余某与武汉华某全友置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）武汉华某全友置业有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区同成富苑B栋18层2室。
法定代表人郭显恩，该公司总经理。
委托代理人周吉林，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为参与庭审，代为提起、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书等。
被上诉人（原审原告）余某。
委托代理人付文斌，湖北伟岸律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、反驳上诉请求，进行和解，代收法律文书等。
原审第三人袁贤意。
原审第三人熊莲枝。

上诉人武汉华某全友置业有限公司（以下简称武汉华某全友公司）与被上诉人余某、原审第三人袁贤意、熊莲枝房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日立案后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人武汉华某全友公司的委托代理人周吉林，被上诉人余某的委托代理人付文斌以及第三人袁贤意、熊莲枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年1月9日，余某在武汉华某全友公司签订了一份（金桥世家）二期项目认购协议书，余某认购武汉华某全友公司开发的麻城市金桥大道“金桥世家”40栋3单元301号住宅，认购单价为1150元每平方米，认购总价为173190元，约定付款时间为2009年1月19日，一次性交清房款，该物业于2009年8月28日前交付使用及其他相关事宜。武汉华某全友公司于2009年1月19日在认购协议上签名盖章，余某于当日一次性交清了房款173190元，武汉华某全友公司出具了收款收据。2013年5月23日袁贤意、熊莲枝与武汉华某全友公司签订了商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定，由袁贤意、熊莲枝购买武汉华某全友公司开发的涉案商品房40栋3单元301号住宅，面积为153.18平方米，合同签订后袁贤意、熊莲枝于当日向武汉华某全友公司支付了全部购房款536130元，随后，武汉华某全友公司将涉案房屋交付给袁贤意、熊莲枝，袁贤意、熊莲枝接收房屋后对涉案房屋进行了水电等装饰装修。2014年1月6日袁贤意、熊莲枝缴纳了房屋买卖契税，但未办理房屋产权登记手续。余某在得知武汉华某全友公司将涉案房屋出售给袁贤意、熊莲枝后，于2013年7月15日找到了武汉华某全友公司要求其交付涉案房屋，武汉华某全友公司以各种理由推诿，遂酿成纠纷。另查明：武汉华某全友公司具有房地产开发资质，已取得了商品房预售许可证书，涉案房屋属武汉华某全友公司开发的商品房。
原审认为，案件争议的焦点如下：第一，余某与武汉华某全友公司签订的认购协议属不属于房屋买卖合同？余某和袁贤意、熊莲枝都是买受人，应由谁取得涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，“……法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同”。余某与武汉华某全友公司签订商品房认购协议，系双方自愿签订的合同，亦没有法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效，且余某已按协议约定缴清了全部购房款，该认购协议应认定为商品房买卖合同，合同已成立生效。后武汉华某全友公司与袁贤意、熊莲枝就涉案商品房签订了商品房买卖合同，虽未办理房屋过户登记手续，但合同已成立和生效，袁贤意、熊莲枝已按合同约定履行了义务，武汉华某全友公司亦将涉案商品房交付给了袁贤意、熊莲枝，袁贤意、熊莲枝已接收了房屋，还进行了部分装饰装修，并缴纳了房屋买卖契税，合同得到了实际履行，且袁贤意、熊莲枝在此房屋买卖中没有任何过错，依照合同的实际履行原则，涉案商品房应归袁贤意、熊莲枝所有，并由武汉华某全友公司配合办理房屋过户登记手续，对袁贤意、熊莲枝诉请的要求确认与武汉华某全友公司签订的商品房买卖合同及补充协议有效，予以支持。对袁贤意、熊莲枝要求赔偿因商品房被查封而造成的经济损失（比照逾期交房约定执行，计算至第三人实际占有房屋止），因涉案商品房的查封是为了对涉案商品房进行确权，现将涉案房屋判由袁贤意、熊莲枝所有后并没有影响第三人对房屋的实际占有，袁贤意、熊莲枝对涉案商品房的装修装饰同样由袁贤意、熊莲枝所有，且袁贤意、熊莲枝没有证据证明造成了直接经济损失，其要求比照逾期交房计算损失没有事实依据，不予支持。
第二，未取得房屋的买受人的相关损失如何计算？余某与武汉华某全友公司签订的认购协议属商品房买卖合同，余某已履行了合同约定的义务，武汉华某全友公司在未解除合同前将合同约定的标的物出售给了袁贤意、熊莲枝，且已交付履行，导致余某的合同目的无法实现，武汉华某全友公司已构成违约。合同法第九十四条规定，“有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”、第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具备下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）商品房买卖合同签订后，出卖人又将房屋出卖给第三人”，据此对余某的诉讼请求：第一，解除合同，由武汉华某全友公司退还余某已付的购房款173190元及利息（从2009年1月19日起至判决书确定的给付利息之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），第二，赔偿可期待利益即武汉华某全友公司现出售涉案房屋的价格536130元减去余某已付的全额房款173190元的溢价部分，计币362940元；
第三，承担已付房款一倍173190元的赔偿责任有事实依据和法律根据，予以支持，对于武汉华某全友公司以认购书是商品房买卖的预约书，不是买卖合同，余某的主张已超过法定诉讼时效，武汉华某全友公司多次通知余某办理房屋手续，而余某一直未与武汉华某全友公司签订买卖合同，武汉华某全友公司有权处分涉案房屋的抗辩理由，因双方自愿签订的认购协议，系双方当事人真实意思，且余某已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相关司法解释，应视为商品房买卖合同，虽然根据合同约定2009年8月28日交房，但武汉华某全友公司没有证据证明已向余某尽到了通知义务和与原告解除认购协议，且武汉华某全友公司没有将房屋交付给余某之前，合同处于持续履行状态，余某在双方没有解除合同之前主张权利，没有超过法定诉讼时效，在涉案房屋未发生产权登记转移前，武汉华某全友公司虽有权处分，但构成了合同违约，对余某应依法承担违约责任，综上，武汉华某全友公司的抗辩理由不成立，不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除余某与武汉华某全友公司2009年1月19日签订的金桥世家二期项目认购协议。二、武汉华某全友公司退还余某已付的购房款173190元及相应利息（利息从2009年1月19日起至判决书确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿余某的损失362940元及承担已付购房款一倍即173190元的赔偿责任。三、驳回余某其他诉讼请求。四、武汉华某全友公司与袁贤意、熊莲枝于2013年5月23日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，涉案的金桥世家第40幢3单元301号商品房归袁贤意、熊莲枝所有。五、驳回袁贤意、熊莲枝其他的诉讼请求。六、上述具有给付义务的当事人于本判决生效后五日内履行给付义务，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审经审理查明，袁贤意、熊莲枝为诉争的房屋办理了产权证，房屋所有人为袁贤意、熊莲枝。其他事实与原审查明事实一致。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。余某与武汉华某全友公司自愿签订商品房认购协议，该协议约定了当事人的基本情况，商品房的基本情况，商品房的销售方式，商品房的价款及交付时间，物业的交付商品房面积差异的处理方式，其他事项的约定，该协议的内容具备了上述法定的商品房买卖合同的主要条款，且余某已按协议约定缴清了全部购房款，故该认购协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。余某与武汉华某全友公司签订认购协议后，武汉华某全友公司又将该房屋出卖给原审第三人袁贤意、熊莲枝，且袁贤意、熊莲枝已经办理了房屋产权证，导致该商品房买卖合同不能实现，余某无法取得房屋，故原判决解除购房合同，武汉华某全友公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法有据。武汉华某全友公司上诉称其与余某签订的商品房认购协议不是商品房买卖合同，其不应承担相应的赔偿责任以及余某存在过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9161元，由上诉人武汉华某全友置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　杨　静 审判员　倪志勇 审判员　朱　卫

书记员：刘延超