侯某某与被告田某房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告：侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：沈东源，黑龙江沈东源律师事务所律师。被告：张维芝，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人（法律援助）：霍广林，黑龙江洪峰律师事务所律师。

侯某某向本院提出诉讼请求：1、要求张维芝立即履行《房地产买卖契约》，将位于兰西县新建街八委六十六组的青平结构建筑面积47.3平方米房屋交付给原告；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月13日侯某某与张维芝的丈夫田某达成了房地产买卖契约，田某自愿将自有的位于兰西县新建街八委六十六组青平结构房屋（建筑面积47.3平方米）出卖给侯某某，双方共同到兰西县房地产管理处办理了变更登记手续。签订协议时约定田某立即将房屋交付给侯某某，但当时正值冬季，田某无房居住，所以双方口头约定2015年夏季田某将房屋交付给侯某某，但田某没有按期交付房屋，为了维护侯某某的合法权益，请求人民法院支持侯某某诉请。张维芝辩称，张维芝系田某的妻子，本案侯某某与田某之间房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，具体从以下几个方面表明：1.田某夫妇没有过房屋买卖的迹象。2.田某夫妇没有发布卖房信息和张贴卖房广告，与本案原告素不相识，又没有中间人做联系。3.合同签订时间2014年1月13日正值春节前夕农历腊月十三，这个时间卖房不符合交易习惯。4.田某当时有病在身，是脑梗塞的后遗症患者，其在家中勉强能够维持自己的行走，其他任何事情都不能办理。5.合同的签订时间当时本案被告张维芝没有在家，她在大连其女儿家中，对于卖房的事情一无所知。6.田某是在受其妹妹田影蒙蔽的情况下签字的。在其得知房子被卖之后又引来一场官司的情况下经过绥化市中级人民法院的几次开庭最终旧病复发离开人世。合同签订时左邻右舍、前后邻居均不知道田某夫妇卖房。另本案明为买卖，实为借贷担保，人民法院应当依照法释2015第18号第24条之规定，驳回原告的起诉。田某在生前没有收到原告给付的30，000.00元购房款，更没有口头约定房屋交付时间。田某的“耕”字在其所有签字当中均签的是耕地的耕，不是更正的更。所以在绥化市中级人民法院几次出庭审理时田某明确表示契约上“田更”二字不是其本人所写。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于双方均无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对于有异议的证据和事实，本院认定如下：一、对于侯某某提交的证据证据一、盖有兰西县房地产管理处档案查询专用章的田更与侯某某于2014年1月13日签订的关于本案房屋的房地产买卖契约复印件一份。具体内容：甲方：田更，乙方：侯某某，甲方自愿将坐落在兰西镇新建街八委六十六组建筑面积为47.3平方米房屋出售给乙方，价款30，000.00元一次性给付，于当日交付房屋，双方签字捺印。证据二、兰西县新华社区居委会出具的证明复印件1份[原件存于（2015）兰民初字第118号民事卷宗]。具体内容:兰西县新华社区东二道街东环南路吉隆巷6号居民田某，身份证号码：×××与房屋所有权证田更系同一人。证据三、（2016）黑12行初76号、（2016）黑行终392号行政判决书复印件、兰房权证兰西镇字第XX**号房屋所有权证1份内容为：“房屋所有权人：侯某某，房屋坐落：新建街八委六十六组，登记时间2015年3月12日，建筑面积45.90平方米。”证据四、证人陈某，主要内容为：“2014年1月份，侯某某给我打电话说她要买个房子，要借3万元让我给送到房产处，我就拿钱送去交给侯某某了。卖房子的人我不认识，当时在场有三四个人，有个个子挺高的男的，姓田。侯某某说就是买他的房子。”证据五、（2015）兰民初字第118号卷宗第35、36页证人邱某、马某。邱某系侯某某的姐夫，证词主要内容：2014年11月份或12月份期间，邱某和侯某某去田某家要求其交付房屋，具体位置是兰西县东环南粮食路前边路西，田某家大门是黑色的，田某说找不到房子住，再过几天再给倒房子，然后邱某和侯某某就走了。马某主要内容：2014年6、7月份时，马小艳与侯某某到田某家要求田某交付房屋，田某说没地方住不倒房子，后马小艳在房屋外面等侯某某。对于以上证据，张维芝的质证意见是：对证据一真实性有异议，因田某生前多次陈述该证据上签字并非其亲笔签字，房屋买卖协议的内容并非其真实意思表示。对证据二的质证意见是新华社区不是证明身份事项的法定机关，无权出具身份关系的证明。对证据三的质证意见是认为该房屋所有权证、2份行政判决书虽真实，但并不能证实房屋买卖行为是当事人田某的真实意思表示。对证据四的质证意见是陈涛与本案原告有利害关系，其证实的内容与本案不具有关联性。对证据五的质证意见邱某和马小艳的证言与本案调查的合同履行情况不具有关联性。他们只是证实原告要求被告交房子，被告没有交。至于邱某和马小艳是否跟随着侯某某一起去的，张维芝没有看到过二证人到自己家要求倒房子。对于原告提交的上述证据，综合被告的质证意见，本院采信意见如下：对于证据一、系本院依据原告的申请向兰西县房地产管理处调取并盖有档案查询专用章，来源合法、客观真实、与本案事实有直接关联，被告张维芝反驳并非田某真实意思表示，但并未提交充分的反驳证据予以证实田某签订合同时存在欺诈、胁迫等非真实意思表示的情形，故对该证据予以采信；对证据二、从证实的内容看，系田某居住的社区对于自己辖区居民、房屋实际情况的掌握，且从田某对在（2015）兰民初字第118号案件进行上诉，作为（2016）黑12民再20号案件的再审申请人可以看出，田某对其是争议房屋所有权证书记载的“田更”并无异议。故对该份证据予以采信；对于证据三、系涉及本案房屋所有权转移登记的两审行政判决书、房屋所有权证书，来源合法、客观真实、与本案事实有直接关联，故对该份证据予以采信；对于证据四、证人陈某，证人出庭程序合法、内容与本案事实有关联性，且与房屋买卖契约内容“房产成交价30，000.00元于2014年1月13日前付清给对方”相对应，故对该证人证词予以采信；对于证据五、（2015）兰民初字第118号案件中证人邱某、马某，由于无正当理由，未出庭作证，故对该证据不予采信。二、对于张维芝提交的证据证据一、兰西县人民检察院民行科2016年6月22日对蒋向阳和田影的2份询问笔录、2016年6月16日对田影的询问笔录1份，2016年6月24日对田某的询问笔录1份；兰西县人民检察院2016年黑兰检民行监201623122200001检察建议书1份。证据二、证人田某证词，田某系田某妹妹，与张维芝系姑嫂关系。证词主要内容：我哥田某和我家的房照都是我妹妹田影用来抬款的，2014年腊月，我妹妹田影抬侯某某的款，拿我和田某家的房照做抵押。两家没有卖房子，只是借给田影房照做抵押。当时田影、我与田某都去过兰西县房产管理处，但是当时说是去抬款的拿房照做抵押。我不认识侯某某，当时我和田某除了这两套房子再没有其他房子可以居住，田某的妻子张维芝当时没有去房产处，也并不知道田影借侯某某的钱具体金额是多少。因为我与侯某某房屋买卖合同纠纷，兰西县人民检察院找到过我，由两个工作人员给我做的笔录。证人赵某证词，赵某与张维芝系邻居，证词主要内容为：自己与田某、张维芝一家是十五六年的老邻居，2014年时候并没有听说田某要卖房，2014年腊月张维芝去大连了，田某得了脑血栓自己在家。田某家没有贴过卖房信息。没有听说过他家要卖房。2014年田某他家房子值五万左右。不知道田某是否识字。田某家经济条件一般且当时病挺重的，田某应该不会借钱的，他姑娘有钱。2015年时兰西政府来谈动迁的事儿，大伙吵吵说要动迁好久了，谁的房子都不卖。证人李某的证词，李某系张维芝的邻居，证词主要内容为：证实我没听说过他家要卖房子的事儿，因为我们邻居40多年了，田某家要卖房子得找我签字，我们两家之间有分界线，但我一直没听说过他家卖房子也没有张贴过卖房信息，一点儿卖房子的迹象都没有。田某家就这一所房子。田某识字，不认识田影。对于以上证据，侯某某的质证意见是：对于证据一认为，首先，按照民事诉讼法的规定，田影、蒋向阳的询问笔录作为证据，则二人作为证人应当出庭当庭接受双方的质询，检察机关并没有对本案提起抗诉，那么在与田某和侯某某案件纠纷中所取得的笔录不能作为本案的证据，其取证程序来源不合法。其次，田影与本案的原告田某系亲兄妹关系，存在法律上的直接利害关系。对证据二，对田某的证词认为，田某是田某的妹妹，有法律上的利害关系，其证明内容不真实。田某称自家房子和田某的房子是为田影借钱提供的担保，但田影借多少钱都不清楚，作为田某的亲妹妹，田某是否识字都不清楚，所以认为田某的证言虚假。对赵某的证词，与本案没有关联性。赵某是田某家隔着一个院的邻居，卖房是不需要赵某知情并现场指认边界的，证词内容也不属实。对李某的证词认为是不真实的，既然是与田某40年的邻居，田某的亲妹妹田影就住在兰西，不可能40年来没有去过田某家。法律上也没有规定房主卖房子需要四邻必须签字的，所以上述的三位证人的证词请法庭不予采信。对于张维芝提供的上述证据，结合侯某某的质证意见，本院采信意见如下：对于证据一，系本院依据张维芝的申请，在2016年黑兰检民行监201623122200001号卷宗中调取，故对于证据一可以确认合法性、真实性，故予以采信；对于证据二中田某的证词，对“2014年1月13日，田影、田某、田某、侯某某共同去兰西县房地产管理处，兰西县人民检察院的工作人员曾因田某与侯某某房屋买卖合同纠纷案件找过田某并取了询问笔录”部分证词内容，因与田影的询问笔录及其自身的询问笔录及房地产买卖契约相互佐证，故对该田某证词上述部分予以采信。对于证据二赵某证词，对“田某家没有张贴过卖房子、没有听过田某家要卖房子”这部分内容，因与证人李某的相关陈述相互佐证，对赵某证词上述部分予以采信；对于证据二李某证词，对“没听过田某家卖房子，田某家也没张贴过”这部分内容，因与赵某证词的相关部分相互佐证，故对李某证词部分上述内容予以采信。根据双方当事人的陈述及经审查采信的证据，查明事实如下：2014年1月13日，侯某某与田某对于购买田某所有的位于兰西县新建街八委六十六组青平结构建筑面积45.9平方米房屋一处达成一致，约定并交付价款30，000.00元，签订了房屋买卖契约，侯某某、田某、田某的妹妹田影、田某于当日共同到兰西县房地产管理处办理所有权转移登记手续。合同签订后，田某并未交付房屋。田某于2016年9月7日去世，上述房屋由张维芝实际占有、管理。本案的争议焦点：1、侯某某与田某签订的本案房屋买卖契约是否为田某的真实意思表示，2、本案房屋买卖合同签订后侯某某是否向田某交付了合同价款。
原告侯某某与被告田某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年9月21日作出了（2015）兰民初字第118号民事判决书，判决生效后，田某对判决不服，向绥化市中级人民法院申请再审。绥化市中级人民法院于2016年8月15日作出了（2016）黑12民再20号民事裁定书，撤销了本院（2015）兰民初字第118号民事判决书，将该案发回本院重新审理。当事人田某于2016年9月7日死亡。本院于2017年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告侯某某及其委托诉讼代理人、被告张维芝（已故当事人田某妻子）及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为：对于第一个焦点问题：侯某某提交了兰西县房产管理处档案中的房屋买卖契约、田某与兰西县人民政府为双方当事人的两审行政判决书确认了“被告兰西县人民政府办理本案房屋所有权转移登记手续齐备、程序合法”，及兰西县房产管理处已经向侯某某核发了房屋所有权证。张维芝抗辩本案房屋买卖契约并非田某真实意思表示的意见及证据主要有两个方面，第一是张维芝陈述田某生前曾多次表示该契约上的签字并非其本人签字，且田某的两个邻居证人赵某、李某证实并未听说田某家有卖房子的消息。第二是田某是误以为为妹妹田影与侯某某之间的借贷关系担保而签字，证据为四份询问笔录及兰西县人民检察院检察建议书一份。对于上述二种抗辩意见，除本身存在矛盾外，分析如下：对于张维芝的第一种抗辩意见及证据，通过侯某某提交证据（2016）黑行终392号行政判决书第3页“原审时，田某称该签名不是其本人书写，但在一审法院指定期限内其未提出笔迹鉴定申请，故上诉人的该项主张不成立。”可见，张维芝对于本案契约签字并非田某签字的抗辩不成立。另无法通过田某家没有张贴过卖房广告推定田某没有买卖房屋的意思表示。对于第二种抗辩意见及证据，从张维芝提交证据看，兰西县人民检察院对田影的两份询问笔录中田影陈述其在2014年1月13日曾用田某、田某的房屋抵押向侯某某借款150，000.00元，三人与侯某某到兰西县房产管理处是去办理抵押而非买卖房屋，田某证词与田影笔录上述内容相同。田影询问笔录另陈述其于当日向侯某某出具了欠条，且曾用田影作为申请人、被执行人为吕贺春的兰西县人民法院执行款35，000.00元，偿还向侯某某所借的用田某、田某房屋抵押担保的150，000.00元的部分本金。但是本案中张维芝并未向本院提交田影笔录中陈述的偿还欠款的书面证据。蒋向阳的询问笔录仅证实田影与侯某某之间存在借贷关系，并没有证实本案买卖合同系借贷担保的内容。综合上述情况，对于张维芝的第二种抗辩意见，综合双方证据对比来看，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中证据的审核认定部分的规定，从双方对自己的诉辩主张及提交的证据效力对比上看，侯某某提交的证据系书证，包括兰西县房产管理处关于房屋买卖契约档案查询件、生效法律文书及房屋所有权证。张维芝提交的证据系（2016）黑兰检民行监201623122200001号卷宗中的询问笔录4份，其中田影、田某与田某、张维芝存在近亲属关系。根据证据规则的规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；物证、档案等书证，证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；证人提供的对其有亲属或其他密切关系的当事人的有利证言，证明力一般小于其他证人证言。故根据上述法律规定，综合判断双方证据证明力大小，对于张维芝提交的证据，在无其他直接证据予以佐证的情况下，无法构成完整的反驳侯某某主张的证据链条，故对于张维芝抗辩的田某签订本案房屋买卖契约系为田影与侯某某之间借贷关系担保的这一抗辩主张不能成立。对于第二个焦点问题，侯某某主张已经交付价款，提交证据侯某某陈述、证人陈某。张维芝主张并没有收到房屋买卖合同价款，证据为张维芝的陈述。侯某某作为履行合同义务一方，提交了证人陈某证实自己的主张，张维芝对于自己的反驳意见未提交证据予以证实。结合本案房地产买卖契约内容显示，双方对于房屋价款数额的约定为30，000.00元，给付时间约定为合同签订当日。故对于该焦点问题，可以认定侯某某已经交付了合同的价款。另对于张维芝抗辩房地产买卖契约签订时田某有病在身，是脑梗塞的后遗症患者，其在家中勉强能够维持自己的行走，其他任何事情都不能办理，因没有提交证据予以证实，且在原审及（2016）黑12行初76号、（2016）黑行终392号两审行政案件中田某作为当事人也没有提出对于自己签订合同时民事行为能力的抗辩及证据，故不能成立。对于张维芝抗辩签订合同时自己并不知情，但并未提供相应证据也未提出明确的主张，故不予考量。综上，对于2014年1月13日侯某某购买田某所有的位于兰西县新建街八委六十六组的青平结构房屋建筑面积45.9平方米房屋的房屋买卖契约，在张维芝无充分证据证实合同存在可变更、可撤销及无效的法定情形情况下，按照合同法的规定，合同依法成立并生效，作为负有合同履行义务的田某一方，应当履行交付房屋的义务，由于田某已故，张维芝作为本案房屋实际占有、管理人，应当履行交付房屋的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事证据若干问题的规则》第六十四条、第七十二条、第七十三条、第七十七条规定，判决如下：

张维芝自本判决生效之日起15日内将田某与侯某某于2014年1月13日签订的房地产买卖契约中的房屋（位于兰西县新建街八委六十六组青平结构建筑面积45.9平方米）交付给侯某某。案件受理费550.00元，由张维芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。