候志强与黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司、赵恒彬、穆某市农村信用合作联社案外人执行异议之诉纠纷一案一审民事判决书

原告：侯志强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省穆某市。委托诉讼代理人：姜文华，穆某市八面通法律服务所法律工作者。被告：黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司，住所地黑龙江省牡丹江市穆某市。负责人：关呈利。委托诉讼代理人：张桂平，女。被告：赵恒彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省穆某市。被告：穆某市农村信用合作联社，住所地黑龙江省穆某市。法定代表人：杨郝为，理事长。委托诉讼代理人：李勇，男。委托诉讼代理人：孙洪刚，男，黑龙江君德律师事务所律师。

原告候志强向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105号、0106号房屋的查封，终止拍卖；2.确认原告是穆某市八面通镇农拥委平安小区二期6号楼0105号、0106号房屋的买受人，被告赵恒彬不是该房屋买受人。庭审中，原告变更诉讼请求：请求法院解除对穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105号、0106号房屋的查封，终止拍卖，停止执行；撤回第二项诉讼请求。事实与理由：安某穆某分公司与信用联社借款纠纷一案，信用联社申请执行，查封了被告赵恒彬名下的房屋，原告对此提出异议。穆某市人民法院作出（2017）黑1085执异12号裁定书，驳回原告的请求，原告对此不服，起诉至法院。1.原告是诉争房屋的买受人。2012年11月6日，原告与安某穆某分公司签订房屋买卖合同，并支付全部房款，安某穆某分公司将上述房屋交付原告。由于安某穆某分公司没有履行办理房屋登记义务，原告向本院起诉，经本院审理，作出（2016）黑1085民初374号民事判决，判决确定原告与安某穆某分公司之间的买卖合同合法有效。2.安某穆某分公司与赵恒彬之间的买卖关系虚假，赵恒彬不是房屋的所有人，实际所有人仍是安某穆某分公司。安某穆某分公司在（2016）黑1085民初374号案件庭审中自述：“用被告的名义无法贷款，故将本案涉及的房屋登记在赵恒彬名下，并以赵恒彬的名义在信用社贷款”，人民法院可以要求被告赵恒彬到庭确认上述事实。3.信用联社不享有诉争房屋优先受偿权。原告有证据证实，信用联社办理上述房屋预告抵押登记手续不全，不符合法定程序。同时，根据最高人民法院规定，房屋预告抵押登记不享有优先受偿。请法院依法判决。被告信用联社辩称，1、人民法院对涉案房屋予以执行并未不当。2012年12月6日，被告信用联社与被告赵恒彬签订借款合同，被告赵恒彬向被告信用联借款4000000.00元，并以其预购的涉案房屋进行抵押，并办理了抵押权预告登记。涉案房屋是被告赵恒彬的财产，不是原告的财产。被告信用联申请执行的依据是（2016）黑1085民初285号民事判决书，在该判决书中安某穆某分公司也是被执行人，无论涉案房屋是赵恒彬或是安某穆某分公司的财产，被告信用联均可依据该判决予以执行。2、原告侯志强对涉案房屋不具有排除执行的民事权益。（1）虽然（2016）黑1085民初374号民事判决书对侯志强与安某穆某分公司之间的房屋买卖合同关系予以确认，但驳回了要求办理房屋产权登记的诉讼请求。合同有效不等同于原告对房屋享有物权。（2）原告侯志强应当提供证据证明已经支付购房款。（2016）黑1085民初374号案件审理过程中，侯志强只出具了安某穆某分公司的收款凭证。侯志强购买两处房屋的价款合计高达1582008.00元，侯志强应当提供证据证明该款项的来源、支付方式等，用以证明付款的真实性，但侯志强却没有提供任何证据予以证明，安某穆某分公司也没有任何其他证据证明收到该款项。被告信用联社有理由相信原告侯志强与安某穆某分公司恶意串通损害被告的利益。原告侯志强没有支付购房款，对涉案房屋不具有排除执行的权利。3、安某穆某分公司将房屋交付给原告的行为不产生物权效力。涉案房屋于2012年12月6日登记在被告信用联社名下，根据《物权法》第二十条及物权法司法解释第四条的规定，未经预告权利人同意，处分不动产的行为不产生物权效力。因登记具有公示效力，原告侯志强应当知道房屋已经登记在被告信用联社名下。侯志强使用该房屋的时间晚于房屋登记在被告信用联社名下的时间，所谓“占有使用”不能对抗登记。办理预告登记并不以是否支付价款为条件，本案无论赵恒彬是否支付房款，均不影响房屋预告抵押登记的效力。涉案房屋登记在申请人名下的时间早于房屋交付给原告侯志强的时间，被告信用联社已经按照借款合同的约定向赵恒彬支付了贷款，被告信用联社的合法权益应当得到保护。综上所述，原告侯志强对涉案房屋不具有排除执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告安某穆某分公司、赵恒彬未作答辩，亦未提供任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告信用联社对原告候志强提供的（2017）黑1085执异12号执行裁定书和法院举示的（2016）黑1085执字630号执行裁定书、业务编号为xxxx、xxxx房产查档联系单、平安小区二期预售证存根、平安小区二期工程建筑工程施工许可证、（2015）穆刑初字第46号刑事判决书无异议。因被告安某穆某分公司、赵恒彬未到庭质证，视为其放弃质证，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告候志强提供的第2组证据：（1）商品房买卖协议2份、收据2张、（2）增值税发票4张、（3）（2017）黑1085民初1090号民事判决书、（4）（2017）黑1085民初1090号案件庭审笔录第10页。证明：被告安某公司在开发建设楼盘缺少资金时，与被告赵恒彬签署了商品房买卖合同书，事实没有购买，又用原告的房屋抵押在信用社贷款整个过程的承认，（2017）黑1085民初1090号案件庭审笔录第10页中间部分，张桂平在庭审陈述中的记载，原因是建楼没钱，这么做也是没有办法的事。赵恒彬也承认这一事实。与（2017）黑1085民初1090号民事判决书中第4、5页记载一致，并已认定这一事实。原告与安某穆某分公司的房屋买卖合同纠纷一案已被审理下发了判决书，合同有效。被告信用联社质证意见：对证据2-(1)真实性有异议，在该份证据中，关呈利的名章与信用社提交的赵恒彬与安某穆某分公司房屋买卖合同中的名章不一致，而两个名章盖的时间仅隔一天。在合同编号为20121106002第五号商服买卖合同的买受人签字与合同编号为20121106001第六号商服买卖合同的买受人签字不是同一人，所以认为依该份证据中两份协议书作出的（2016）黑1085民初374号民事判决书中认定的事实是错误的。本庭庭审过程中，原告代理人明确表示在（2016）黑1085民初374号案件中提交的是该两个证据，因此，被告认为（2016）黑1085民初374号存在事实认定错误问题。被告信用联社请求人民法院核实两份协议书中关呈利的名章进行鉴定，或者询问关呈利本人。证据2-(2)均是2016年、2017年的发票，无法证明侯志强对此房屋实际享有权利。证据2-(3)、2-(4)的真实性均无异议，但该两份证据不能说明侯志强对此案涉及房屋享有权益，不能否认信用社对该房屋享有抵押的权利。在2-(4)中，赵恒彬并无否认与安某公司签订过房屋买卖合同，没有否认办理贷款的事实，也就是说赵恒彬与安某公司之间的买卖合同与侯志强和安某公司之间的买卖合同（若他们的合同是真实的）地位是相同的，不能因为房屋买卖的目的而否认房屋买卖本身。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，被告信用联社提出两份商品房买卖协议中关呈利的名章和买受人的签字不一致，本院审理的（2016）黑1085民初374号判决书已生效，此案件中，被告安某穆某分公司出庭认可与候志强之间的两份买卖合同，本案中，原告候志强认可马娟替其与安某穆某分公司签订的商品房买卖协议中签字的事实，故被告信用联社的异议理由不成立。原告举示的发票能够证明原告现占有、使用争议房屋，故对2-(1)、2-(2)证据的真实性及证明目的本院予以采信。被告对原告所举示的证据2-(3)、2-(4)的真实性没有异议，本庭予以采信。（2017）黑1085民初1090号案件庭审过程中，被告安某穆某分公司、赵恒彬均出庭陈述安某穆某分公司、赵恒彬之间不存在真实买卖合同关系，且此房屋由原告占有，使用至今，可以认定原告候志强是此房屋的实际买受人。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证不影响本院对此组证据的认定，故对原告证据2-(3)、2-(4)的证明目的本院予以支持。原告候志强提供的第3组证据：（2016）黑1085民初374号民事判决书，证明：本案涉及的房屋是原告在被告安某穆某分公司购买的合法房屋，实际交付后使用至今，并经法院审理确认了买卖协议有效，所有权应归原告所有。被告信用联社质证意见：对该份证据真实性无异议，对证明目的有异议。该份判决书认定的事实部分因依据的证据错误，故事实认定错误。在该案件庭审过程中，没有要求在同一日买卖标的如此重大情况下，且没有授权委托书的情况下，马娟在买卖合同中签字作出合理说明，该行为有悖常理。若原告情况紧急无法签订合同，可以延期签订，不可能在如此仓促的情况下委托第三人，只能说明房屋买卖行为不真实，结合关呈利名章与间隔一天在另外一份合同中的名章不一致，被告信用联社有理由认为，房屋买卖合同不真实，该判决错误。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，被告信用联社对此份证据的真实性没有异议，本院予以采信。此份判决是已发生法律效力的判决，被告没有足以推翻此判决认定的事实的证据情况下，应予以采信判决认定的事实。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证不影响本院对此组证据的认定，故对原告的证明目的本院予以支持。原告候志强提供的第4组证据：（1）2017年11月13日，安某穆某分公司出具的证明；（2）2017年11月14日，赵恒彬出具的证明，证明：诉争的房屋，安某穆某分公司与赵恒彬形成的房屋买卖合同书，不是真实买卖合同，是为了在被告信用联社虚假贷款，并将原告的房屋抵押给信用社做贷款使用，安某公司没有将该房屋出售给赵恒彬，赵恒彬也证实从未购买过安某公司出售的房屋，所有的事项与赵恒彬无关，此话的用意是贷款活动，赵恒彬不知情，只是按关呈利的授意在信用社签的字，本人也没有使用贷款。安某穆某分公司与赵恒彬之间的预告登记，赵恒彬与信用社之间的信用登记均不合法，也未成立。被告信用联社的质证意见：对证据4-(1)的真实性和证明目的均有异议，安某穆某分公司的负责人是关呈利，不是张桂平，张桂平无权代表安某穆某分公司作出该证明。该份证据中，也体现安某穆某分公司对以房抵押贷款的事实是认可的，认可将房屋抵押给信用社，承认还完贷款后，在解除登记，再出售给买受人。因此，如果该证据为真，恰恰可以说明，安某穆某分公司对以房贷款事实的认可。对证据4-(2)的真实性和证明目的均有异议，赵恒彬是本案的当事人，因当庭缺席，无法确定这份证据是否是他本人书写，若该份证据为真，也可以说明，赵恒彬2012年是配合安某穆某分公司抵押贷款，说明赵恒彬与安某穆某分公司签订房屋买卖合同，办理商品房预告登记，办理预告抵押登记是真实意思表示。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，虽然被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭，但是在原告提供的证明里，被告安某穆某分公司、赵恒彬所述内容与（2017）黑1085民初1090号案件庭审过程中，被告安某穆某分公司、赵恒彬出庭陈述的安某穆某分公司、赵恒彬之间不存在真实买卖合同关系的内容是一致的，且此房屋由原告占有，使用至今，可以认定原告候志强是此房屋的实际买受人。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证不影响本院对此组证据的认定，故对原告此两份证据的证明目的本院予以采信。被告信用联社提供的第1组证据：（2016）黑1085民初285号民事判决书，证明：（1）赵恒彬、安某穆某分公司均是该判决书确认的还款义务人，无论涉案房屋权属是赵恒彬还是安某公司，被告信用社均有权依据此判决书予以执行。（2）该判决书确认赵恒彬以其购买自安某公司出售的房屋，为贷款办理的预告抵押登记，确认了赵恒彬购买涉案房屋的行为，确认抵押预告登记的行为。原告候志强的质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该组证据与事实不符，整个陈述过程均属虚构，赵恒彬不是房屋所有权人，也没有买过安某公司的房屋，将原告的房屋抵押给信用社贷款是非法的、无效的，又办理的预告抵押登记自然就不成立。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，原告对此份证据的真实性没有异议，且是已生效的法律文书，此判决认定赵恒彬、安某公司等为还款义务人，赵恒彬购买涉案房屋并办理了抵押预告登记的证明目的予以采信，其他证明目的不予采信。被告信用联社提供的第2组证据：（1）穆房预市区字第2012001586号房屋预告登记证、（2）穆房预市区字第2012001587号房屋预告登记证，证明：涉案房屋预告抵押登记给被告信用社，自抵押之日起，未经穆某市农村信用合作联社同意的任何处分行为均不产生法律效力。原告候志强质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。被告赵恒彬没有购买过安某公司的房屋，不是房屋所有权人，所办理的预告登记不成立，自始至终就无法律效力。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，因原告对此组证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。此组证据能够证明涉案房屋预告登记在被告赵恒彬民名下，预告抵押登记在被告信用联社名下的事实，对此证明目的予以采信。对其他证明目的不予支持。被告信用联社提供的第3组证据：被告赵恒彬与安某穆某分公司签订的商品房购买合同及房款收据各2份，证明：（1）2012年11月5日，被告安某穆某分公司与赵恒彬签订商品房购买合同，将涉案房屋出售给赵恒彬，并用该房屋进行抵押贷款；（2）该证据中，关呈利的印章与原告提供的房屋买卖合同中关呈利的印章不一致，两个印章盖的时间相隔一天，因此被告信用联社怀疑，原告提供的买卖合同中的关呈利的印章为伪造，所以原告提供的房屋买卖合同虚假。原告候志强质证意见：对该组证据的形式要件没有异议，证明目的有异议。被告赵恒彬没有购买过安某公司的房屋，用原告的房屋在信用社作抵押贷款是违法的，合同也是无效的。关于原告的买卖合同的印章问题，如有作假的情况，是所有被告的作假行为的可能，信用社没有调查核实，便将贷款发放给关呈利，责任在被告信用社自己，现发生问题，理应承担责任。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，原告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。（2017）黑1085民初1090号案件庭审过程中，被告安某穆某分公司、赵恒彬均出庭陈述安某穆某分公司、赵恒彬之间不存在真实买卖合同关系，在本次诉讼中，赵恒彬出具证明证实安某穆某分公司与信用联社之间的借款合同及抵押贷款合同与被告赵恒彬无关。且此房屋由原告占有，使用至今，可以认定原告候志强是此房屋的实际买受人。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证不影响本院对此组证据的认定，故对被告的证明目的本院不予支持。被告信用联社提供的4组证据：2012年12月，信用联社为赵恒彬发放贷款前去往涉案房屋小区拍摄的照片打印件4张，证明：2012年12月份，该小区尚未交工，涉案房屋没有交付给原告，原告使用房屋只能在办理预告抵押登记之后使用行为不产生物权效力，不能阻却执行。原告候志强的质证意见：对该组证据的形式要件没有异议，证明目的有异议。该房屋交工不交工都不是赵恒彬的房屋，所发生的预告登记自然就不成立，自始至终也没有法律效力，房子是原告所有的房屋。被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭质证。本院认为，此组证据证明2012年12月份本案争议房屋实际情况，不能证明其他问题，故对被告的证明目的本院不予支持。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2012年11月6日，原告候志强与被告安某穆某分公司签订了两份商品房买卖协议，原告侯志强以1582008.00元价格购买被告安某穆某分公司所有的穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105号、0106号商服房屋，即本案涉案房屋，并于当日交付了房款。原告侯志强于2016年3月1日向本院起诉，要求确认原告侯志强与被告安某穆某分公司之间签订的上述两份商品房买卖合同有效，并要求被告安某穆某分公司协助办理房屋产权证照的相关手续。本院作出（2016）黑1085民初374号判决：原告侯志强与被告安某穆某分公司的两份商品房买卖协议有效，驳回原告侯志强的其他诉讼请求。此判决中认定，原告侯志强已实际占有并使用穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105号、0106号商服房屋。被告信用联社与赵恒彬、马晓光、关呈利、张桂平、安某穆某分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月15日作出了（2016）穆商初字第285号民事判决，判决被告赵恒彬、马晓光、张桂平、安某穆某分公司偿还借款，关呈利承担连带保证责任。判决生效后，信用联社申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2016年11月15日作出（2016）穆执字第630号执行裁定，查封了预告登记在赵恒彬名下的坐落于涉案房屋所在平安家园小区的9处房屋，其中包括平安小区二期6号楼0105、0106号，即本案原告候志强所诉房屋。原告候志强提出异议，2017年8月14日，本院作出（2017）黑1085执异12号执行裁定，驳回了其异议。候志强提起本次诉讼。另查明，涉案房屋在穆某市房地产管理处办理了预告登记，预告登记权利人为被告赵恒彬。2012年12月6日在穆某市房地产管理处办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为被告信用联社。被告安某穆某分公司在穆某市八面通镇开发建设的平安家园小区二期6号楼于2012年9月5日取得商品房预售许可证明。被告安某穆某分公司负责人关呈利因犯非法吸收公众存款罪，于2015年12月3日被黑龙江省穆某市人民法院判决有期徒刑三年六个月，并处罚金100000.00元。被告安某穆某分公司负责人关呈利与张桂平系夫妻关系。
原告候志强与被告黑龙江省安某房地产开发有限公司穆某分公司(下称安某穆某分公司)、赵恒彬、穆某市农村信用合作联社(下称信用联社)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告候志强及其委托诉讼代理人姜文华，被告信用联社的委托诉讼代理人李勇、孙洪刚到庭参加了诉讼。被告安某穆某分公司、被告赵恒彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：本案争议的焦点为原告是否享有排除执行的民事权益；被告的抗辩理由是否成立；是否应停止对穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105、0106号房屋的执行。原告候志强与被告安某穆某分公司签订商品房买卖协议后，向被告安某穆某分公司交纳了购房款、物业费、供热费，并实际占有、使用房屋至今，合同目的已实现。因涉案小区不具备办理产权登记的条件，故原告对未办理产权登记无过错。虽然涉案房屋所在平安家园小区二期6号楼取得商品房预售许可证明后，被告赵恒彬和被告信用联社作为权利人就涉案房屋于2012年12月6日办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记仅能表明权利人享有请求办理抵押权登记的权利，其作用是通过限制对标的物的处分达到债权保全的效果，是属于保障将来物权实现的登记，其本身不能发生物权登记效力，即不能得出抵押权已经设立的结论。在抵押权登记之前，被告赵恒彬和被告信用联社仅享有债权。本院于2016年4月15日作出了（2016）穆商初字第285号民事判决中，确认被告赵恒彬有偿还信用联社欠款义务，关呈利承担连带保证责任。据此，经本院审理确认信用联社享有对赵恒彬的金钱债权。在被告赵恒彬尚未实现物权，且在本院于2016年11月15日作出（2016）穆执字第630号查封涉案房屋的执行裁定前，原告候志强于2012年11月6日购得涉案房屋且实际占有、使用至今，且虽然在本次诉讼中，被告安某穆某分公司和赵恒彬未出庭，但是其出具证明所述内容与（2017）黑1085民初1090号案件庭审过程中，被告安某穆某分公司、赵恒彬出庭陈述的安某穆某分公司、赵恒彬之间不存在真实买卖合同关系的内容是一致的，可以认定原告候志强是此房屋的实际买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因被告信用联社申请执行所依据的系金钱债权，法院查封的财产虽预告登记在被告赵恒彬名下，但从尊重客观事实，维护交易安全的角度，原告候志强享有排除执行的民事权益。被告信用联社在庭审中提出原告候志强应当提供证据证明已经支付购房款的抗辩意见，因在审理候志强与安某穆某分公司房屋买卖合同纠纷一案中，安某穆某分公司认可候志强已支付购房款的事实，故对被告信用联社的抗辩意见不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”规定，对原告要求解除对穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105、0106号房屋的查封的诉讼请求，本院予以保护。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：

停止对穆某市八面通镇平安小区二期6号楼0105、0106号房屋的执行。案件受理费19038.00元，由被告黑龙江省安某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判长　张　梅
审判员　姜英玉
审判员　刘春梅

书记员：张超