侯某某、唐皓兵破产债权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐皓兵，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：胡什兵，湖北伸道律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师。原审第三人：陈思思，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。原审第三人：陈桔红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。原审第三人：唐汉林，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住湖北省大冶市。上列三名原审第三人共同委托诉讼代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上列三名原审第三人共同委托诉讼代理人：黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所实习律师。

侯某某上诉请求：请求判决撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1857号民事判决中第二项判决，改判确认致远公司于2014年6月11日与唐皓兵签订的上上坊15-4号别墅《商品房买卖合同》无效，并请求判决致远公司与唐皓兵共同申请该15-4号别墅房屋预告登记的行为无效。事实与理由：第一，候文俊提交的证据及致远公司提交的证据与一审法院经申请调取的证据和认定的本案事实相互印证，已形成完整的证据链，能够充分证明唐皓兵与致远公司为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。其一，一审判决查明：“2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订两份《商品房买卖合同》。”另査明：“唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，唐汉林与陈桔红是姐弟关系。2014年5月、6月，唐汉林与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，陈思思与致远公司签订一份《商品房买卖合同》。”唐汉林、唐皓兵、陈桔红、陈思思从亲属关系上属于“一家人”，在民法上应认定为一方当事人，四人购买五套别墅是不正常的。其二，唐汉林等人与致远公司签订的5份购房合同内容基本一致，价格均低于市场价的60%，5份格式合同后均添加“甲方放弃以成交价格低于市场价格为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”，表明唐汉林等人在签订合同时已明知该5份买卖合同不是正常的房屋买卖，存在效力上的瑕疵。破产管理人根据唐汉林收取利息的行为认定唐汉林与致远公司签订的15-2号、15-6号两套别墅的《商品房买卖合同》不是真实的房屋买卖，而是借贷关系，该认定符合事实。结合袁园的证言，另3套别墅对应担保的借款，致远公司也应当付息，但此时致远公司已无能力支付利息。结合本案的全部事实，该5套别墅在性质上应当作一致认定，均是为借款作担保，而非房屋买卖。其三，一审判决还查明：“致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈桔红、陈思思的汇款均以借款名义计入公司账册，但无借款合同或借条。”虽然无借款合同及借据，但从唐皓兵支付812,000.00元至致远公司账户时，其在银行回单用途栏注明为“还款”，该“还款”为唐皓兵自己的表述，若是购房则应记载为购房款。因此，唐皓兵汇款时的意思表示与致远公司财务账簿上的记载应该是一致的，不是购房而是借款。其四，本案中致远公司的原职员葛伟先后作出两份证人证言，一份证实致远公司与唐汉林等人之间是借贷关系，一份证实致远公司与唐汉林等人之间是房屋买卖关系，前后自相矛盾，且葛伟不愿出庭接受法庭的质询，葛伟的证言依法应当均不予采信。致远公司的法定代表人袁园的调查笔录是法院调取的，经过法官的质询，且其表述与致远公司的财务记账一致，从证据证明力的角度出发，袁园的证人证言证明力较大，应当予以采信。综上，在唐皓兵等人明知5套别墅的价格均低于市场价60%的情况下，强制要求致远公司不得主张撤销合同，说明双方之间不是一个真实的买卖，而是为借贷所做的担保。与此相印证，唐皓兵在汇款时未表述为购房款，表明其当时的意思表示非购房，不应当作为购房关系来处理，特别是致远公司财务账簿上的记载、袁园的证言均证实唐皓兵等人与致远公司之间非买卖关系，而是借贷关系。第二，唐皓兵与致远公司签订15-4号别墅购房合同的行为及办理预告登记的行为存在明显恶意，损害了侯某某的合法权益，应当认定签约行为及申请预告登记行为无效。其一，唐皓兵等人与致远公司签订的房屋买卖合同中约定的价格明显低于市场价的60%且其在5份格式合同后均添加“甲方放弃以成交价格低于市场价格为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”的条款，主观上存在明显恶意。其二，唐皓兵等人在签订购房合同时，侯某某已购买该别墅，于2009年底在其后院内栽种了一棵5米高的桂花树，且院内还堆放有装修石材，唐皓兵等人在签订3套别墅购房合同时应当已知道涉案15-4号别墅早已出售给他人。其三，致远公司为了取得借款，唐皓兵为了借款的保障，双方共同串谋签订15-4号别墅购房合同，且在唐皓兵支付款项前共同申请办理该房屋预告登记，属于恶意串通，损害侯某某的合法利益，应当认定签约行为及申请预告登记行为无效。综上，唐皓兵等人属于《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十三条规定的恶意办理登记的买受人，唐皓兵等人及致远公司均知道涉案15-4别墅早已出卖给侯某某的情况下，仍然以低于市场价格签订合同并恶意办理预告登记，属于恶意串通，损害了侯某某的合法权益，应当认定该合同无效及申请预告登记的行为无效。既然一审判决应当履行侯某某与致远公司签订的购房合同，则应当排除履行该合同的障碍，撤销该房屋的预告登记。因此，恳请二审法院依法支持侯某某的上诉请求。唐皓兵辩称：唐皓兵与致远公司是真实的商品房买卖合同关系，侯某某主张是借款关系，没有事实和法律依据。第一，唐汉林与唐皓兵虽是父子关系，但是不同的自然人主体，各自承担不同的民事权利义务关系。第二，侯某某主张是致远公司与唐皓兵恶意串通，如果属实，致远公司不必单方将购房款记载为借款。第三，根据相关案件查明的事实来看，均没有任何证据证实唐汉林有收取利息的行为。第四，唐皓兵在支付购房款时均在用途上明确记载为购房款，其中虽有一笔显示为还款，但显然是个人填写错误所致。唐皓兵不可能向致远公司偿还任何款项。第五，唐皓兵与致远公司的商品房买卖合同已经办理了备案及预告登记，而侯某某仅仅提供了一份《认购书》，《认购书》中对双方的权利义务均没有作出约定。在仅有一个认购行为的前提下，侯某某主张其全额支付了860,000.00余元的购房款明显不符合交易惯例，同时结合其实际付款行为以及建设银行的银行流水显示，不足以证实侯某某已经支付了全部购房款。第六，法律上判定商品房买卖合同的履行顺序考虑的是按照产权登记、预告登记、实际占有以及其他的相关顺序来确定合同的优先履行。而本案中侯某某并未提供充分的证据证实致远公司与唐皓兵是借款关系，以及双方存在恶意串通的行为，不能否认唐皓兵与致远公司商品房买卖合同的效力。相反，由于侯某某仅仅只有一个认购书以及存在瑕疵的房款支付记录，根据法律规定以及证据的证明效力来看，其主张的买卖关系明显存在瑕疵，其效力低于唐皓兵已经预告登记的效力。致远公司辩称，第一，结合致远公司与侯某某签订的《认购书》、购房合同、收款收据以及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖关系。第二，至于唐皓兵与致远公司签订的15-4购房合同是否为借款担保以及预告登记的法律效力等问题，由人民法院结合庭审情况依法审定。陈思思、陈桔红、唐汉林述称，同意唐皓兵的答辩意见。唐皓兵上诉请求：1、依法撤销鄂州市鄂城区人民法院作出的（2017）鄂0704民初1857号民事判决书第一项判决，改判驳回侯某某的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由侯某某承担。事实与理由：第一，侯某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决对此认定错误。其一，侯某某2007年10月18日与致远公司仅仅签订了《上上坊认购承诺书》，只是一个认购行为，在长达十年时间里没有签订正式的《商品房买卖合同》，也没有要求办理合同备案。可见，致远公司在与侯某某订立购房合同时并未达成真实合意，该公司并未有交付房屋的意思表示。或者说双方从始至终都没有按照商品房买卖合同形式履约的真实意思表示。其二，多次通过现金交款的交易习惯与常理不符，交易时间也有悖常理。其三，所有的收据不是正规发票，而收据开具显然带有随意性。因此，从致远公司签订购房合同的真实意思判断，以及双方的交易过程、付款规律，不难得出侯某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决认定错误。第二，即使侯某某的协议为真，在两份购房合同均有效的前提下，唐皓兵已对诉争房屋办理预告登记，其效力明显高于侯某某的合同效力。其一，预告登记的诉争房屋具有排他性的物权效力。一审判决审理查明：唐皓兵于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，2014年6月17日付清全部房款，并于同月23日，双方办理了诉争房屋的预告登记。预告登记以将来发生房产物权变动为目的的请求权为登记内容，登记后对与该项请求权内容相同的房产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。请求权本身虽是一种债权，但如果不对请求权加以有效保全，则权利人的权利难以得到保障。通过办理预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，从而使该债权具备了物权的某些效力，这是请求权物权化的一种具体表现。因此，虽未产生物权的直接变动，但诉争房屋已具有物权的最行之有效的方式。其二，侯某某明显怠于行使权利。首先，侯某某仅签订了一份认购书，根本无正式的商品房买卖合同，购房合同没有备案信息，也没有办理房屋预告登记，更没有及时办理房屋产权证。其次，侯某某对所购房屋并未采取任何公示手段，而唐皓兵积极的通过多种方式公示了自己的权利。侯某某应当早知自己的权利受到侵害，却未采取有效措施维护自己的权利，明显超过了诉讼时效。法谚称“法律不保护躺在权力上睡觉的人”，相对于唐皓兵积极采取措施保障己方权利，法律应慎重保护侯某某的此类权益。其三，诉争房屋并未由侯某某实际占有使用。现有证据不能证明侯某某实际占有使用诉争房屋，而且由于房屋不具备交付条件，侯某某根本不可能占有。一审判决据此判定有误。因此，在唐皓兵积极保障己方权益并办理房屋预告登记，房屋预告登记后对诉争房屋也享有排他性的预期物权，且唐皓兵在购买房屋时已尽到所有注意义务。为保障法律的公信力及房产市场交易的稳定性，应当履行唐皓兵所签订的购房合同。第三，一审判决适用法律有误。本案诉争房屋办理了预告登记，预告登记是一种物权登记，受《中华人民共和国物权法》调整，其虽然不产生物权的变动效力，但却对其他在该物上所存在的合同效力具有限制和对抗的作用。一审判决仅依据《中华人民共和国合同法》来调整，而未适用《物权法》，否认物权优先债权的原则，属于法律适用错误。综上所述，一审判决对部分事实认定不清，法律适用有误。请求法院查明本案全部事实，依法改判。侯某某辩称：第一，侯某某已经于2007年10月18日签订了认购书，房屋房号、金额均很明确，侯某某按照认购书的约定已将全部购房款交付给了致远公司，且致远公司交付了房屋，侯某某在房屋院后栽种了桂花树。2012年，致远公司帮助侯某某办理了该房屋的供电供水手续，从前述内容来看，双方签订了《商品房买卖合同》，履行了合同的相关义务。因此，唐皓兵所述侯某某与致远公司不是商品房买卖关系没有事实和法律依据。第二，预告登记行为不是一个物权确认行为，而是保证债权的一种方式，没有排他性和绝对性。唐皓兵不能基于预告登记取得该房屋的物权，既然不是物权登记行为，则唐皓兵不能基于预告登记的行为主张其享有优先于侯某某的权利。致远公司辩称，与针对侯某某上诉的答辩意见一致。陈思思、陈桔红、唐汉林述称，第一，侯某某主张其在2012年的水电登记行为，经核实，并没有2012年的开户记录，不足以证实2012年侯某某已经实际接收了该房屋且占有使用。根据实际的用水用电情况来看，侯某某的房屋至今没有任何的用水记录，而最早的用电记录发生在2017年，而非侯某某所主张的栽种桂花树等行为。在法律上，对合同优先履行的判定原则，不是根据房屋的交付而是房屋的占有。占有和交付在对房屋的控制方面是不一致的。第二，预告登记是一个准物权的登记行为。预告登记的目的在于实现物权的期待性，而不是普通债权。侯某某仅有《认购书》的交易行为才是一个普通的债权。在破产程序中，普通债权不具备优先履行的法律效力。预告登记是准物权的行为，在破产程序中具有排他性的效力。侯某某向一审法院起诉请求：1、请求判决确认致远公司于2014年6月11日与唐皓兵签订的上上坊15-4号别墅商品房买卖合同无效，并请求判决确认致远公司与唐皓兵共同申请该15-4号别墅房屋预告登记的行为无效。2、请求判决侯某某就位于鄂州市花湖开发区花湖大道78号上上坊项目钱柜华园15-4号别墅与致远公司签订的《商品房买卖合同》有效并应继续履行，并判决上上坊项目钱柜华园15-4号别墅归侯某某所有。3、请求判决致远公司协助侯某某办理该15-4号别墅房屋预告登记，待具备办理该15-4号别墅不动产登记条件时，协助侯某某办理不动产登记手续。4、本案案件受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用由唐皓兵、致远公司承担。一审法院认定事实：2007年10月18日，侯某某与致远公司签订《上上坊认购承诺书》，认购物业为一期15号楼4号房，单价2,980.00元，总价867,388.00元。当日，侯某某通过银行现金交款100,000.00元；2007年10月22日，侯某某通过银行现金交款267,388.00元；2008年1月28日，侯某某通过银行现金交款300,000.00元；2008年5月26日，侯某某通过银行现金交款100,000.00元；2009年12月4日，侯某某用信用卡交款100,000.00元。致远公司开具收款收据四张，收据均载明款项系收取侯某某15-4#（15-F）房屋的购房款。2012年8月29日，上述房屋在供电部门立户，客户名称为侯某某。2014年6月11日，唐皓兵与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定，唐皓兵以单价2,800.00元/m2，总价分别为761,600.00元和812,000.00元的价格购买致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）13幢6号房、15幢4号房。合同签订后，唐皓兵于2014年6月17日通过银行汇款方式向致远公司汇款761,600.00元，银行回单用途栏注明为“还款”；6月18日、6月23日分四次总计汇款812,000.00元。致远公司分别向唐皓兵出具收款收据。同月23日，上述两套房屋办理预告登记（预购商品房），预告登记权利人均为唐皓兵。2015年3月24日，致远公司向法院申请破产，鄂城区人民法院于同年7月23日作出(2015)鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理申请人致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。侯某某、唐皓兵依法向致远公司申报债权，破产管理人于2017年6月15日向侯某某、唐皓兵发出债权确认通知书，确认侯某某所购房屋15-4号别墅存在一房二卖，因他人已在房产部门办理预告登记手续，故认定其与致远公司签订购房合同无法继续履行，确认其债权金额867,388.00元；确认唐皓兵的购房合同合法有效，应予继续履行。因侯某某对此持有异议产生纠纷。另查明，唐汉林与唐皓兵系父子关系，陈桔红与陈思思系母女关系，唐汉林与陈桔红是姐弟关系。2014年5月、6月，唐汉林与致远公司签订两份《商品房买卖合同》，陈思思与致远公司签订一份《商品房买卖合同》，因房屋均涉及一房多卖情形，均在诉讼过程中。还查明，致远公司对涉及唐汉林、唐皓兵、陈思思、陈桔红的汇款均以借款名目记入公司账册，但无借款合同或借条。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、唐皓兵与致远公司的《商品房买卖合同》是否为真实买卖关系；2、侯某某与致远公司、唐皓兵与致远公司的房屋买卖合同，哪份合同应继续履行。关于唐皓兵与致远公司的《商品房买卖合同》是否为真实买卖关系的问题。侯某某认为唐皓兵与致远公司系借贷关系而非买卖关系，因为无论是从致远公司账册的记载，还是致远公司法定代表人袁园的陈述，都表明唐皓兵之父即唐汉林在2014年5、6月期间曾向致远公司出借大笔资金，为保证还款，致远公司与唐汉林及其亲属签订5份房屋买卖合同，且因房屋单价偏低，不符合常理，故唐皓兵与致远公司实为借贷关系。唐皓兵认为其与致远公司为买卖关系，并无借款意思表示，袁园虽是法定代表人，但并非经办人，经办人葛伟已证实就是购房关系。一审法院认为，本案中虽在致远公司账册上反映唐皓兵系出借人，但账册系致远公司单方制作，而无论是袁园的陈述还是经办人葛伟的证言，均只是言词证据，且内容相矛盾，在无其他证据佐证的情况下，只能以现有的书证作为定案依据，即唐皓兵与致远公司之间是买卖合同关系而非借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，侯某某要求确认该合同无效的请求，依法不予支持；其要求确认其预告登记的行为无效，依法亦不予支持。关于侯某某与致远公司、唐皓兵与致远公司的房屋买卖合同，哪份合同应继续履行。首先，侯某某与致远公司签订的《上上坊认购承诺书》，承诺书约定了房屋的具体房号、价款、付款方式和期限、违约责任等事项，协议签订后，侯某某支付了全部购房款，且协议没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，该《上上坊认购承诺书》视为双方之间的房屋买卖合同；其次，唐皓兵与致远公司签订的《商品房买卖合同》亦为合法有效的合同。那么，本案中如何处理两份有效房屋买卖合同？根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效，不必然发生不动产物权变动之效力。虽然涉案房屋存在有效合同且办理了房屋预告登记，但《中华人民共和国物权法》第二十条关于预告登记制度之规定，预告登记的功能是为了保证以物权变动为目的的债权请求权能够实现其物权变动而设立，预告登记本身并不发生物权变动的法律效力。依据一房数卖的合同履行处理原则，在数份合同均为有效且各方当事人均要求履行合同的情况下，应按照已办理房屋权属变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，唐皓兵虽基于与致远公司存在合法有效的房屋买卖合同关系，对涉案房屋办理了预告登记，但致远公司在房屋预告登记之前，已将房屋先行处分给侯某某，虽未办理正式的交房手续，但侯某某2012年在供电部门以个人名义立户的行为足以表明当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付理应产生相应的法律效果。故唐皓兵对本案争议的房屋所享有的权利不能对抗侯某某先行享有的权利。同时，2007年侯某某购房时的单价为2,980.00元，时隔近7年后即2014年，在房价上涨的情况下，唐皓兵购房时的单价为2,800.00元，房价反而降低，与常理不符。根据公平合理、诚实信用的原则，侯某某要求继续履行其与致远公司之间的房屋买卖合同的请求，属于表述错误，应为继续履行其与致远公司之间的《上上坊认购承诺书》，依法予以支持；对于致远公司因不能履行房屋买卖合同义务给唐皓兵造成的损失，唐皓兵可另行主张权利。综上所述，侯某某与致远公司、唐皓兵与致远公司分别于2007年10月18日、2014年6月11日签订的房屋买卖合同均属于合法有效合同，侯某某要求确认唐皓兵涉案合同无效以及预告登记行为无效的请求，依法不予支持；因涉案房屋已存在预告登记，故侯某某要求致远公司为其办理预告登记、不动产登记和涉案房屋归其所有的请求，依法不予支持。侯某某提出的其他诉请，未提供证据证实，依法亦不予支持。关于唐皓兵提出侯某某错将其列为被告，应为第三人的意见，系侯某某对自身诉权的处分，未违反法律规定，依法不予采纳。至于唐汉林、陈思思、陈桔红在本案中不承担任何责任。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条和《中华人民共和国破产法》第五十八条第三款的规定，判决：一、侯某某与致远公司于2007年10月18日签订的《上上坊认购承诺书》合法有效，协议继续履行。二、驳回侯某某的其他诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由致远公司、唐皓兵负担。二审期间，唐皓兵向本院提交了四组证据：第一组证据：致远公司在中国建设银行黄石分行42×××46账户2007年10月18日、2007年10月22日、2008年1月28日、2008年5月26日、2009年12月4日的银行进账信息。用以证明侯某某主张的汇款凭证交易对象均与银行流水显示不一致，不足以证明其支付了全部购房款；第五笔信用卡消费记录显示为消费，且没有对应的银行流水，不足以证实其实际支付了购房款，故交易是否真实存在重大瑕疵。第二组证据：致远公司预收账款账簿中2007年11月18日、2008年2月28日、2008年3月1日、2008年5月26日、2009年12月4日五笔收款。用以证明根据致远公司账簿的记载，与证据显示的付款时间明显不一致。第三组证据：花湖供水服务有限公司及国网鄂州供电公司客户服务中心营业及电费室出具的侯某某至2017年7月才有用电记录、2017年8月才发生用水记录的《情况说明》。用以证明侯某某对涉案房屋并未实际占有。第四组证据：2008年5月28日金额为60,000.00元的现金缴款单一张。用以证明该份缴款单流水号与侯某某2008年1月28日金额为300,000.00元的缴款单流水号一致，不能依据这些缴款单认定侯某某支付了购房款。致远公司向本院提交了该公司于2007年10月21日与侯某某签订的《商品房买卖合同》。用以证明侯某某与致远公司之间签订了《商品房买卖合同》。关于唐皓兵提交的证据。侯某某质证认为，第一组证据的关联性及证明对象有异议，不能证明侯某某未交付购房款。第二组证据的真实性、合法性与关联性均无异议，但对证明对象有异议，侯某某分五笔支付了全部购房款，付款时间与记账时间不一致，不应当否定该款项的收取行为；第三组证据的真实性、合法性、关联性以及证明对象均有异议，侯某某已经在2012年办理了该房屋的用水用电手续，且现在一直在缴纳水电费，房屋也完成了交付；第四组证据的真实性、合法性与关联性均有异议，记账的情况侯某某不是很清楚。致远公司质证认为，第一组证据的真实性、合法性与关联性均有异议，致远公司记账凭证反映已经收到了全部购房款；第二组证据的真实性没异议，证明目的有异议，恰恰证明致远公司收到了侯某某的全部购房款；第三组证据的真实性、合法性与关联性均有异议，公司出具的证明需要相关的负责人签字，是否实际占有，不仅通过用水电，还需结合其他情况认定；第四组证据的真实性、合法性与关联性均有异议。陈思思、陈桔红、唐汉林质证认为，对四组证据均无异议。关于致远公司提交的证据。侯某某质证认为，对真实性、合法性与关联性均无异议。唐皓兵、陈思思、陈桔红、唐汉林质证认为，对证据的真实性、合法性与关联性均有异议，分期付款的修改，侯某某签名有问题，也没有致远公司的公章，可能是经过变动的合同，侯某某手印的形成时间可能是近期。本院审查认为，唐皓兵提交的第一组证据为收款行进账信息，该证据显示收款行的进账信息载明的交易对手与侯某某提交的付款证据的付款人不一致，系收款行的行为导致，与付款人及付款行无关，不能否定侯某某付款的事实。第二组证据为预收账款账簿，预收账款账簿记载的时间与付款时间不一致，并不能否定致远公司收到侯某某支付购房款。第三组证据为用水用电情况，因房屋使用则可能产生水电费，而未使用则不产生费用，故用电用水情况与房屋的交付、占有并无必然关联。第四组证据为现金缴款单，其流水号与其他先进缴款单流水号相同，不能否定侯某某付款的事实。因此，唐皓兵提交的四组证据均不足以反驳侯某某付款购房、致远公司收到侯某某购房款的事实，亦不能证明房屋交付与占有的事实，本院对唐皓兵提交的四组证据依法均不予采纳。致远公司提交的该公司与侯某某于2007年10月21日签订的《商品房买卖合同》具有真实性、合法性与关联性，本院依法予以采纳。二审查明，一审除认定“2009年12月4日侯某某用信用卡缴款”有误外，该信用卡应为储蓄卡，认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，2007年10月21日，致远公司与侯某某签订《商品房买卖合同》一份。该合同约定，侯某某购买致远公司开发建设的钱柜华园（上上坊）第15幢4（F）号房，建筑面积291.07平方米，单价每平方米2,980.00元，总金额867,388.00元；分期付款，侯某某于2007年10月21日之前支付首付款367,388.00元，于2008年1月28日之前支付300,000.00元，于2008年5月1日之前支付100,000.00元，于2008年8月31日之前支付余额100,000.00元；致远公司应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付侯某某使用；致远公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同还就逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等事项进行了明确约定。该合同附件一房屋平面图中载明建筑面积为291.07平方米。2009年12月4日，侯某某出具《具结书》一份。该具结书载明，“本人在上上坊购买的15-4#商品房，因开发商延期交房，需赔付违约金。现经双方协商，由开发商将本人所购商品房后院由原来的26.65平方米扩建至50平方米并办理土地证，而本人则放弃索赔违约金。”同时，该具结书中还注明“房屋有质量问题，乙方要跟甲方打官司”。葛伟代表致远公司在该具结书的甲方处签字。据此，侯某某将后院扩建至50平方米，并在院中栽种一棵桂花树。本案二审的争议焦点为：1、侯某某与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实；2、唐皓兵与致远公司是借贷关系，还是商品房买卖合同关系；3、唐皓兵与致远公司签订的商品房买卖合同及申请预告登记的行为是否无效。本院结合案件事实及当事人诉辩观点评析如下：1、关于侯某某与致远公司之间的商品房买卖合同关系是否真实的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”致远公司为房地产开发企业，侯某某为自然人，其为购买致远公司开发的房屋与该公司签订《上上坊认购承诺书》、《商品房买卖合同》，向该公司支付购房款，致远公司也出具了相应的收据，办理了水电开户。在致远公司迟延交房和房屋存在质量问题时，双方于2009年12月4日进行协商，侯某某依据协商意见将后院由26.65平方米扩建至50平方米，并栽种一棵桂花树。致远公司的财务账簿中也有收取侯某某购房款的相应记载。侯某某提交的证据形成完整的证据链，能够确信待证事实的存在具有高度可能性，故其与致远公司之间是真实的商品房买卖合同关系。侯某某与致远公司并非只签订《上上坊认购承诺书》，而是致远公司没有将其与侯某某签订的三份《商品房买卖合同》交付一份给侯某某。在本案二审过程中，致远公司破产管理人已经找到双方签订的三份《商品房买卖合同》，该合同应当继续履行。双方签订的《商品房买卖合同》长期没有备案，不影响双方之间商品房买卖合同关系的成立与生效。侯某某多次通过现金交款，得到收款方致远公司开具收款收据确认，其作出了合理解释。致远公司没有向侯某某出具正规发票，系该公司不规范的行为，但不足以否定双方之间付款购房的事实。因此，唐皓兵上诉称“侯某某与致远公司并非真实的房屋买卖合同关系，一审判决对此认定有误”，并请求改判驳回侯某某的全部诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。致远公司辩称“结合致远公司与侯某某签订的认购书、购房合同、收款收据以及致远公司财务记账凭证来看，足以证实双方系真实的房屋买卖关系”，侯某某辩称“唐皓兵所述侯某某与致远公司不是商品房买卖合同关系没有事实和法律依据”，理由成立，本院依法予以支持。2、关于唐皓兵与致远公司是借贷关系，还是商品房买卖合同关系的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，唐皓兵虽然提交了其与致远公司签订的《商品房买卖合同》、收据、转款证明、房屋预告登记证明，但是结合致远公司财务账簿记载等证据，根据日常生活经验法则，其证据不足以证明双方之间是真实的商品房买卖合同关系。首先，致远公司的财务账簿为原始记录，与袁园接受一审法院询问时的陈述一致，均可证明唐皓兵与致远公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。其次，唐皓兵与致远公司在《商品房买卖合同》中约定每平方米2,800.00元的房价远低于该楼盘同期正常销售价格，且双方在合同中约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”，这些行为与房地产开发企业正常销售商品房的交易习惯不符，有悖常理。再次，诉争房屋建筑面积在2008年的户型平面图中已经明确为291.07平方米，致远公司非常清楚，其与唐皓兵仍约定为290平方米，且唐皓兵、陈思思签订的三份合同约定的房屋建筑面积均是取整数，约定每平方米2,800.00元的价格还低于唐汉林此前与致远公司约定每平方米3,200.00元用以担保借款的合同价格，这些行为亦有违常理。最后，唐汉林、唐皓兵、陈思思存在亲属关系，唐汉林与致远公司在2014年5月14日签订两份《商品房买卖合同》，唐皓兵在2014年6月11日签订两份《商品房买卖合同》，陈思思在2014年6月11日签订一份《商品房买卖合同》，采取的方式一致（先签订合同且约定致远公司不得以显失公平为由撤销合同、致远公司出具收款收据、申请预告登记，然后“购房人”支付“房款”），该方式与正常的商品房销售交易习惯不符，该类行为的性质亦应相同。故唐皓兵与致远公司之间是借贷关系，而非商品房买卖合同关系。双方签订商品房买卖合同、办理预告登记是为担保借款债权的实现。一审认为“唐皓兵与致远公司之间是买卖合同关系而非借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效”错误，本院依法予以纠正。侯某某上诉称“候文俊提交的证据及致远公司提交的证据与一审法院经申请调取的证据和认定的本案事实相互印证，已形成完整的证据链，能够充分证明唐皓兵与致远公司为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系”，理由成立，本院依法予以支持。3、关于唐皓兵与致远公司签订的商品房买卖合同及申请预告登记的行为是否无效的问题。
上诉人侯某某与上诉人唐皓兵、被上诉人鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、原审第三人陈思思、陈桔红、唐汉林破产债权确认纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯某某及其委托诉讼代理人邓国明，上诉人唐皓兵及其委托诉讼代理人王丹、黄晨，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏，原审第三人唐汉林及其与原审第三人陈思思、陈桔红共同委托诉讼代理人王丹、黄晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的必备条件之一。本案中，唐皓兵与致远公司签订商品房买卖合同、办理预告登记，是以虚假的意思表示实施的“名为商品房买卖实为借贷”的民事法律行为，该行为因意思表示虚假而无效，即双方签订的《商品房买卖合同》无效，但以虚假的意思表示隐藏的借贷关系，可依法处理。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。虽然唐皓兵与致远公司签订《商品房买卖合同》，并办理预告登记，但是唐皓兵的真实目的不是为了取得诉争房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时，唐皓兵不是诉争房屋的购房人，预告登记制度的目的已被架空，并不能产生相应的保障所有权实现的法律效果。故基于预告登记的从属性原则以及担保法规定禁止“流抵”原则，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已经丧失，应当依法予以注销。另外，预告登记作为请求权的保全手段，其本身并不能替代物权变动登记，故唐皓兵对诉争房屋不享有排他性的物权。因此，致远公司与唐皓兵共同申请该15-4号别墅房屋预告登记的行为亦为无效。致远公司明知该房屋此前早已出售给侯某某仍与唐皓兵签订《商品房买卖合同》并办理预告登记，以此作为向唐皓兵借款的担保，该公司的行为存在恶意，但侯某某提供的证据不足以证明唐皓兵与致远公司存在恶意串通行为，故侯某某认为致远公司与唐皓兵存在恶意串通的行为，本院依法不予支持。侯某某在《商品房买卖合同》签订后未主张合同备案、预告登记，也未及时提起诉讼，除其要求致远公司支付违约金的债权请求权在致远公司提出诉讼时效抗辩时受到一定影响外，其要求致远公司履行协助办证义务的请求权并不受诉讼时效影响。合同行为是物权变动的原因行为，一审法院适用合同法，并无不当。故唐皓兵上诉称“即使侯某某的协议为真，在两份购房合同均有效的前提下唐皓兵已对诉争房屋办理预告登记，其效力明显高于侯某某的合同效力”、“一审判决适用法律错误”的理由不能成立，本院依法不予支持。致远公司请求依法裁判，侯某某请求依法改判的理由成立，本院依法予以支持。综上所述，侯某某的上诉请求成立，予以支持；唐皓兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项及第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1857号民事判决第一项；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初1857号民事判决第二项；三、确认鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于2014年6月11日与唐皓兵签订的上上坊15-4号别墅《商品房买卖合同》无效，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司与唐皓兵申请该别墅房屋预告登记的行为无效；四、驳回侯某某的其他诉讼请求。一审案件受理费1,000.00元，由鄂州市花湖致远房地产开发有限公司、唐皓兵负担；二审案件受理费1,000.00元，由鄂州市花湖致远房地产开发有限公司、唐皓兵负担。本判决为终审判决。