佳木斯市前进区建行楼业主委员会、杜春华确认合同效力纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：佳木斯市前进区建行楼业主委员会，住所地佳木斯市前进区春光社区保卫路东段民泰巷建行楼。代表人：何波，主任。委托诉讼代理人：李振军，佳木斯市振鹏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜春华，女，1958年4月6日出生，汉族，佳木斯恒远建设集团有限公司职工，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：于欣颖，黑龙江艾未律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佳木斯恒远建设集团有限公司，住所地佳木斯市前进区长安路690号。法定代表人：唐仁奎，董事长。委托诉讼代理人：王世坤，公司党委书记。

上诉人业委会上诉请求：撤销原审裁定，改判支持上诉人的一审诉求。事实及理由如下：1、原审认定事实及适用法律错误，本案诉争的自行车棚是小区配套公用设施，被上诉人无权买卖，本案是确认之诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第二十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，本案显属人民法院审理受案范围，原审认定本案不属人民法院审理范围显属认定事实和适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，应撤销原判，给予改判。2、被上诉人签订的“房屋买卖协议”处分的是物业用房及自行车棚属于小区配套附属公共设施，违反了“黑龙江省城市房地产物业管理办法”第三十三条以及“物业管理条例”、“中华人民共和国物权法”第七十三条规定，依据上述规定，本案诉争的自行车棚及物业用房依法当属于上诉人所有，被上诉人之间无权处分本案诉争房产，依据“中华人民共和国合同法”第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，被上诉人之间签订的“房屋买卖协议”内容违反法律行政法规的强制性规定，应属无效协议，人民法院应当支持上诉人的诉求。被上诉人杜春华答辩称，1、一审裁定适用法律正确，业主取得的只是房屋所有权，不包括自行车棚，双方对此没有约定，法律对自行车棚的归属也没有明确规定，被上诉人之间买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，杜春华已经交付了全部转让款并一直占有使用至今，自行车棚审批手续问题答辩人并不知情，即使没有审批手续，答辩人也属于善意第三人，合法权益也应当保护。上诉人的主张没有法律依据。2、审批手续的办理及确认属于政府行政部门职权范围，不属于人民法院受理范围。3、上诉人从其设立来看，没有经过依法登记，也没有自己独立的财产和经费，更不能对外独立承担民事责任，所以，不属于法人或者其他组织，不具有诉讼主体资格，请求法院依法予以驳回。4、上诉人适用《中华人民共和国物权法》来支持自己的主张不能成立，“物权法”是2007年开始实施的，而本案的房屋买卖协议签订时间是2000年，依据法律不能溯及既往的原则，上诉人适用“物权法”显然属于适用法律错误。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。被上诉人恒远公司答辩称，一审裁定合法有效，杜春华与大成建筑公司签订的购买协议与恒远公司无关，大成公司是独立法人单位，应当承担民事责任。请求法院驳回上诉人的请求。业委会向一审法院起诉请求：依法判令2000年2月16日签订的房屋购买协议书中关于出售自行车棚的条款无效并将自行车棚所有权返还原告。事实和理由：1997年国家规划建设建行职工集资楼，当时附属设施54.4平方米泵房、144平方米自行车棚，由佳木斯大成建筑开发有限公司管理，2001年，佳木斯大成建筑开发有限公司与其他三公司合并为佳木斯恒远建设集团有限公司，名下债权、债务均由新成立的佳木斯恒远建设集团有限公司承继。2014年，建行A、B、C家属楼业主信访至佳木斯市××区政府，要求将居民区公用车棚拆除，重新修建下水道及铺设道板改善居住环境。经行政部门调查，车棚在市规划局查档没有审批手续后，找到杜春华调解。杜春华出具房屋买卖协议书等材料，其主张自行车棚及泵房是于2000年2月16日用30000元从佳木斯大成建筑开发有限公司购买的，2003年5月6日，房屋（泵房原无房照)登记在杜春华名下。2015年9月28日，建行A、B、C家属楼业主成立佳木斯市××区建行楼业主委员会，经选举何波为业主委员会主任并在前进区物业办公室备案。原告认为自行车棚作为配套设施应归全体业主所有，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，判决二被告于2000年2月16日签订的房屋购买协议书中关于出售自行车棚的条款无效并将自行车棚所有权返还原告。一审法院认为，双方争执的自行车棚没有审批手续，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。原告佳木斯市××区建行楼业主委员会请求确认自行车棚权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回佳木斯市××区建行楼业主委员会的起诉。
上诉人佳木斯市前进区建行楼业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人杜春华、佳木斯恒远建设集团有限公司（以下简称恒远公司）确认合同效力纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院(2016)黑0804民初560号民事裁定书，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人代表人何波及委托诉讼代理人李振军与被上诉人杜春华及其委托诉讼代理人于欣颖、被上诉人恒远公司委托诉讼代理人王世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：上诉人认为争议的自行车棚是小区公共配套设施，财产权属当归上诉人所有，以该车棚无规划审批、系违法建筑为由，要求确认被上诉人的房屋买卖协议中涉及车棚的条款无效并将车棚归还给上诉人。国务院《城市管理行政执法条例》第十五条规定了市容环境卫生、城乡规划管理、市政公用事业管理方面法律法规行政规章的处罚是城市管理行政执法机构的职责。案涉车棚是否为违章违法建筑、该车棚是否为小区公共配套设施及其权属的认定和查处，依法当是城市管理行政执法部门和城市建设主管部门的职责，不属人民法院民事案件受案范围。原审裁定驳回原告业委会请求确认自行车棚买卖合法性及归还该车棚的诉请，符合法律及相关规定，是正确的。因原审法院对此案是程序性审查，并未实体审理，上诉人关于原审认定事实错误的上诉理由，不能成立；因案涉车棚的处理不属人民法院民事受案范围，上诉人要求确认被上诉人自行车棚买卖协议条款无效，本院不予审查。上诉人可向有权处理的行政机关主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审裁定适用法律及裁决适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。

审判长　刘　军
审判员　高明峰
审判员　刘银冰

书记员：付丽丽