余某某、林某某与上海骏丰某某房地产开发有限公司、上海逸舒源营销策划中心商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　原告：林某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：黄珺，上海市勋业律师事务所律师。
　　被告：上海骏丰某某房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：关惠勤，执行董事。
　　被告：上海逸舒源营销策划中心，住所地上海市金山区。
　　投资人：关惠勤，执行董事。
　　两被告共同委托诉讼代理人：蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：陈佳，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　原告余某某、林某某与被告上海骏丰某某房地产开发有限公司(以下简称骏丰公司)、上海逸舒源营销策划中心(以下简称逸舒源营销中心)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告余某某、林某某及其委托诉讼代理人黄珺、两被告共同委托诉讼代理人蔡晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告余某某、林某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告骏丰公司返还违法多收的购房款人民币(以下币种同)513,207.17元；2、判令被告骏丰公司支付多收房款的利息45,000元(以同期银行贷款利率4.35%，计算两年)；3、判令被告逸舒源营销中心对上述两项费用55,8207.17元承担连带责任。事实和理由：2016年8月17日，两原告与被告骏丰公司签订《上海市商品房预售合同》，购买由骏丰公司开发的嘉定区康年路209弄(玲珑坊西苑)3号2406室房屋。合同约定该房屋的暂测面积为95.82平方米，单价为33,680.65元，总价为3,227,280元，合同第六条明确约定：购房款应该解入户名被告骏丰公司的农行上海市静安区江宁支行，并且有具体账号。合同签订后，两原告依照合同附件一约定的付款期限向被告骏丰公司支付了购房款，但被告骏丰公司却要求将购房款解入户名为被告逸舒源营销中心的账户，先由被告逸舒源营销中心先开具签购单，再由被告骏丰公司分期开具增值税发票，确认解入被告逸舒源营销中心的购房款实际所得人为被告骏丰公司，由此可见，被告逸舒源营销中心只是被告骏丰公司授意的接受购房款的账户而已。2016年8月25日，被告骏丰公司要求两原告额外向被告逸舒源营销中心支付“服务费”514,819元，并扬言两原告如不支付，该套房屋就不卖给原告，两原告无奈于当天支付该笔费用。2017年10月21日，被告骏丰公司在“玲珑坊交房收款确认书”中，因退补房屋实测面积后的差价款时，明确“服务费”也是按实测房屋面积由被告骏丰公司退补(退补1,611.83元，实际收取“服务费”513,207.17元)，即表明该“服务费”事实上是由被告骏丰公司借被告逸舒源营销中心的名义多收的不包含在《合同》中的购房款。两原告认为，《商品房销售明码标价规定》中明确：“商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。现被告骏丰公司借用被告逸舒源营销中心的名义，在双方签订《上海市商品房预售合同》后，收取名为“服务费”，实际是多收房款的行为，明显违反了相关法律，且被告存在欺诈和胁迫的行为，使两原告遭受了巨大的经济损失，故涉讼。
　　两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的总价在签订认购书时已经向原告明确表达过，两原告对于所需支付的房屋总价是明知且同意的，双方对于房价是协商一致的。被告在购房过程中被告对两原告并不存欺诈胁迫的行为，且现在合同已经履行完毕，故不需要返还购房款。
　　本院经审理认定事实如下：两原告余某某、林某某为母女关系。2016年8月16日，两原告为向被告骏丰公司购买房屋，支付了2,000元。次日，两原告再次至被告售楼中心，向被告购买位于嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与被告骏丰公司签订《骏丰·玲珑坊房屋认购书》(以下简称认购书)并向被告逸舒源营销中心支付了共计2万元定金(含8月16日的2,000元)，该认购书中约定，房屋预测建筑面积为95.82平方米，合同单价为33,680.65元/㎡，合同总价为3,227,280元；买方必须于2016年9月1日前带齐相关资料及首付款977,280元到嘉定区马陆镇康丰路XXX号售楼中心签订《上海市商品房预售合同》和《车位补充协议》，买方同意先付款再签约(一次性付款客户须付清全部房款和车位款后再签约，贷款客户须付清房屋首付款、全部车位款和签订房屋贷款合同后再签约)。2018年8月25日，两原告在支付了957,280元购房款和514,819元“服务费”之后，与被告骏丰公司就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，其中约定：建筑面积单价为33,680.65元，总房价款为3,227,280元以及付款方式和付款期限、违约责任等事项。此后，两原告按照合同约定支付了系争房屋的剩余购房款。2017年10月21日，被告骏丰公司就系争房屋的预测面积和实测面积向两原告进行了差价退补，其中涉及服务费部分的退款为1,611.83元，实际收取服务费513,207.17元。2018年5月14日，两原告登记成为系争房屋的权利人。
　　审理中，两原告与两被告均认为服务费就是系争房屋房价款的一部分，两被告进一步表示该服务费是由被告骏丰公司收取的房价款。
　　本案的争议焦点为：1、两被告在向两原告出售系争房屋的过程中是否存在欺诈和胁迫？两原告认为其在购房时根本不知道市场价和备案价的区别，对其构成了欺诈，且其在交了2万元定金后被告才提出要求两原告支付服务费，如果两原告不支付服务费房子就不卖给两原告，对其构成了胁迫。两被告认为，双方对于需要支付多少房价是协商一致的，是真实意思表示，被告并不存在欺诈胁迫的行为，若两原告无意购买系争房屋，完全可以不签订合同，且两原告若对定金是否应当退还有异议，完全可以采取其他途径进行救济，定金是否支付并不构成对两原告的胁迫。对此，本院认为，虽然两原告提出自己就被告要求其支付服务费表达了异议，但是没有提供相应的证据加以证明，且两原告也没有充分提供的证据证明两被告存在欺诈和胁迫的行为，反而两原告在庭审中表示自己有迫切的购房需求，很想购买被告开发的房屋，原告余某某向被告工作人员表示如果要收取服务费作为房款则要求开具增值税发票，而在2016年8月17日，原告余某某在收到被告工作人员微信上发送的手写房屋总价和组成(含服务费)的图片时，其没有提出任何异议还表示了感谢，以上均表明两原告是明确知道被告要求其支付服务费且是作为房价一部分的。虽然两原告坚持认为手写的房价组成没有约束力，其不予认可，但在同年8月19日及8月24日，原告余某某又在微信上向被告工作人员询问贷款事宜并主动约在8月25日向被告付款，且两原告是在先向被告支付了部分购房款和全部服务费后，再与被告签订了预售合同，如果两原告在对于服务费存在巨大的异议且不同意支付，那么当天完全可以不与被告签订预售合同，可见两原告对于需要支付多少房价是明知的，其即便不知道市场价和备案价的区别，被告也不构成欺诈。此外，就算两原告是在支付了2万元定金的情况下，被告工作人员才告知其需要支付服务费，是否因此对两原告构成胁迫？本院认为2万元相对于房屋的总房价款而言，仅仅是很少的部分，即便如两原告所述被告工作人员声称两原告不支付服务费则定金不予返还，也无法仅因此就认为被告对两原告构成了胁迫，更何况如果两原告对2万元定金的归属存在异议时，可以不予被告签约并选择其他救济途径，但是两原告却选择继续向被告支付服务费并签订预售合同，其行为与主张显然自相矛盾，故对两原告的上述主张，本院不予采信。2、两被告收取的服务费是否违法了相关法律应当返还？对此，本院认为，原、被告双方均确认收取的“服务费”实际就系争房屋购房款的一部分，两原告在明确知晓需要支付服务费，并且在先支付了服务费的情况下，再与被告骏丰公司签订系争房屋的预售合同，两原告的行为表明其是同意以3,742,099元(含服务费514,819元)的价格购买系争房屋的，并且两原告最终也是支付了3,742,099元。虽然被告骏丰公司在备案价之外收取房款的行为违反了相关行政措施的要求，但是该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故两原告要求被告返还收取的名为“服务费”实为购房款的主张缺乏依据，本院不予支持。此外，对于两原告要求被告骏丰公司支付多收房款的利息以及要求被告逸舒源营销中心承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　驳回原告余某某、林某某的全部诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费9,382元，减半收取4,691元，由原告余某某、林某某负担(该款已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：卢华艳

书记员：李佳怡