佳木斯麦某某餐饮有限公司与宝某某惠某经贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：佳木斯麦某某餐饮有限公司。
法定代表人：董凤琴，该公司董事长。
委托代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宝某某惠某经贸有限公司。
法定代表人：王艳玲，该公司董事长。
委托代理人：白晓秋，黑龙江鸿乐律师事务所律师。
委托代理人：张振民，男。

上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司（以下简称麦某某）因与被上诉人宝某某惠某经贸有限公司（以下简称惠某）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝某某人民法院（2016）黑0523民初223号民事判决向本院提起上诉，本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年10月26日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定被告将宝清汇丰购物中心一、二楼350.37平方米的场地出租给原告，用于开设麦某某餐厅，租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。从2013年1月1日（此日期为被告拟定正式开业日，如果被告正式开业延迟，则免租期随之延长，起租日顺延）起为房屋租金的起始计算期。房屋租金为60万/年，递增方式为3年，2年，2年，3年，递增比例为8%，即第一年至第三年每年租金60万元，第四年、第五年每年租金64.8万元，第六年、第七年每年租金69.98元，第八年至第十年后三年每年租金75.58万元。租金中包含供热费。租金为每年支付一次，首次缴纳租金时间为原告进场装修之日（办理进场手续同时缴纳），此后每年房租提前一个月缴纳，即每年的11月30日之前缴纳下一年度租金。原告无正当理由每迟延一日交付约定租金，需向被告每日支付应当缴纳租金1%的滞纳金。合同签订时，原告需向被告交纳定金5万元，该定金抵首付房屋租金。按照合同第八条2款（1）项约定，原告无正当理由逾期支付租金达20日的，被告有权选择提前终止合同。双方在合同第六条9款约定，被告不得在合同期内引进其他类似原告的快餐类餐饮（被告先期引进的档口除外）。在合同履行过程中，双方对2013年、2015年租金达成变更协议。原告于2012年11月27日前将2013年房租58万元一次性交清；于2013年12月10日将2014年房租60万元一次性交清；2014年6月11日，原告向被告发函，申请在原合同租金的基础上下调50%。2014年11月24日，原告再次向被告发函，称其截止到2014年11月初已累计亏损约160余万元，拟定于2014年12月31日撤店，请求被告提前做好接洽准备工作。2014年12月15日，原告通过中国银行支付被告2015年部分房租12.5万元，并于2015年2月13日、5月26日各交款18.75万元，分三次结清2015年房租50万元。2015年10月18日，原告第三次向被告发函，请求将租金在去年基础上下调到年租金45万元，被告回函拒绝原告下调租金的请求，并希望原告在11月前将年租金交到商城财务部。2015年11月18日，麦某某委托黑龙江诺成律师事务所致函惠某，希望惠某立刻无条件解除与肯德基项目的合作并赔偿因引进肯德基项目给麦某某造成的损失。2015年12月12日，肯德基宝丰店正式开业。因麦某某与惠某协商未果，故原告诉讼来院，被告提出反请求，但未在法定期限内提起反诉。
原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对各方均具有约束力。原、被告双方在履行合同期间，对2013年至2015年租金的支付和期限达成变更协议，且已履行完毕。对于2016年租金，按照租赁合同约定，原告应于2015年11月30日前缴纳。而肯德基宝丰店正式开业时间为2015年12月12日，并不影响原告缴纳租金的义务，故原告的行为构成违约。现原告要求解除合同，被告同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院予以支持。现原告要求被告赔偿因解除合同所造成的损失，因本案系因原告违约导致合同解除，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项的规定，判决：一、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；二、驳回原告佳木斯麦某某餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由原告佳木斯麦某某餐饮有限公司负担。
判后，原告麦某某不服，以被上诉人惠某违反合同约定，在合同期间内引进肯德基快餐项目，导致双方解除合同，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人因违约解除合同造成上诉人的经济损失190.28万元。
本院经审理查明，原审判决认定的基本事实清楚。上诉人麦某某提供证据：哈同信评报字（2016）第94号《麦某某宝清汇丰店餐饮设备及店面装修司法评估价值报告书》，以证明截止2016年9月17日，麦某某公司宝清宝清汇丰店设备及整体店面资产产值为190.28万元。被上诉人惠某质证认为该报告不符合法定程序，结论不客观，但表示不要求鉴定人员出庭接受质询。

本院认为，被上诉人惠某与上诉人麦某某于2012年10月26日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。上诉人麦某某虽于2014年12月24日向被上诉人提出撤店请求，但在被上诉人未予同意的情况下，在合同约定期限内交纳了2015年的租金，于2015年实际进行了经营活动，故由此应视为双方合同仍在履行中。被上诉人庭审中认可其于2015年11月1日引入肯德基快餐，2015年12月12日肯德基正式开业的事实，被上诉人的行为违反了合同中关于“甲方不得在合同期内引进其它类似乙方的快餐类餐饮”的相关约定，依法应承担相应的违约责任。原审判决认定上诉人违约错误。上诉人主张解除合同，被上诉人同意，故原审判决解除双方签订的房屋租赁合同正确。上诉人针对被上诉人违约事实提供哈同信评报字（2016）第94号司法评估价值书，证明其不能正常经营而发生的设备及店面装修损失190.28万元，被上诉人虽对此提出异议，但表示不需要鉴定人出庭质证，亦未提出反驳依据，故该评估价值书本院应予采信，并据此由被上诉人承担给付上诉人190.28万元损失责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、维持宝某某人民法院（2016）黑0523民初字第223号民事判决第一项，即解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；
二、撤销宝某某人民法院（2016）黑0523民初字第223号民事判决第二项，即驳回原告佳木斯麦某某餐饮有限公司的其他诉讼请求；
三、被上诉人宝某某惠某经贸有限公司给付上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司违约赔偿款190.28万元。
一、二审案件受理费25600元，由上诉人佳木斯麦某某餐饮有限公司负担4872元，由被上诉人宝某某惠某经贸有限公司负担20728元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　岳　明 审　判　员　　曹红霞 代理审判员　　薛　龙

书记员：李娜