佳木斯融和房地产开发有限公司、高某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地佳木斯市东风区晓云社区。法定代表人：张凤滨，经理。委托诉讼代理人：张科志，该公司员工。被上诉人（原审原告）：高某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农垦佳木斯学校教师，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：郎东君，黑龙江明阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤岗市宏顺建筑安装有限公司，住所地鹤岗市南山区兴建小区1-17号楼2单元102室。法定代表人：耿兆军，经理。

融和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人高某一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、融和公司系本案争议房屋的物权所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该房屋的权利。任何人不得擅自非法处分他人的物权权利。根据不动产物权登记制度，现涉案房屋是融和公司名下房产，高某无权要求返还房屋并办理登记手续。二、宏顺公司与融和公司的抵账协议是在购房人与融和公司签订房屋买卖合同，全额交付购房款后，宏顺公司向融和公司出具购房款抵付工程款收据后才形成。也就是说高某向宏顺公司交付25万元时，宏顺公司与融和公司的抵账协议还未形成，而且至今也没形成抵账协议。高某在没有抵账协议的情况下仅凭宏顺公司向其出具的房源表就主观认为可以不经开发单位享有房屋的所有权没有法律依据。三、本案争议的房屋是在开发单位名下的初始登记房屋，而不是二手房买卖交易。高某明知宏顺公司施工单位没有办理房屋产权的权利，为低价取得房屋仍放任这种结果的发生。不具有物权法第106条善意取得的条件。故其不能取得房屋物权的结果及损失应由自己承担。四、《工程安装合同》明确约定，工程支付与结算方式为房价款按开盘价降200元每平方米，此期间乙方可对顶账房屋自行销售，销售房款存入融和公司账户。但宏顺公司处分本案房屋时违反协议约定，没有将购房款交付融和公司，也没有将高某领到融和公司告知房屋已销售给高某，由公司为高某办理房屋买卖手续，宏顺公司与高某的交易违反合同约定，行为无效。五、高某与宏顺公司未经开发单位办理房屋买卖手续，单方交易且损害融和公司利益，行为无效。1.经过几次庭审，可以证明，高某与宏顺公司进行交易时，已通过宏顺公司获悉了《工程安装合同》的内容。知晓合同第八条销售房款存入融和公司账户的约定，明知涉案房屋物权属于融和公司却不与融和公司办理相关购房手续，主观具有恶意性。2.高某与宏顺公司未按抵账协议约定价格358084.80元交易，而是以低价25万元销售，且该价格明显低于市场价格，严重损害了融和公司的利益。根据合同法第52条规定，双方恶意串通行为损害了第三人的利益，合同无效，依法不受保护。3.高某明知宏顺公司不是开发单位，房屋物权在开发单位名下，却自愿不经过开发单位签订买卖合同单方将25万元交付宏顺公司，行为性质上系自担风险的合同，其买卖的为未来之标的物。而高某交付宏顺公司25万元后，又不到开发单位办理买卖手续，致房屋交易过程中融和公司不知情。因融和公司并未参与高某与宏顺公司的交易行为，导致融和公司与宏顺公司没有形成抵账协议，故高某损失应由高某和宏顺公司自行承担。六、中院审理的融和公司与宏顺公司工程施工合同纠纷一案，经法院审理作出（2014）佳民初字第25号民事判决书，确认融和公司给付宏顺公司工程款超出工程总造价4595936.74元，宏顺公司不合格工程需要维修和更换费用4060775.05元，且本案争议的房屋款不在已付工程款之内。高某与宏顺公司私下交易，属高某、宏顺公司不当得利。七、宏顺公司与融和公司之间是建设工程施工合同关系。代理关系应有代理手续，而宏顺公司并未取得融和公司授权，故非委托代理关系。宏顺公司不具有销售资质，销售行为无效。这是购房者应知的购房常识。故融和公司要求必须购房者到融和公司处办理买卖手续，而高某明知而未到融和公司办理买房手续，造成融和公司损失。高某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，依法应予维持。被答辩人上诉请求不能成立，依法应予驳回。高某向一审法院起诉请求：1.判令二被告宏顺建筑公司履行购房合同，立即向原告返还所购房屋，协助原告办理房屋不动产产权登记手续；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告融和开发公司于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月，被告融和开发公司与被告宏顺建筑公司签订《工程安装合同》，约定将融和开发公司开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给被告宏顺建筑公司。其中水暖单价73元/平方米、电72元/平方米、消防87元/平方米，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。后，被告融和开发公司与宏顺建筑公司以抹账房形式（立体砍块）进行结算，房价以开盘价降200元/平方米抵给宏顺建筑公司，此期间宏顺建筑公司可对顶账房屋自行销售，售房款存入融和开发公司账户。合同签订后至2011年10月26日，被告融和开发公司向被告宏顺建筑公司出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22321279.20元，上述抵账房屋中包括本案诉争房屋，即A栋5-23-3号。后被告宏顺建筑公司依该明细开始对外销售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏顺建筑公司法定代表人耿兆军与原告高某达成口头协议，将被告融和开发公司顶账给被告宏顺建筑公司消防工程款的位于杏林湾A楼5单元23层3号，面积73.68平方米，房款总价358084.80元的房屋出售给原告高某，房屋价款为250000元。原告高某支付给被告宏顺建筑公司250000元，取得房屋钥匙，并装修入住。被告宏顺建筑公司为原告高某出具收据、委托书及承诺书。2014年6月，被告融和开发公司杏林湾物业将涉案房屋门锁更换，该房在被告融和开发公司控制。一审法院认为，被告宏顺建筑公司为被告融和开发公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于两被告达成了用房屋抵顶工程款的协议，被告融和开发公司同意被告宏顺建筑公司对外销售房屋，故双方形成了代理法律关系，买受人原告高某的购房行为应视为与被告融和开发公司形成了买卖关系，宏顺建筑公司只是代理融和开发公司进行交易，其后果应由融和开发公司承担。关于被告融和开发公司提出该争议房屋顶账358084.80元，而宏顺建筑公司出售原告250000元，致使融和开发公司损失的主张，鉴于顶账工程款已明确为358084.80元，至于被告宏顺建筑工程将此房低价出售的行为是其处分自己的权利，为尽快出售房屋获得现金，损失的是被告宏顺建筑公司，非融和开发公司。故对融和开发公司此项的主张不予支持。因原告已实际入住，并装修该房屋，双方口头买卖协议是真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，被告融和开发公司未经原告同意擅自换锁的行为违法，应尽快返还房屋。判决：被告佳木斯市融和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于佳木斯市前进区杏林湾A楼5单元23层3号，建筑面积73.68平方米房屋交付原告高某，并协助原告高某办理房屋所有权登记手续。案件受理费5050元，由被告佳木斯市融和房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：融和公司提供黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终244号民事裁定书一份，欲证明宏顺公司撤回上诉，佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第25号民事判决书已经生效。高某质证认为，对该证据真实性没有异议，即使佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第25号民事判决书发生法律效力，也是融和公司与宏顺公司之间的法律关系，不对高某购买房屋产生约束力。本院经审查，对该证据予以认定。本院经审查，对原审认定的事实予以确认。
上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）因与被上诉人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司（以下简称宏顺公司）、高某房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，融和公司与宏顺公司签订建设工程施工合同，约定融和公司以部分房屋折价抵偿工程款，由宏顺公司对外销售，因此宏顺公司取得代理融和公司对外销售房屋的权利。高某通过宏顺公司购买争议房屋，不违反法律规定，不存在导致合同无效的情形。融和公司主张争议房屋不在与宏顺公司之间结算工程款的范围内，因高某在原一审庭审中提供的抵顶工程款房屋明细表中有融和公司张科志签字确认，且融和公司在上诉状中自认“高某与宏顺公司未按抵账协议约定价格358084.80元交易”，可以证明争议房屋是融和公司与宏顺公司达成的抵账协议范围内的，融和公司此项上诉理由没有证据支持，本院不予支持。融和公司与宏顺公司之间关于销售房屋价款应当存入融和公司账户的约定，仅对融和公司与宏顺公司双方产生效力，宏顺公司没有按照双方协议约定，将房屋销售价款存入融和公司账户，应当承担违约责任，融和公司可另行向宏顺公司主张权利。宏顺公司违反协议约定的行为不能产生导致高某的房屋买卖合同无效的法律后果，融和公司的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，融和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由佳木斯融和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　刘　莹
审判员　韩国斌
审判员　王雪洁

书记员：付丽丽