佳木斯融和房地产开发有限公司与于金星、鹤岗市宏顺建筑安装有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

佳木斯融和房地产开发有限公司
年春龙
程淑芝（黑龙江沈宗铉律师事务所）
于金星
鹤岗市宏顺建筑安装有限公司
袁春林

上诉人（原审原告）:佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。
法定代表人张凤滨，经理。
委托诉讼代理人:年春龙，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人:程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）:于金星。
被上诉人(原审第三人）:鹤岗市宏顺建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区兴建小区1-17号楼2单元102室。
法定代表人耿兆军，经理。
委托代理人袁春林，该公司法律顾问。
上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）因与被上诉人于金星、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司（以下简称宏顺公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2014）前民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭于2017年1月20日公开开庭审理了本案，上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司委托诉讼代理人程淑芝、被上诉人于金星、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司的委托诉讼代理人袁春林到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
上诉人融和公司的上诉请求:撤销一审判决，于金星搬出杏林湾小区A楼5单元21层2号、A楼5单元16层2号。
理由是，1、于金星不具有房屋买受人资格，不享有诉争房屋的物权；2、宏顺公司将诉争房屋抵帐给于金星的行为不符合工程安装合同约定的抵帐条款，于金星占有房屋行为不具有合法性；3、于金星通过宏顺公司抵介绍工程好处费的行为不是工程安装合同给付工程款的内容。
被上诉人答辩称:一、与我有关的两户房屋是宏顺公司顶给我的劳务费和工资，这两户房屋在楼房还没建成前就已经确认是我的，而且对方是明知这两套房屋是我的，并且没有异议，能够证实该事实的证据有我儿子结婚时，上诉人公司的副经理及物业工作人员去我儿子婚房参观过，当时都没有提出异议。
二、装潢房屋的砂子、水泥均是由物业公司提供的，因此，对方对我的房屋在与上诉人工程款没有争议之前没有任何异议。
被上诉人宏顺公司答辩称:于金星占有诉争房屋是合法占有，在抵债给宏顺公司的48套房屋中，其它房屋均是按照卖给于金星的程序出售的。
于金星购买诉争房屋其主观不具有恶意性，宏顺公司是依据上诉人公司的授权进行销售的。
原告融和公司向一审法院的诉讼请求:被告立即从争议房屋内搬出并将房屋返还原告。
理由是，原告于2010年取得佳木斯市前进区”杏林湾”小区的开发许可。
2014年4月，原告发现被告未在原告处办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用原告所有的杏林湾小区A楼五单元21层2号、16层2号两处住宅楼房。
2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房门上张贴限期搬出通知书，但被告无动于衷。
被告于金星辩称:原告所述与事实不符，被告给第三人宏顺公司打工，第三人施工的杏林湾小区（原告为开发单位）是被告联系介绍的，其中许多业务均是被告经办，所以在工程完毕后，耿兆军以口头形式将上述两处诉争房屋抵给被告作为报酬。
当时耿兆军给被告一份原告与第三人之间的房屋抵帐明细（含争议两处房产）。
抵帐明细上有原告单位副总张科志的签字。
综上，被告并非私自占有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宏顺公司辩称:原告所述与事实不符，第三人宏顺公司在原告融和公司处承包了”杏林湾”小区工程项目中水、电及消防工程的施工。
双方约定用房屋抵顶工程款，现原告已用部分房屋抵顶第三人工程2255万元，但工程实际造价为3000余万，经第三人核算后，原告尚欠第三人1200余万元。
后期签订以房屋抵顶工程款协议时（附房屋明细，含房屋的坐落、面积、单价）约定抵工程款为2900余万元，但施工过程中因设计变更（有原告方增加工程量的签字），工程款增加至3700万元。
后期签订的以房抵工程款所约定的房屋价格远高于第三人对外实际售价，但第三人急需工程回款只能这样销售；被告于金星所述均属实，本案两处诉争房产均属于原告签属的抵工程款明细范围内的房屋。
另需要说明的是，第三人并没有抵帐房屋的钥匙，抵帐范围内的房屋由第三人给购房人出具委托书，购房人持身份证及相关票据到原告的售楼处就可以领取钥匙。
现抵帐明细上的房屋大约有九户左右没有出售，第三人已出售40余户。
一审法院认定，原告于2010年取得佳木斯市前进区”杏林湾”小区的开发许可，同年12月原告与第三人签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。
其中水暖单价为73元/㎡、电72元/㎡、消防87元/㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。
原告以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元/㎡抹给第三人，此期间第三人可对顶帐房屋自行销售，售房款存入原告帐户。
合同签订后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22553567.60元，上述抵帐房屋中包括本案诉争房屋两套即五单元（原为二单元）、21层2号和16层2号。
后第三人依该明细开始对外销售房屋。
2013年1月房屋竣工后，第三人单位法人代表耿兆军将本案争议两户房屋又抵给被告用于偿还其拖欠被告于金星的报酬。
同年4月被告取得房屋钥匙后装修入住。
争议房屋中的21层2号用于被告儿子于涛婚房并居住至今，16层2号由被告居住至今。
一审法院认为:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案原告作为诉争房屋的开发单位，已于2011年1月23日以书面合同的形式约定，将本案争议房产在内的48户房屋抵顶给第三人宏顺公司，用于支付第三人工程款，并约定第三人在抵帐房屋明细内可以自行对外销售房屋。
房屋竣工后，第三人又将本案争议房屋抵给被告用于支付拖欠被告的报酬。
因此，被告是依据其与第三人间的协议占有上述争议房屋，并非如原告所述是私自占有。
而第三人亦是依据其与原告间的抵债协议将房屋处分给被告的。
故原告以被告系私自占有争议房屋为由，要求被告搬出并将房屋返还原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；关于原告主张的第三人销售房屋价值已多于原告应付工程款及销售房屋时未依双方之间的合同约定将销房款交到原告帐户等事实，属于原告与第三人之间的工程承包合同纠纷，原告可另行向第三人诉讼主张。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百三十四条  、第一百四十二条  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决:驳回原告佳木斯融和房地产开发有限公司要求被搬出房屋并将房屋返还原告的诉讼请求。
案件受理费6468元，由原告佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，融和公司围绕上诉请求提交了证据。
本院组织当事人进行了质证。
该证据是宏顺公司售房的委托书及收据。
证明问题:宏顺公司销售的抵账房屋必须经由上诉人公司同意并且具备授权委托书和抵工程款的收据，并带领买房人亲自到上诉人的财务交纳购房款，才具备买卖合同的效力，在宏顺公司对外销售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手续。
而本案当中于金星现居住的房屋是48户房源内，但双方没有到上述单位办理开发手续，宏顺公司与于金星的交易行为不具有合法性。
于金星和宏顺公司质证意见:对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，1、上诉人举示的证据恰恰证明房款的收款人是本案的宏顺公司，于金星也履行了交款的程序购买了本案的诉争房屋。
2、上诉人委托宏顺公司出售的房屋分两类，第一类是事先双方签订的抵账房明细表，而后上诉人因工程量的增加和变更导致工程款的增大及上诉人为了变现房屋，在抵账明细表之外又委托宏顺公司代为出售若干房屋，明细表之外的房屋与抵账的房屋手续相同。
本院经审查认为，对该组证据的真实性因各方当事人均无异议予以确认。
但该证据并不能证实上诉人提出的交易行为不具有合法性的问题，相反却证明房屋交易由宏顺公司收取房款并出具委托书，因此，对上诉人提出的证明问题本院不予采信。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，宏顺公司为融和公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于双方达成了用房屋抵顶工程款的协议，融和公司同意宏顺公司对外销售房屋，故双方形成了代理的法律关系，宏顺公司将本案争议的两户房屋抵给于金星，用于支付其拖欠于金星的劳动报酬，于金星到得房屋的行为应视为与融和公司形成了买卖关系，宏顺公司只是代理融和公司进行交易，其后果应当由融和公司承担。
融和公司二审提交的证据不能证明其主张，相反却能够证明宏顺公司销售的房屋都是宏顺公司收款并出具委托书抵顶工程款。
融和公司副经理年春龙、张科志参加于金星儿子在争议房屋举行的婚礼，并未对于金星取得争议房屋提出异议，现融和公司否认于金星取得房屋行为并要求返还原物的主张不能得到支持。
至于融和公司与宏顺公司之间房屋款项问题应另案主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6468元，由上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。

本院经审查认为，对该组证据的真实性因各方当事人均无异议予以确认。
但该证据并不能证实上诉人提出的交易行为不具有合法性的问题，相反却证明房屋交易由宏顺公司收取房款并出具委托书，因此，对上诉人提出的证明问题本院不予采信。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，宏顺公司为融和公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于双方达成了用房屋抵顶工程款的协议，融和公司同意宏顺公司对外销售房屋，故双方形成了代理的法律关系，宏顺公司将本案争议的两户房屋抵给于金星，用于支付其拖欠于金星的劳动报酬，于金星到得房屋的行为应视为与融和公司形成了买卖关系，宏顺公司只是代理融和公司进行交易，其后果应当由融和公司承担。
融和公司二审提交的证据不能证明其主张，相反却能够证明宏顺公司销售的房屋都是宏顺公司收款并出具委托书抵顶工程款。
融和公司副经理年春龙、张科志参加于金星儿子在争议房屋举行的婚礼，并未对于金星取得争议房屋提出异议，现融和公司否认于金星取得房屋行为并要求返还原物的主张不能得到支持。
至于融和公司与宏顺公司之间房屋款项问题应另案主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6468元，由上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司承担。

审判长：王云礼

书记员：付丽丽