修某某诉王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

修某某
黄宝君（黑龙江曦晖律师事务所）
王某
张瑞增（黑龙江国大律师事务所）
黑龙江国大律师事务所（黑龙江国大律师事务所）

原告修某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
委托代理人黄宝君，黑龙江曦晖律师事务所律师。
被告王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
委托代理人张瑞增，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人张经滨，黑龙江国大律师事务所实习律师。
原告修某某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日、2015年12月9日、2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告修某某及其委托代理人黄宝君、被告王某及其委托代理人张瑞增、张经滨到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
本案争议焦点:原、被告双方签订的房屋买卖协议是否有效。
审理中原告修某某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，房屋登记查询证明三份、产权过户协议书复印件三份、完税证复印件三份。意在证明:1.三户房屋的原产权人分别为原告丈夫王清黎及原告修某某所有；2.三户房屋的买卖协议书内容不真实，不是双方的真实意思表示，是虚假的。
被告王某对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，不能证明原告以及原告丈夫在买卖当时意思表示不真实，只能证明其意思表明真实，并通过书面协议向房屋产权部门明示了其买卖房屋并同意过户的意思。
本院认为:此份证据能够证明2005年3月6日，原告修某某及其丈夫王清黎与被告王某签订房屋买卖协议的事实，本院对此事实予以确认。
证据二，牡丹江仲裁委员会牡仲裁字（2005）第15号裁决书复印件一份。意在证明:由于原告当时对外负有债务，为逃避债务才将本案三户诉争房产过户到被告名下。
被告王某该复印件无法与原件核对，被告不予质证，其真实性无法确认，待原告出示原件后再发表质证意见。
本院认为:经本院核对此份证据的原件，认为此份证据能够证明牡丹江仲裁委员会作出（2005）第15号裁决书的事实，本院对此事实予以确认。
证据三，房产转让评估报告单三份。意在证明:评估报告单的时间与被告所述签订买卖协议的时间不符，被告在此问题上说谎，是虚假买卖。
被告王某认为三份评估价格与双方协议所记载的价格相互吻合，不能证明原告欲证明的问题，该三份评估报告能够证明双方买卖房屋的事实存在，签订协议的意思表示真实，至于协议和评估报告时间的差异，应是评估人员先告知了评估价格，后出具的评估报告单。
本院认为:此份证据能够证明房屋产权部门于2005年6月6日对涉诉房屋进行估价的事实，本院对事实予以确认。
被告王某为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一，房屋产权证书三份、档案三份。意在证明:诉争房屋为被告所有，取得方式为购买取得。
原告修某某对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，被告不是合法取得三户诉争房屋，取得房屋的方式和协议不是真实意思表示是虚假的。
本院认为:此份证据能够证明涉诉房屋现登记在被告名下的事实，本院对此事实予以确认。
证据二，牡丹江市买卖公有住房协议书一份、牡丹江市公交公司第0426166号工商票据一张、星元房地产027XXXX号供暖改造票据一张、牡丹江市房地产产权交易市场263XXXX、626XXXX号收费票据两张。意在证明:原登记在被告父亲名下的诉争房屋是被告购买并使用。
原告修某某对027XXXX号票据有异议，与本案无关。对其他证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该组证据无论是在购买房屋还是在缴费中都清晰的写的是原告丈夫王清黎的名字，并没有提及被告王某的名字，能够证明该房屋的产权是原告丈夫通过房改售房取得该房，房改售房需要原告工龄，被告不享有该政策，所以被告通过该组证据证明是其购买的诉争房屋不成立。
本院认为:此份证据不能证明被告欲证明的问题，故本院对此在本案中不予确认。
证据三，诉争房屋出租协议书八份。意在证明:1.位于牡丹江市东七条路平安街阳明一区XX号楼X单元XXX室的诉争房屋的使用情况:2006年5月15日被告与张永春的房屋租赁合同两份，租期分别为2000年7月1日至2001年7月1日和2006年5月15日至2008年5月14日；2012年1月1日被告与隋（音译）慧君的房屋租赁合同，租期为2012年1月9日至2012年1月8日；2012年9月26日被告丈夫孙守芳与王福涛的房屋租赁合同，租期为2012年9月26日至2013年9月25日；2.位于牡丹江市西三条路汽车公司宿舍楼X单元X楼X号（江滨X区X号楼X单元XXX室）的诉争房屋的使用情况:2004年3月1日被告与李富玉的房屋租赁合同2004年3月1日至2005年3月1日；2007年5月，被告与方成婷的房屋租赁合同，租期为2007年5月1日至2008年5月1日；2008年3月24日被告与刘宝江的房屋租赁合同，租期为2008年4月1日至2009年3月31日；2011年10月5日被告委托李晓飞（系被告女儿）与张晓楠的房屋租赁合同，租期为2011年10月6日至2012年10月3日。以上合同证明被告对诉争房屋享有所有权，并实施管理并使用收益的事实。
原告修某某对该组证据有异议，无法核实签订合同主体的双方本人是否真实，没有签订协议人到庭，无法核实，对诉争房屋的占有和使用不能证明在取得房屋时是合法有效的。本案的诉讼请求是确认原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，原告认为该房屋租赁合同与本案无关。
本院认为:此份证据结合庭审调查，能够证明涉诉房屋由被告进行管理的事实，本院对此予以确认。
证据四，原告记录的支出流水账一本（22页）。意在证明:原告在负债并在法院执行的情况下大额支出资金的来源是被告给付的房款。
原告修某某对该组证据有异议，认为与本案无关，原告没有收到被告给付的任何钱。
本院认为:此份证据不能证明被告欲证明的问题，故本院对此份证据在本案中不予确认。
证据五，牡丹江市工商行政管理局东安分局颁发的工商管理缴费手册一份、饭店转让协议书复印件一份、保险批单一份。意在证明:被告有购买涉诉房屋的经济能力以及被告给原告投保人身险的事实。
原告修某某对保险批单的形式要件没有异议，但与本案无关。缴费手册不是原告的名字，饭店转让协议书是复印件，只能证明原告兑了一个饭店，与本案无关。
本院认为:此份证据与本案无关，本院对此份证据在本案中不予确认。
根据双方当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原告修某某同王清黎系夫妻关系，被告王某系二人的女儿。王清黎于2005年10月死亡。王清黎生前同修某某共有夫妻共同财产房屋三处，分别为:登记在修某某名下、建筑面积55.97平方米，产权证号为牡房权证阳明区字第X3号的房屋一处；登记在修某某名下、建筑面积55.16平方米、产权证号牡房权证阳明区字第X2的房屋一处；登记王清黎名下、建筑面积50.81平方米、产权证号牡房权证西安区字第X1的房屋一处。2005年3月6日，王某分别同修某某、王清黎签订了房屋买卖合同，将上述三户房屋转移登记在被告王某名下，转让价格分别为44700元、41300元、34500元。2005年6月6日，房屋产权部门为上述三户房屋出具评估报告单，评估价格同房屋买卖合同中记载的价格一致。被告王某未提供证据证明其向原告交付了购房款。
另查，产权证号为牡房权证阳明区字第X3号的房屋由原告儿子、儿媳居住，另两户房屋由被告出租。
又查，2005年6月8日案外人唐亮向牡丹江仲裁委员会申请仲裁，2005年7月11日，经牡丹江仲裁委员会出具牡仲裁字（2005）15号裁决书，裁决修某某给付案外人唐亮借款人民币6.3万元。
本院认为:关于原告提出的确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，《中华人民共和国民法通则》第五十五条  规定:“民事法律行为应当具备下列条件:（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定:“有下列情形之一的，合同无效:……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”。依照上述法律规定，意思表示真实是生效民事行为应当具备的必要要件。本案中，原告陈述其转移房屋系因为逃避债务，故将其所有的三户房屋同一天办理了转移手续，签订了买卖合同。庭审中，被告陈述房屋买卖合同中的交易价格系同其父母商量后按照房产部门的评估价格确定的，房屋买卖协议用纸系在房屋部门取得，取得协议后就直接签订合同。但根据原告提供的房屋评估报告单能够证明房产部门的评估日期为2005年6月6日，而房屋买卖合同中显示的日期为2005年3月6日，故房屋买卖合同中的签订日期在先，评估日期在后，与被告的陈述相互矛盾。被告不能准确的陈述房屋买卖的经过及交易价格的形成，且原告及其丈夫仅有三户住宅，同一天全部转让给被告不符合客观实际，被告亦未提供证据证明已经支付了购房款，履行了买卖房屋必须的交付房款的义务。原告陈述2005年时原告知道案外人唐亮准备向原告主张权利，要求其偿还借款，故于2005年6月到房产部门办理了评估及过户手续，将房屋买卖合同中的日期提前，以达到提前转让房屋逃避债务的目的。系先进行房产评估，后签订的房屋买卖合同。经查，涉诉房屋被房产部门评估的时间同案外人唐亮向仲裁委申请仲裁的时间一致。综上，能够认定原、被告之间不存在真实的交易行为，虽签订买卖合同但实际为逃避债务转移财产的行为，该民事行为无效，房屋买卖合同亦无效。被告抗辩称原告主张权利已经超过诉讼时效，对此，本院认为，诉讼时效期间适用于债权请求权，而原告关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不应受两年诉讼时效的限制，故对被告的此项抗辩意见不予支持。被告抗辩称王清黎已死亡，故修某某无权主张权利，对此，本院认为，修某某同王清黎系夫妻关系，涉诉三户房屋为其夫妻共同共有财产，故修某某对涉诉房屋具有请求权，故对被告的此项抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  之规定，判决如下:
一、确认原告修某某与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在修某某名下、建筑面积55.97平方米，产权证号为牡房权证阳明区字第X3号房屋的买卖合同无效；
二、确认原告修某某与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在修某某名下、建筑面积55.16平方米、产权证号牡房权证阳明区字第X2房屋的买卖合同无效；
三、确认王清黎与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在王清黎名下、建筑面积50.81平方米、产权证号牡房权证西安区字第X1房屋的买卖合同无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4300元，由被告王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为:关于原告提出的确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，《中华人民共和国民法通则》第五十五条  规定:“民事法律行为应当具备下列条件:（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。《中华人民共和国合同法》第五十二条  规定:“有下列情形之一的，合同无效:……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”。依照上述法律规定，意思表示真实是生效民事行为应当具备的必要要件。本案中，原告陈述其转移房屋系因为逃避债务，故将其所有的三户房屋同一天办理了转移手续，签订了买卖合同。庭审中，被告陈述房屋买卖合同中的交易价格系同其父母商量后按照房产部门的评估价格确定的，房屋买卖协议用纸系在房屋部门取得，取得协议后就直接签订合同。但根据原告提供的房屋评估报告单能够证明房产部门的评估日期为2005年6月6日，而房屋买卖合同中显示的日期为2005年3月6日，故房屋买卖合同中的签订日期在先，评估日期在后，与被告的陈述相互矛盾。被告不能准确的陈述房屋买卖的经过及交易价格的形成，且原告及其丈夫仅有三户住宅，同一天全部转让给被告不符合客观实际，被告亦未提供证据证明已经支付了购房款，履行了买卖房屋必须的交付房款的义务。原告陈述2005年时原告知道案外人唐亮准备向原告主张权利，要求其偿还借款，故于2005年6月到房产部门办理了评估及过户手续，将房屋买卖合同中的日期提前，以达到提前转让房屋逃避债务的目的。系先进行房产评估，后签订的房屋买卖合同。经查，涉诉房屋被房产部门评估的时间同案外人唐亮向仲裁委申请仲裁的时间一致。综上，能够认定原、被告之间不存在真实的交易行为，虽签订买卖合同但实际为逃避债务转移财产的行为，该民事行为无效，房屋买卖合同亦无效。被告抗辩称原告主张权利已经超过诉讼时效，对此，本院认为，诉讼时效期间适用于债权请求权，而原告关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不应受两年诉讼时效的限制，故对被告的此项抗辩意见不予支持。被告抗辩称王清黎已死亡，故修某某无权主张权利，对此，本院认为，修某某同王清黎系夫妻关系，涉诉三户房屋为其夫妻共同共有财产，故修某某对涉诉房屋具有请求权，故对被告的此项抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  之规定，判决如下:

一、确认原告修某某与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在修某某名下、建筑面积55.97平方米，产权证号为牡房权证阳明区字第X3号房屋的买卖合同无效；
二、确认原告修某某与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在修某某名下、建筑面积55.16平方米、产权证号牡房权证阳明区字第X2房屋的买卖合同无效；
三、确认王清黎与被告王某于2005年3月6日签订的关于登记在王清黎名下、建筑面积50.81平方米、产权证号牡房权证西安区字第X1房屋的买卖合同无效。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4300元，由被告王某负担。

审判长：李艳萍
审判员：马莹
审判员：王凤敏

书记员：季媛