佳木斯新第一建筑工程有限责任公司与黑龙江省大某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：黑龙江省大某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区佳南实验农场后新立屯。
法定代表人：张玉库，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩强，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：佳木斯新第一建筑工程有限责任公司，住所地佳木斯市向阳东区中山路。
法定代表人：徐金龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。

上诉人黑龙江省大某房地产开发有限公司（以下简称大某公司）因与被上诉人佳木斯新第一建筑工程有限责任公司（以下简称新一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2016）黑8105民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，于同年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人大某公司的委托诉讼代理人韩强，被上诉人新一建公司的委托诉讼代理人王洪生、丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大某公司上诉请求：撤销一审判决第一项，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人在一审中举示《工程质量整改通知单》用以证明工程质量存在问题。该证据一审法院予以采信，并认定双方就质保约定也未履行完毕。由此可见，一审法院认可上诉人提出的有关基于被上诉人工程质量存在问题而提出不继续履行相关协议内容的合理抗辩诉讼主张。既然一审法院承认工程质量有问题，承认上诉人有权行使不安抗辩权，有权不继续履行相关协议。那么为什么一审法院没有对被上诉人工程不合格质量的范围及给上诉人造成损失的数额进行进一步审理查明？存在明显的不当。事实上，因被上诉人的施工质量存在问题，而给上诉人造成的损失远远大于质保金的范围。因此，上诉人认为一审判决未能有效查明被上诉人工程不合格质量的范围及造成的损失数额，变相加重了上诉人的法律责任。二、关于结算《协议书》与商服《买卖合同》谁签订在前，是一个涉及签订买卖合同是为了落实结算《协议书》中的以房抵押条款，还是签订结算《协议书》是为了落实商服《买卖合同》中的付款条款，这是双方在本案中争议最大的一个问题。首先，就目前的证据看，没有任何一份证据可以用来证明是《买卖合同》在先，结算《协议书》签订在后。其次，如果说签订结算《协议书》是为了落实买卖合同中的具体细节，则大可不必，因为双方当日已就欠款数额及抵押房产等数据细节，通过财务对账单已有明确显示，并加盖公章，彼此之间已根本不需要再签订一份书面确认协议。全面阅读结算《协议书》会发现，《协议书》的内容涉及双方之间施工合同的很多细节，包括工程范围的界定、新增工程的计算、质保的特别承诺等内容，因此说该《协议书》是一个完全独立的协议，而不是为了服务和落实商服《买卖合同》而存在的从属协议。三、买卖合同第八条规定：房屋的交付前提是要通过质监站的验收，由于工程质量存在问题，上述房产至今未通过政府部门验收，如果现在判决交付房产，则既违反法律规定，也与买卖合同约定不符。四、本案中不存在双方共同办理了房产买卖备案登记的事实。五、上诉人提前使用被上诉人交付的房产是在被上诉人逾期两年交付房产导致大量购房业主上访的前提下，以及双方签订了同意上诉人提前使用房产并承诺承担相应质保等义务的前提下才使用的，并不是上诉人擅自使用，且双方之间有房产交接的过程。综上，上诉人认为，双方于2015年11月26日签署相关协议的真实意思表示就是先将江南府邸小区1号楼2单元2、3号商服等5套抵押给被上诉人，而非卖给或直接抵账给被上诉人。因此，上诉人请求二审法院能够充分查明本案客观事实，明确分辨双方责任和协议性质。
新一建公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一、本案的法律关系是商品房买卖合同纠纷，而不是建筑施工合同纠纷案件，上诉人试图以施工合同纠纷来推翻商品房买卖合同案件，其理由是不能成立的，其诉请的事实和理由不成立。二、商品房买卖合同具有独立存在的法律特征，该合同订立的前因系根据工程款结算协议书签订的，工程款协议书具有从属性，签订的目的是以其尚欠的工程款抵顶商品房买卖的价款，因此，商品房买卖合同与工程款买卖协议书既具有关联性，同时又相互独立，那么商品房买卖合同项下的各个条款是双方真实的意思表示，并且不违背法律法规规定，应当认定合法有效。三、针对双方签订的商品房买卖合同以及抵押协议，双方曾共同派人到房屋登记管理机关办理房屋买卖的备案登记和预告登记的手续，虽然在备案登记和预告登记的程序上有非原则性的瑕疵，但双方将商品房买卖合同以及抵押协议共同提交到房屋买卖登记机关用于备案登记及预告登记是无可否认的事实，上诉人称办理抵押登记，并没有进行直接房屋买卖的真实想法等等，上诉人的这个说法是牵强附会的，不成立。上诉人当初签署抵押协议的目的是在不能及时办理房产证的情况下，为了保护被上诉人所买受的房屋免受其他债权人的追偿，而设立的保护措施。
新一建公司向一审法院起诉请求：1.判决被告按照五份商品房买卖合同约定立即交付原告五套商服房屋（价值2，560，582.65元）并限期办理房屋产权证照；2.判决被告按照四份商品房买卖合同约定，立即交付原告四套住宅房屋（价值511，450.00元）并限期办理房屋产权证照;3.判决被告将代扣税款1，286，321.35元及劳动统筹款541，381.04元，立即交付税务机关和劳保统筹管理部门；4.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年6月，原、被告双方分别签订三份建设工程施工协议书，原告施工承建被告开发建设江南府邸A区1号、2号、3号、4号住宅楼和1-4号楼之间商服房屋。2015年11月26日，双方签订《承诺协议书》约定：原告承建1-4号楼被告经初验，可以入户使用，原告交付钥匙，一个月内被告请有关部门办理验收事宜。在原告交付钥匙后被告遂安排业主入住使用。同日，双方就承建工程进行结算，被告欠原告工程款3，072，032.65元（包括工程款2，560，582.65元，被告预留质保金511，450.00元）。此外，被告还欠原告建办公楼材料费36，300.00元和1号楼烟道改造费38，400.00元，以上合计共欠原告3，146，732.65元，双方签订工程结算单予以确认。同时，双方还分别签订九份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设江南府邸A区1-2号楼2号商服房屋（建筑面积171.70平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵440，582.00元）、1-2号楼3号商服房屋（建筑面积169.24平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵434，270.00元）、2-3号楼2号商服房屋（建筑面积161.11平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵413，408.00元）、3-4号楼1号商服房屋（建筑面积191.12平方米，每平方米单价2，566.00元，折抵490，414.00元）、1号楼4号商服房屋（建筑面积304.34平方米，每平方米单价2，569.19元，折抵781，908.65元）等五套商服房屋抵顶原告工程款2，560，582.65元出卖给原告，付款方式及期限为一次性工程抵款，另附抵押协议。抵押期限三个月，到2016年2月26日，并在房地产管理部门进行买卖合同备案登记；约定被告将其开发建设江南府邸A区1号楼3单元302住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼3单元502住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼3单元602住宅房屋（建筑面积82.49平方米，每平方米单价1，590.00元，折抵131，159.00元）、1号楼4单元601（《房屋抵押协议》原文为“1号楼1单元601”）住宅房屋（建筑面积74.01平方米，每平方米单价1，594.00元，折抵117，973.00元）等四套住宅房屋抵顶预留原告质保金511，450.00元出卖给原告，付款方式及期限为一次性抵款质保金，另附抵押协议。抵押期限一年，到2016年11月26日，并在房地产管理部门进行房屋买卖备案登记。九套房屋交房期限（虽1-2号楼2号商服房屋买卖合同未填明交房期限，但根据双方交易签约习惯也应理解为2015年12月30日）均为2015年12月30日，产权证照登记时间为房屋交付后546日内。也在同日，双方分别签订《协议书》和《房屋抵押协议》及其抵押房屋明细单，约定：被告以五套商服房屋抵付欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、建办公楼材料费36，300.00元、1号楼烟道改造费38，400.00元），抵押期限三个月，到2016年2月26日。自合同签订之日原告三天内交付承建房屋，被告在90天内不能给付抵付工程款，同意将五套商服房屋抵付工程款给原告并由原告承担承建工程质保责任；被告以四套住宅房屋抵顶预留原告质保金511，450.00元，抵押期限和原告所承建工程质保期均为一年，到2016年11月26日。如原告履行质保责任后，被告将质保金返还原告，如不返还，被告以四套住宅房屋抵付质保金归原告。原告曾多次催促被告履行付款或履行《商品房买卖合同》交付房屋义务，到起诉前被告未履行。提起诉讼请求：被告按照九份商品房买卖合同约定立即交付九套房屋并限期办理房屋产权证照;被告向税务机关和劳保统筹管理部门分别交纳代扣税款1，286，321.35元及劳动统筹款541，381.04元并负担案件受理费。另查明，《协议书》、《房屋抵押协议》约定的质保金、楼号、面积与《商品房买卖合同》约定一致，虽然《协议书》约定的五套商服房屋总价款2，635，282.65元，比对应的五套商服房屋买卖合同总价款2，560，582.65元多74，700.00元，但原、被告双方对此认可,原告补交案件受理费597.00元。原、被告双方在房地产管理部门的房屋预告抵押行为，尽管缺乏相应法定要件，但双方对商服房屋抵押期限三个月、住宅房屋抵押期限一年的事实，均无异议。
一审法院认为，本案争议的焦点：1.被告是否交付原告九套房屋；2.被告是否向税务、劳动统筹部门分别缴纳税款和统筹款。原告为被告施工承建开发建设房屋，经结算被告尚欠原告工程款2，635，282.65元（包括工程款2，560，582.65元、原告建办公楼材料费36，300.00元、1号楼烟道改造费38，400.00元）及被告预留质保金511，450.00元，双方于结算协议及对账单签字、盖章，是对尚欠工程款及预留质保金的确认。为抵偿欠款及抵付质保金，双方签订《商品房买卖合同》、《协议书》、《房屋抵押协议》，意思表示真实，并在房地产管理部门分别办理房屋买卖备案登记，符合合同成立要件，故《商品房买卖合同》、《协议书》和《房屋抵押协议》均为依法成立、生效合同。因本案涉及的款项为工程款、质保金，约定房屋买卖价款与房屋抵押价款等价，同系九套房屋，本案《商品房买卖合同》和《协议书》、《房屋抵押协议》，属于既相互独立又相互联系的合同，在被告不能按《协议书》给付款项时，鉴于本案五份《商品房买卖合同》约定商服房屋交付期限均已过期，原告主张被告履行《商品房买卖合同》交付商服房屋及协助办理证照的诉讼请求，并无不当。但原告要求被告履行协助办理交付房屋产权证照的期限，因《商品房买卖合同》约定为2015年12月30日交付房屋之日起546日内，应依双方约定依法确定办理期限。关于被告驳回原告交付五套商服房屋及办理产权证照的辩解，因抵押协议并不能抗辩商服房屋买卖合同有效性，双方就五套商服房屋质保责任，在《房屋抵押协议》中另有约定，并不影响履行五套商服房屋交付及办理产权证照义务。关于原告主张被告以四套住宅房屋抵顶质保金，交付四套住宅房屋及限期办理产权证照的诉讼请求，按《房屋抵押协议》及抵给新一建住宅（质保金）清单，关于住宅房屋抵顶质保金约定，质保期到2016年11月26日，目前，双方的质保约定正处于质保履行期间，且双方就质保约定也未履行完毕，现在确定被告履行交付四套住宅房屋和限期办理产权证照为时过早。关于原告主张被告向税务及劳保统筹部门分别缴纳税款和统筹款的诉讼请求，应由行政机关依照行政职权依法征缴。综上所述，原告主张被告履行《商品房买卖合同》，交付五套商服房屋及协助办理证照的请求，因提供证据证实，理由正当，应予支持。因被告驳回该诉讼请求的辩解未提供足以反驳证据以及行使不安抗辩权不符合法定要件，不予支持。原告主张被告履行《商品房买卖合同》，交付四套住宅房屋并限期办理房屋产权证照的请求，因无事实和法律依据，不予支持。原告主张被告向税务及劳保统筹部门分别缴纳税款和统筹款的诉讼请求，不属于民事诉讼审理范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黑龙江省大某房地产开发有限公司向原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司交付江南府邸A区1-2号楼2号商服房屋、1-2号楼3号商服房屋、2-3号楼2号商服房屋、3-4号楼1号商服房屋、1号楼4号商服房屋等五套房屋，于本判决发生法律效力后履行。被告黑龙江省大某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后，自2015年12月30日起546日内，履行协助办理交付房屋产权证照义务；二、驳回原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费46，595.00元，由原告佳木斯新第一建筑工程有限责任公司负担18，713.00元，被告黑龙江省大某房地产开发有限公司负担27，882.00元。
二审审理期间，各方当事人未向本院提交新的证据。
本院二审查明，根据一审中新一建公司举示的在房地产部门调取的有关材料，不能证明双方在房产部门办理了房屋买卖合同的备案登记手续。对原审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为2015年11月26日双方签订的协议书与商品房买卖合同签订顺序及二者关系问题；上诉人提出的行使不安抗辩权的主张是否成立。
协议书与商品房买卖合同同一天签订，无证据证实其签订时间的先后。双方自愿签订的商品房买卖合同，内容合法，无论协议书与商品房买卖合同哪个在先，均应依法确认该合同合法有效。商品房买卖合同中载明以所欠工程款抵顶购房款，因此应视为被上诉人已交付了购房款。被上诉人已履行了付款义务，其要求上诉人交付房屋的主张完全符合双方的意思表示与诚实信用原则，因此被上诉人的该主张应予支持。协议书的签订是为了保障被上诉人债权的实现，但该协议书中并未提及商品房买卖合同，因此其不影响商品房买卖合同的效力。上诉人提出双方于2015年11月26日签署相关协议的真实意思表示是先将江南府邸小区1号楼2单元2、3号商服等5套房屋抵押给被上诉人，而非出卖给被上诉人的主张无充分证据证实，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人欠付的部分工程款已抵顶了被上诉人欠付的购房款，抵顶行为已成立，该部分工程款已与双方之间的建设工程施工合同纠纷无关，因此上诉人提出以工程质量存在问题需要扣除前述工程款用以维修而行使不安抗辩权的主张显然不能成立。
综上，一审法院判决上诉人交付房屋并协助办理证照手续正确。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27,882.00元，由黑龙江省大某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　董力源 审判员　　鲁　民 审判员　　赵玉忠

书记员：郑闯