被告发售的龙江农资大市场VIP认筹卡。
（3）被告于2014年4月18日收取原告叔父倪孝君20000元认筹款的财务收据。
用以证明:1-3号证据相互印证，证明原告倪某某的叔父倪孝君于2014年4月18日在被告恒基公司以20000元认购了宝清县龙江农资大市场价值50000元的VIP认筹卡。
该法律事实证明被告在龙江农资大市场开盘前通过VIP认筹卡（认筹单）销售的方式，已经开始对外实施商品房预售行为，倪孝君通过认购价值50000元VIP认筹卡，获得购买龙江农资大市场商铺的优惠认购权。
被告质证对真实性无异议，但是认为该认筹卡及认筹单是一种要约行为。
第二组证据:（4）被告恒基公司于2014年6月13日与倪孝君签订的外街*栋***#《龙江农资大市场商铺／库房认购书》。
（5）被告于2014年6月13日收取倪孝君50000元商铺定金收据。
（6）经被告允许，倪孝君于2014年7月8日将自己与被告签订的117#商铺认购书的主体变更为原告名下，原、被告双方重新签订了《龙江农资大市场商铺／库房认购书》。
（7）原告于2014年7月9日向被告一次性支付724855元剩余购房款，被告收款后向原告出具财务收据。
（8）被告向社会公开发布的龙江农资大市场销售广告和宣传资料。
用以证明:（4）号证据证明被告曾与倪孝君形成关于外街2栋117#《龙江农资大市场商铺／库房认购书》，双方曾因此形成商品房买卖法律关系。
同时还证明，被告在采用认购书的方式对外预售商品房时，规避了其应当依法向承购人出示《商品房预售许可证》的义务，逃避了其依法应当和承购人签订《商品房预售合同》的法律责任；更证明被告在房屋预售时隐瞒了房屋交付条件。
（5）号证据证明被告收取倪孝君50000元定金的事实。
（6）号证据证明原告于2014年7月8日成为外街2栋117#商铺认购合同的主体，从此享有商品房买受人的权利、义务。
但重新签订的认购书依旧存在规避出示《商品房预售许可证》的义务和逃避签订《商品房预售合同》的问题。
虽然约定房屋预计于2014年10月1日交付使用，但隐瞒了房屋交付条件。
（7）号证据证明原告于2014年7月9日一次性向被告支付了724855元剩余购房款，原告至此已经实际履行了商品房买受人应当履行的义务，成为外街2栋117#商铺物权的期待取得者。
（8）号证据证明被告在向社会公开发布商铺销售信息时，违反《城市商品房预售管理办法》第9条  的规定，隐瞒了尚未取得商品房预售许可证的事实。
同时证明被告在该宣传单中公示的龙江农资大市场鸟瞰图和在宣传单所做的“政企合力、保驾护航”、“精准定位、完备配套”、“超前规划、宜商宜居”、“宝清县政府重点民生工程”、“三江首席”、“宝清首席”一站式农资农机专业市场等宣传内容足以对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，该宣传单已构成要约。
这些内容虽然没有载入被告的认购书，但应当视为合同内容。
在被告未能按照宣传单中所公示的条件向原告交房并迫使其取钥匙入住时，在房屋交付条件上已构成合同欺诈。
被告经质证对第二组证据（4）-（8）的真实性无异议，同时对原告用该组证据证明原、被告双方形成合同关系亦无异议，但对于原告用证据（4）-（8）旨在证明被告故意隐瞒或者规避签订预售合同、房屋交付条件及宣传单应构成合同的内容这两项证明目的有异议。
理由是被告并未向原告故意隐瞒及规避签订预售合同，因为在原告出示的认购书当中已明确记明还需再行签订商品房买卖合同。
同时，被告在与业主签订该认购书时，已向每一位业主认真说明，待相关手续完毕后，再行签订商品房买卖合同。
由此表明，被告并没有隐瞒相关事实。
关于认购书中没有约定房屋交付条件，并非被告故意规避，而是该认购书仅是原、被告双方买卖行为的一个合意，该条款相对简单。
另外双方约定还需签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同，是格式合同，比认购书完善。
因此在认购书当中只约定了房屋交付时间，该行为不能够证明被告存在规避房屋交付条件的行为。
关于证据（8）仅是被告宣传的宣传单，该上面的内容符合被告的开发定位，是被告的一种宣传手段，其内容客观真实，从其内容具体性而言并不具备对买受房屋的具体约定，故不能认定为房屋买卖合同的具体内容。
第三组证据:（9）2015年5月22日被告取得的商品房预售许可证，用以证明在原告起诉前被告没有取得商品房预售许可证，应认定原、被告签订《龙江农资大市场商铺／库房认购书》无效。
被告质证对真实性无异议，对该证据所证明的被告在原告起诉前未取得商品房预售许可证这一事实亦无异议，但认为被告在诉讼期间已经依法取得商品房预售许可证，应认定双方签订的认购书有效。
第四组证据:证人史洪艳、王超的当庭证言，用以证明被告在向原告进行商品房预售时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。
证人史洪艳称:其与于丹到恒基公司购买商铺，售楼员说五证齐全，同年11月能办房照，证人购买了商铺。
在2014年10月1日，被告通知证人入住，因五证不全，未达到入住条件，证人拒接钥匙的事实；证人王超称:证人在恒基公司购买商铺时，恒基公司没有五证的事实。
原告质证提出异议，认为证人与本案被告之间存在利害关系，证人证明力较低。
史洪艳证言无法明确说清售楼人员具体姓名，故不能证实被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的待证事实；王超证言证实的内容虚假，证人购房是以磨帐的方式获得，但证人却未如实出证，故认为证人未向法庭如实作证。
被告恒基公司辩称:一、被告恒基公司不存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的欺诈行为。
原、被告签订商铺认购书前，原告父亲是多方考察，并与被告多次沟通，被告明确告知该项目手续正在办理当中，原告对此是知情的，故被告不存在欺诈行为；二、被告现已取得商品房预售许可证，应当认定双方签订的认购书合法有效。
未取得商品房预售许可证的情况下签订的房屋买卖合同，是效力待定的合同，在无效事由消失后，可以认定合同有效。
本案被告在法庭审理期间取得了该预售许可，其与买受人签订的认购书无效事由已经不存在，应当认定有效；三、诉争的商铺认购书已经具备履行条件。
目前，龙江农资大市场已经交工，部分业主已经办理入住手续，诉争房屋已经从期房转化为现房，具备交付使用条件，出卖人可以完全履行合同义务，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正，因此，本案诉争的认购书应当认定有效。
综上，我公司请求法庭驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，被告提交如下证据及原告的质证意见:
第一组证据:《龙江农资大市场商铺／库房认购书》及认筹单各一份，用以证明原、被告关于商铺买卖的位置、面积、价款等相关约定，认购书第五条第1款约定了双方还须签订《商品房买卖合同》，证明被告对其在签订认购书时，尚未取得商品房预售许可，不能签订《商品房买卖合同》的事实并未隐瞒。
原告经质证对被告出示的第一组证据的真实性无异议，但认为该组证据具备商品房买卖主要条款，进行的是商品房预售行为，被告应该根据相关法律规定，向买受人主动说明和告知未取得商品房预售许可证，并在合同条款中予以说明。
该组证据证明了被告没有履行告知义务，因此证明被告隐瞒没有商品房预售许可证的事实成立。
第二组证据:宝清县商务局2014年5月26日出具的证明1份及照片2张，用以证明关于农资大市场的市场定位及手续办理等情况，政府部门给予证实，且被告已经告知业主，被告不存在欺诈行为。
原告质证对该组证据的真实性需待法庭核实后确认，认为宝清县商务局于2014年5月26日出具的证明虽然加盖了商务局的公章，但是从该证据内容来看，是对各农资经营户出具的证明。
正确来源途径应该由行文单位宝清县商务局对各农资业户通报并送交，宝清县商务局把自己行文的证明没有委托被告方向各农户转达下发，原告认为这个证据的来源不合法。
而且事实上原告方在被告售楼处亦没有看到公示张贴的证明。
同时也没有相关工作人员把该证明向原告送达。
所以对于被告用这份证据欲证明的内容原告不知情，故这份证据不能产生证明力。
对照片的真实性、证据来源的合法性均有异议，被告不能说明拍摄人、拍摄时间、拍摄的数码底片，且在原审开庭中，被告未向法庭出示，无法证实照片中挂墙相框的新旧程度是否与2014年5月16日当时相符。
第三组证据:宝政发（2014）18号、28号文件、宝政办发（2015）12号文件，用以证明关于农资大市场的市场定位及手续办理等情况，政府部门给予证实，且被告已经告知业主，被告不存在欺诈行为，农资大市场为政府确定的唯一专业化农资市场。
原告质证后对宝政发（2014）18号文件证据来源无异议，对28号文件证据来源持有异议，认为抄送单位没有企业，被告调取的证据来源不合法。
认为两个文件与原、被告之间的商品房买卖没有关联性，只能解释项目的进度，不能证明被告存在违规销售的合法性及被告在商品房预售过程中履行自己的告知义务，告知买受人尚未取得商品房预售许可证。
对宝政办发（2015）12号文件，原告认为与本案诉讼的焦点没有关联性。
第四组证据:关于县城内农资经营业户搬迁入驻龙江农资市场经营的通告及照片3张，用以证明被告无欺诈行为。
原告质证对真实性提出异议，认为既然是通告，通告的行文方式，应该采取新闻媒体、广播电视、短信等诸多方式发行，但原告未收到这份通告，从通告的内容看，与本案争议焦点没有关联性。
第五组证据:关于购买龙江（中俄）国际农资大市场商铺的农资业户限期入住的通告、短信截图、中国移动通信客户详单，旨在证明诉争房屋在2014年10月已经具备进户条件，被告已经通知原告办理进户手续的事实。
原告质证提出异议，认为原告没有接到入住的通告，如何告知原告不清楚，但是被告工作人员发给倪孝君的手机通知入住的消息收到了，因该房屋未经验收，路没有修好、装修条件没有完备，且2015年5月22日，被告才取得商品房预售许可证，至今被告没有办理房屋验收手续，进一步证明了要求原告强行入住是没有法律依据的，同时被告出示该组证据证明无欺诈行为的证明意图不能成立。
第六组证据:建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产开发项目许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。
用以证明诉争房屋已经取得各项行政许可，认购书应当认定为合法有效的合同。
原告质证对真实性无异议，但认为原告在起诉时，被告未取得商品房预售许可证，依据司法解释，应认定无效。
庭审中，合议庭充分听取了原、被告的陈述，经评议后确定本案当事人争议的焦点为:1、涉案《龙江农资大市场商铺／库房认购书》是否有效；2、被告行为是否构成欺诈，应否承担惩罚性赔偿责任。
经评议，对原告提供的证据认证如下:
对原告提交的第一组、第二组、第三组证据，因被告对真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；对第四组证据，被告提出异议，经合议庭评议后认为两位证人与本案存在利害关系，故对证人证言不予采信。
对被告提供的证据认证如下:对被告提交的第一组证据、第四组证据、第六组证据，原告对真实性无异议，故对其真实性予以采信；对被告提交的第二组证据，原告提出异议，经合议庭评议后认为该组证据无其他证据佐证，故不予采信；对第三组证据，原告提出异议，经合议庭评议后认为该组证据系真实的，故予以采信；对被告提交的第五组证据，原告对短信截图、中国移动通信客户详单未提出异议，故本院予以采信，对入户通告提出异议，经合议庭评议后认为该组证据相互印证，故本院予以采信。
本院认为:原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告所签订的《龙江农资大市场商铺／库房认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，故原、被告签订的该认购书属商品房买卖合同。
又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《龙江农资大市场商铺／库房认购书》，并在原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故商品房买卖合同（认购书）虽成立但属无效合同。
同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，本案被告在预售商品房时，应当依照法律规定办理商品房预售许可证，并应明确告知买受人其所开发项目是否取得了商品房预售许可证，出卖人在认购书中如未明确告知是否取得商品房预售许可证，这种行为应认定为出卖人故意隐瞒真实情况的行为，故原告倪某某与被告双鸭山恒基置业有限公司于2014年7月8日签订的外街区*栋***号《龙江农资大市场商铺／库房认购书》被确认无效后，被告因该合同取得的商铺价款794855元应当予以返还，被告作为有过错的一方，应当赔偿原告因此造成的利息损失。
因被告未能提供有效证据证明其在签订《龙江农资大市场商铺／库房认购书》时向原告告知其未取得商品房预售许可证的事实，故被告应当向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
庭审中，被告以宝清县人民政府违反《宝清县龙江农资大市场项目投资协议书》的约定，导致其未能取得商品房预售许可证为由抗辩原告的请求权。
因该协议是平等主体间的民事协议，直接约束的双方是被告与宝清县人民政府，对原告无约束力，故本案被告以此作为抗辩理由，要求对原告免除责任，于法无据，不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第一百三十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、第五条  、第九条  、第十七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、原告倪某某与被告双鸭山恒基置业有限公司于2014年7月8日签订的外街区2栋117号《龙江农资大市场商铺／库房认购书》无效；
二、被告双鸭山恒基置业有限公司返还原告倪某某外街区*栋***号商铺购房款794855元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款一年期利息的标准计息，自2014年7月9日起至本判决生效之日止）；
三、被告双鸭山恒基置业有限公司赔偿原告倪某某一倍购房款，即794855元的赔偿金。
上述第（二）项、第（三）项判项限本判决生效后立即执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19345元及财产保全费3270元，由被告双鸭山恒基置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。

本院认为:原、被告虽未签订正式的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告所签订的《龙江农资大市场商铺／库房认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，故原、被告签订的该认购书属商品房买卖合同。
又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的《龙江农资大市场商铺／库房认购书》，并在原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故商品房买卖合同（认购书）虽成立但属无效合同。
同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，本案被告在预售商品房时，应当依照法律规定办理商品房预售许可证，并应明确告知买受人其所开发项目是否取得了商品房预售许可证，出卖人在认购书中如未明确告知是否取得商品房预售许可证，这种行为应认定为出卖人故意隐瞒真实情况的行为，故原告倪某某与被告双鸭山恒基置业有限公司于2014年7月8日签订的外街区*栋***号《龙江农资大市场商铺／库房认购书》被确认无效后，被告因该合同取得的商铺价款794855元应当予以返还，被告作为有过错的一方，应当赔偿原告因此造成的利息损失。
因被告未能提供有效证据证明其在签订《龙江农资大市场商铺／库房认购书》时向原告告知其未取得商品房预售许可证的事实，故被告应当向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
庭审中，被告以宝清县人民政府违反《宝清县龙江农资大市场项目投资协议书》的约定，导致其未能取得商品房预售许可证为由抗辩原告的请求权。
因该协议是平等主体间的民事协议，直接约束的双方是被告与宝清县人民政府，对原告无约束力，故本案被告以此作为抗辩理由，要求对原告免除责任，于法无据，不予支持。

本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第一百三十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、第五条  、第九条  、第十七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、原告倪某某与被告双鸭山恒基置业有限公司于2014年7月8日签订的外街区2栋117号《龙江农资大市场商铺／库房认购书》无效；
二、被告双鸭山恒基置业有限公司返还原告倪某某外街区*栋***号商铺购房款794855元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款一年期利息的标准计息，自2014年7月9日起至本判决生效之日止）；
三、被告双鸭山恒基置业有限公司赔偿原告倪某某一倍购房款，即794855元的赔偿金。
上述第（二）项、第（三）项判项限本判决生效后立即执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19345元及财产保全费3270元，由被告双鸭山恒基置业有限公司负担。

审判长：曲伟霞

书记员：曹雯