侯某某诉杨优合同纠纷民事判决书

侯某某
侯松岩
尚玉为（黑龙江剑桥律师事务所）
杨优
李仁序
庄建福（黑龙江明鉴律师事务所）
曲云龙

原告（反诉被告）侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，干部。
委托代理人侯松岩，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，干部。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨优，男，1979年6月30日，汉族，工人。
委托代理人李仁序，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部。
委托代理人庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。
反诉第三人黑河市林业局。
法定代表人房敏杰，系该局局长。
委托代理人曲云龙，系该局政策法规科科长。
原告（反诉被告）侯某某与被告（反诉原告）杨优、反诉第三人黑河市林业局合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人侯松岩、尚玉为、被告杨优及其委托代理人李仁序、庄建福、反诉第三人黑河市林业局委托代理人曲云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告为证实自己的本诉主张，向法庭提供以下证据:
证据一、2007年5月24日收据复印件1张。证明被告以原告的名义，预交了房款55，000.00元。由于黑河市林业局所承建的楼房系经济适用住房，按照《经济使用住房管理办法》第30条、《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告与被告之间的协议系无效协议，因此原告要求被告返还收据，原告返还被告交的房款及利息。被告质证对证据的真实性没有异议，但不同意返还收据。
证据二、爱辉区人民法院（2012）爱民初字第609号民事判决书复印件1份。证明被告代理人李仁序帮助被告从黑河市林业局的侯某某处要购买经济适用房一户；第二、在这个案件中被告出庭作证认可了被告从原告处以原告的名义参加黑河市林业局的集资建房；第三、2008年11月原告和该案件的被告张素颖因好处费原因放弃了单位集资建房的资格；第四、黑河市林业局建房的性质是经济适用住房，按照《经济使用住房管理办法》这种转让行为系无效行为；第五、（2012）爱民初字第609号案件与本案完全一致，这个案件被爱辉区人民法院认定双方的转让行为为无效行为，判决张素颖返还购房款和利息。被告质证对证据本身无异议，该案是李仁序诉张素颖的案件，本案的被告与李仁序的情况是一样的，但是在这个判决生效以后，李仁序发现了新的证据，新的证据主要是诉争的黑河市林业局所谓的集资住房不是经济适用房，而是商品住房，证据将在反诉中举证，因为有了新的证据，所以被告有反诉依据。
证据三、录音光盘1张、2013年12月6日通话记录1份。证明原告最后一次通知被告领取房屋预交款的时间是2013年12月6日，在这之前第一次是2008年11月通知的，这个期间原告很多次通知被告领取房屋预交款，但是被告不予配合。被告质证对录音光碟的内容认可，但认为这是本案原告的妹妹侯松岩与被告的通话不是本案的原告，这个人不是本案当事人，他和被告的通话与本案无关。如果她接受了原告的委托，向被告转达放弃购房的权力，因为本案合同成立在先，她并没有向本案被告准确传达要解除合同的意向，这个通话记录不能代表原告要解除转让合同的意向。
被告辩称，原告所诉事实不准确，不真实，主要体现在第二次转让的转让费上，事实上是原告让被告增加转让费到20，000.00元。原、被告之间是房屋购买权合同转让关系，虽然没有书面协议，但是合同已经成立，被告已经给付了部分款项55，000.00元。原告认为是经济适用房不能交易，这与本案不符，因为这个房屋的转让当时并没有取得所有权，不属于上市交易的情况，所以被告不同意返还交付收款收据，并反诉要求原告继续履行合同。
针对本诉被告未向法庭提交证据。
反诉原告（被告）反诉称，2007年4月，反诉原告通过反诉被告单位职工张素颖介绍，与反诉被告达成了黑河市林业局职工团购商品房转让协议，反诉原告根据反诉被告要求向其交付转让费2，000.00元，反诉原告以反诉被告的名义向黑河市林业局交付了55，000.00元的预交房屋款，黑河市林业局出具了交房款收据，反诉原告收取。2008年11月，反诉被告提出增加转让费至20，000.00元，双方未达成协议。根据反诉原告收集到的黑河市林业局团购黑河市昌辉房地产开发公司商品房的相关证据，足以证明，反诉被告转让的是商品房而不是经济适用房。故反诉原告提出反诉，请求依法判令反诉被告履行房屋订购合同，保证反诉原告预定的82.8平方米住宅合同目的实现。案件受理费由反诉被告承担。
反诉原告（被告）为证实自己的反诉主张，向法庭提供以下证据:
证据一、照片复印件4张。证明照片中有2张标明的建设开发单位是黑河市昌辉房地产开发公司，涉及到建筑工程的名称是黑河市林业局住宅楼，可以证明黑河市林业局不是房屋的开发建设单位。其中一张照片证明用途是商住楼，另外还有一个销售中心，很明显是销售商品房。反诉被告、第三人质证认为根据反诉原告所证实的观点是错误的，照片明确标明的建设单位是黑河市林业局，而其他2张照片上标明的建设开发单位是昌辉公司。照片证实不了黑河市林业局所盖的楼房的性质，黑河市林业局作为申请人得到了黑河市政府的行政许可，该楼房为经济适用房，在（2012）爱民初字第609号民事判决书中这个证据有体现。该楼房的性质就是经济适用房，所以照片推翻不了行政许可的性质，本案是民事案件，而不是行政案件，反诉原告所提交照片的目的是推翻行政许可，所以请合议庭考虑不要将反诉原告出示的照片作为证据使用。
证据二、2009黑房预售证第010号商品房预售许可证复印件1份，售房单位是黑河市昌辉房地产开发公司，建筑总面积59211平方米，总套数是835套。证明商品房许可证是黑河市房产局许可给昌辉公司的，59211平方米与黑河市林业局取得的经济适用房许可证的面积相同，经济适用房手续在商品房许可证之前，我们举这份证据可以说明黑河市林业局获得经济适用住房的许可，后来改变为商品房，可以全套面积向外销售，黑河市林业局在同一地点所建筑的高层和多层完全是商品房，而不是经济适用房。反诉被告质证认为反诉原告提供的这份证据是复印件，不知道证据来源。即使该证件存在，也改变不了黑河市林业局取得的经济适用住房建设许可证的行政许可行为，黑河市建设局颁发的经济适用住房建设许可证到目前为止，并没有被任何部门予以撤销。没有被撤销就应该适用于经济适用住房管理办法，所以该份证据不能作为黑河市林业局所建设的楼房不是经济适用房的依据。反诉第三人质证认为黑河市林业局盖的就是经济适用住房。
证据三、商品房买卖合同复印件1份。证明昌辉公司不仅仅具有商品房的预售权，也取得了建筑用地的使用权和建筑工程施工的许可，规划许可和工程许可，用地许可、规划许可、建筑工程许可都是针对着黑河市林业局所审批的经济适用房的位置，通过这份证据可以佐证真正的开发建设单位不是黑河市林业局，是昌辉公司，建房性质是商品房。反诉被告、第三人质证认为该份合同是一份复印件，在这份复印的合同中并没有买售人的姓名，无法证实反诉原告所证实的观点。该份买卖合同也证实不了反诉原告所谈到的三个许可。这份买卖合同推翻不了黑河市林业局取得的经济适用住房建设许可证这项行政许可。反诉原告拿出相关的证据证实黑河市林业局所盖楼房不是经济适用住房，那么反诉原告应该提起行政诉讼或请相关部门撤销经济住房建设许可证。所以该份买卖合同不能作为定案依据来使用。
证据四、2007年5月27日中华人民共和国建设用地规划许可证，由黑河市规划局审批的，用地项目名称是商住楼，用地位置是原向阳商店南侧，用地面积33266平方米。证明盖的是商住楼。2009年4月18日建设用地规划许可证颁发的，由黑河市规划局审批的。证明是商住楼。2007年5月31日土地使用权证，黑河市国土资源局颁发。证明土地用途是商服和住宅，使用权类明确标注是出让。经济适用房应该是划拨，商品房是出让。经济适用住房建设许可证，黑河市经济适用房领导小组盖章签发的。证明这是违规违法的经济适用房建设许可。2009年5月4日黑河市房产局又为该项目颁发了商品房预售许可证，颁发单位是黑河市房产管理局，该行政许可与经济适用住房建设许可所标注的地址虽然不同，但是是同一个位置，其面积等各方面都是相同的，该证也是房产局核发的。反诉原告、第三人质证认为反诉原告提交的证据推翻不了建设许可证中经济适用住房的性质，如果反诉原告认为行政机关的行政行为违法，是另诉解决的问题，与本案无关。
证据五、2009年黑河市政府的31号文件复印件1份。证明黑河市对西部进行棚户区改造，改造的房屋可以由机关企业团购，并不是要求某一个单位统一去开发经济适用房，黑河市林业局没有开发经济适用房的权利。反诉被告、第三人质证认为原告用2009年政府的文件来推翻2008年政府的行政许可，时间本身就是一个错误。黑河市林业局已经取得了经济适用住房的行政许可，这是一个行政行为，该份文件并没有表示出以往所颁发的行政许可予以撤销的意思表示，所以该份证据不能作为证据使用。
反诉被告（原告）辩称，反诉原告主张要求继续履行房屋订购合同，该合同已经被爱辉区人民法院（2012）爱民初字第609号民事判决书中和本案相同的案件判决为无效合同，所以我方不同意继续履行该房屋订购合同。反诉原告所主张的82.8平方米的房屋，随着合同为无效合同，该合同的目的也是违法的，所以请求依法驳回杨优的反诉请求。
反诉被告（原告）针对反诉未向法庭提交证据。
反诉第三人述称，2007年黑河市林业局响应黑河市政府号召，响应西部棚户区改造工程，也借此机会，为职工改善住房条件，经黑河市政府批准，黑河市林业局建职工经济适用房。2007年5月份，黑河市林业局第一次分房，职工侯某某报一户多层住宅，预交房款55，000.00元，后来因黑河市规划局调整规划设计，第一次分房作废。2008年末第二次重新分房（也是最后一次），侯某某自愿放弃不要房。因此黑河市林业局当时按其自愿放弃处理。此外黑河市林业局不允许职工转让住房。
反诉第三人针对反诉未向法庭提交证据。
本院认为，杨优与侯某某达成口头转让协议时，黑河市林业局职工住宅楼尚未开工建设，房屋所在的楼层、面积等均未确定。侯某某作为黑河市林业局的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资建房的请求权，并非房屋的所有权。侯某某所享有的黑河市林业局集资建房请求权，是基于其黑河市林业局职工身份关系而享有的，其性质决定是不得转让的权利，杨优与侯某某的口头转让协议无效，故侯某某要求将购房款、转让费返还杨优并要求杨优返还交款收据的请求，本院予以支持。被告杨优反诉要求原告侯某某交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。因导致原、被告口头协议无效主要过错在原告侯某某，故侯某某应返还杨优购房款、转让费，并赔偿杨优利息损失。杨优并非黑河市林业局职工，有明知侯某某转让的房屋系黑河市林业局职工集资建房，在未征得黑河市林业局同意的情况下与侯某某达成口头转让协议，也存在一定过错，故其应自行承担20%的利息损失，利息自杨优交付购房款及转让费起至侯某某向法院起诉要求返还购房款及转让费止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第七十九条  、第八十八条  规定判决如下:
一、原告侯某某返还被告杨优购房款及转让费57，000.00元，支付利息19，809.26元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年5月24日起至2014年1月17日止，利息为24，761.57元，被告自负20%利息），合计76，809.26元。于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；
二、被告杨优将2007年5月24日黑河市林业局出具的交款收据返还原告侯某某。于本判决发生法律效力后三日内履行完毕。
三、驳回被告杨优的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100.00元，邮寄送达费50.00元，由被告杨优承担，于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；反诉案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）杨优承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。

本院认为，杨优与侯某某达成口头转让协议时，黑河市林业局职工住宅楼尚未开工建设，房屋所在的楼层、面积等均未确定。侯某某作为黑河市林业局的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资建房的请求权，并非房屋的所有权。侯某某所享有的黑河市林业局集资建房请求权，是基于其黑河市林业局职工身份关系而享有的，其性质决定是不得转让的权利，杨优与侯某某的口头转让协议无效，故侯某某要求将购房款、转让费返还杨优并要求杨优返还交款收据的请求，本院予以支持。被告杨优反诉要求原告侯某某交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。因导致原、被告口头协议无效主要过错在原告侯某某，故侯某某应返还杨优购房款、转让费，并赔偿杨优利息损失。杨优并非黑河市林业局职工，有明知侯某某转让的房屋系黑河市林业局职工集资建房，在未征得黑河市林业局同意的情况下与侯某某达成口头转让协议，也存在一定过错，故其应自行承担20%的利息损失，利息自杨优交付购房款及转让费起至侯某某向法院起诉要求返还购房款及转让费止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条  、第七十九条  、第八十八条  规定判决如下:

一、原告侯某某返还被告杨优购房款及转让费57，000.00元，支付利息19，809.26元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年5月24日起至2014年1月17日止，利息为24，761.57元，被告自负20%利息），合计76，809.26元。于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；
二、被告杨优将2007年5月24日黑河市林业局出具的交款收据返还原告侯某某。于本判决发生法律效力后三日内履行完毕。
三、驳回被告杨优的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100.00元，邮寄送达费50.00元，由被告杨优承担，于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；反诉案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）杨优承担。

审判长：付海林
审判员：张家双
审判员：刘俊英

书记员：张扬