佳木斯吉昌物业管理有限公司与佳木斯市杰某某宜餐饮有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）佳木斯吉昌物业管理有限公司，住所地佳木斯市前进路和平街。
法定代表人马永昌，该公司经理。
委托代理人邹林，黑龙江博佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佳木斯市杰某某宜餐饮有限公司，住所地佳木斯市前进区和平路北段龙航花园。
法定代表人永春元，该公司经理。
委托代理人黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。

上诉人佳木斯吉昌物业管理有限公司（以下简称吉昌物业）与被上诉人佳木斯市杰某某宜餐饮有限公司（以下简称景宜公司）物业服务合同纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2014年9月11日作出（2014）佳前民初字第186号民事判决。宣判后，吉昌物业不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人吉昌物业委托代理人邹琳、被上诉人景宜公司委托代理人黄德志到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审原告吉昌物业诉称：被告经营的坐落于佳木斯市前进区和平路北段龙航花园景宜餐饮（面积为3352平方米）由原告提供物业服务。自2009年10月1日起至2013年9月30日止，被告拒缴物业费合计160896元。虽经原告多次催要，但被告均以各种理由推拖。故请求法院判令被告立即支付拖欠物业费，案件受理费由被告承担。
原审被告景宜公司辩称：原告从房屋开发部门接手物业管理后并未向被告提供物业服务。2009年起，被告每年出资5000元雇人对下水管道进行清淘；原告经营的景宜餐饮的三楼、四楼棚顶均浸漏雨水，被告多次找到原告维修，原告均推托不管，被告只能每年自行雇人对楼顶做防水，每年楼顶防水支出在3500元至7500元不等；2012年7月，原告将配电箱地基建筑在被告的下水管之上，但未做加固及防水处理，后配电箱下陷时将被告使用的下水管和小区居民的下水管线压塌，造成下水流进被告经营饭店的地下室内，导致设置在地下室的锅炉和中央空调被生活污水浸泡，造成整套设备瘫痪。被告自行维修更换电机和烟管支出30000余元，更换两条下水管线支出50000余元，停业七天直接经济损失450000余元；被告购买该房屋时明确约定，开发单位施工水电等未安装部分从物业费中扣减，在未扣除上述费用前，原告无权起诉。综上，原告未尽到服务义务，请求法院驳回原告的请求。
原审判决认定：2007年8月28日，被告景宜公司从龙航建筑公司处购买龙航花园商服楼101号门市（地下一层起至楼上三层），用于经营景宜餐饮。2008年7月起，原告受佳木斯融和房地产开发有限公司委托，对佳木斯市前进区龙航花园小区提供前期物业管理服务。2008年9月起，被告景宜公司正式接收后开始装修营业。因被告三楼棚顶渗漏雨水，经被告多次找原告协商，被告以非楼体公共部分为由拒绝维修。其后，被告每年均自行雇工维修（含对三楼顶棚做防水、清掏下水井等）。2012年7月，小区公共部位新安置配电箱将下水管道压坏。原告作为物业服务企业未尽相关管理义务（提示业主及建设单位并及时向行政主管部门报告），导致水渗入被告地下室，造成被告设置在地下室内的锅炉、中央空调等物品损坏，同时造成被告停业。另查明，被告营业至今，未向原告缴纳物业服务费。
原审法院认为：平等主体之间物业服务关系受法律保护。原告作为物业服务企业，其对辖区内房屋及配套的设施设备和相关场地有进行维修、养护、管理之义务。原告只有履行上述义务后，才有权向业主主张权利。现原告未对被告楼体公共部分及相关配套设施进行维修及养护，在此情况下，原告亦无权向被告主张权利。故对原告要求被告支付拖欠物业服务费的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十四条、《物业管理条例》第二条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告佳木斯吉昌物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1759元，由原告承担。

本院认为，按照国务院颁发的《物业管理条例》规定，物业服务企业应按照物业服务合同约定的内容提供服务。本案中，上诉人只提供了与佳木斯融和房地产开发有限公司签订的龙航花园小区《前期物业服务合同》，未能提供与被上诉人签订的物业服务合同，亦未能提供充分证据证实为被上诉人提供了物业服务，且佳木斯市物价局与佳木斯市房产局联合下发的佳价发（2009）95号《关于龙航花园小区前期物业服务收费指导标准的通知》有效期为2009年11月1日至2010年10月31日，而佳木斯市人民政府2012年颁发的《佳木斯市物业服务收费管理办法》规定，签订前期物业服务合同的物业服务企业需征得住宅小区物业买受人或买受人代表同意，拟定并申报物业服务方案，经市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门核准确定物业服务收费标准，公示后执行。据此，上诉人未能提供具有效力的收费依据和标准，对上诉人向被上诉人主张物业费的诉请本院不予支持。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3518元由佳木斯吉昌物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　郑玉祥 审　判　员　　韩国斌 代理审判员　　金爱武

书记员：蒋婧玮