侯某某与沧州恒顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告侯某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住沧州市新华区。
委托代理人蔡志勇、赵显颖，河北沧狮律师事务所律师。
被告沧州恒顺房地产开发有限公司。
组织机构代码：10660318-4。
法定代表人张立顺，该公司董事长。
委托代理人姜永建，河北经航律师事务所律师。

原告侯某某与被告沧州恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开与另案合并开庭进行了审理。原告侯某某的委托代理人蔡志勇、赵显颖，被告恒顺房地产公司的委托代理人姜永健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2009年5月11日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）一份，双方约定被告恒顺房地产公司将恒顺时代广场1单元1003号房出售给原告，总房款为289046元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起Χ日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的Χ%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的Χ%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同签订后，原告侯某某向被告支付了全部购房款297654元（2009年12月30日交纳）。原告侯某某于2012年6月5日办理了入户手续。交房后，被告恒顺房地产公司一直未能按照合同的约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属证书。原、被告之间就逾期办证违约金未能达成一致意见，双方为此发生争议，故原告侯某某诉至本院。
以上查明的事实，有双方当事人的当庭陈述、举证、质证加以证实。

本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，属于违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告所主张的逾期办证的违约金，被告所称其无法完成备案致原告无法办理产权登记应协商解决，属于双方的特殊约定，协商是本合同约定的必需要件的抗辩，本院认为该约定不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条有关当事人特殊约定的情形，故对被告该主张本院不予支持。另由于本案商品房买卖合同的双方是原告和被告，与湖北远大建设集团公司无任何关系，故本院对于被告申请追加湖北远大建设集团公司为第三人的请求不予支持。因原、被告双方在购房合同中没有约定违约金的计算方式，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，原告主张的逾期办证违约金的天数应为实际交房日第二日2012年6月6日至2014年9月30日止（原告诉讼截止时间），扣除180日，被告共违约667天。原告已付总房款295455元，原告主张按合同约定房款289046元计算符合法律规定，本院予以支持。逾期办证违约金数额的计算应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

被告沧州恒顺房地产开发有限公司支付原告侯某某逾期办证违约金为按总房款289046元×违约天数667天×利率，利率按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费855元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审　判　长　张　　　　　　　　　雯 助理审判员　鞠法昌人民陪审员张忠民

书记员：杜 彦 博