余某与熊某某、邹某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省云梦县。
上诉人（原审被告）：邹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省云梦县，系熊某某之妻。
二上诉人共同委托诉讼代理人：饶立民，湖北梦云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省云梦县。
委托诉讼代理人：刘晶，湖北睡虎律师事务所律师。

上诉人熊某某、邹某某因与被上诉人余某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2016）鄂0923民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊某某及二上诉人共同委托诉讼代理人饶立民、被上诉人余某及其委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊某某、邹某某上诉请求：撤销一审判决，改判认定《房屋买卖协议》有效，驳回余某一审诉讼请求，并承担所有诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定熊某某、邹某某购买诉争经济适用房未超过5年错误。上诉人购买诉争经济适用房时间为2011年9月22日，一审开庭时间为2016年9月29日，在法庭辩论终结前已经满5年，符合经济适用房上市交易的规定。2、一审判决认定双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议违反社会公共利益错误。3、本案所涉的《经济适用房管理办法》系部门规章，一审判决以双方《房屋买卖协议》及补充协议违反法律政策规定，认定协议无效属于适用法律错误。4、上诉人在双方签订房屋买卖协议前已经告知余某房屋系经济适用房的事实，并未隐瞒，双方签订的补充协议规定5年后办理房屋过户手续，属于附期限合同。且涉案房屋并非完全意义上的经济适用房，标准面积是90平方米，价格为1470元/平方米，标准外面积27.35平方米，价格为1837.5元/平方米，属于市场价格。
余某辩称，上诉人的上诉理由无事实依据，上诉人对涉案经济适用房没有取得完全产权，根本不具备交易资格，在此情况下进行了房屋买卖，导致余某无法实际取得涉案房屋的产权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
余某向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，熊某某、邹某某向余某返还全部购房款245000元，余某向熊某某、邹某某返还已交付的房屋；2、熊某某、邹某某赔偿余某的利息损失（按银行同期贷款利率标准，计算至返还房款之日止）；3、熊某某、邹某某赔偿余某房屋装修损失17000元；4、本案诉讼费用由熊某某、邹某某承担。
一审法院认定事实：对于余某购买房屋及双方当事人签订《房屋买卖协议》及补充协议的事实予以确认。对于余某主张其装修房屋损失17000元的事实不予认定。
一审法院认为，本案系双方当事人买卖经济适用房引发的纠纷，经济适用房系政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据国家建设部等七部委发布的《经济适用房管理办法》相关规定，余某不符合购买经济适用房的条件，同时，根据该办法第30条第2款“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”之规定，熊某某、邹某某购买该经济适用房未超过5年，不符合直接上市交易的相关法律政策规定，不得擅自向他人转让经济适用房。此外，双方当事人还签订补充协议约定待购房满5年后协助余某办理房屋过户手续，故说明双方对买卖的房屋系经济适用房是明知的，且具有共同规避国家政策强制性规定的主观故意，双方签订的《房屋买卖协议》及补充协议违反了社会公共利益，侵害了其他符合购买经济适用房条件人员的利益，该协议应认定无效，双方已取得的财产应予以相互返还。余某请求确认与熊某某、邹某某签订的《房屋买卖协议》无效，熊某某、邹某某向余某返还全部购房款245000元，余某向熊某某、邹某某退还已交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。余某主张熊某某、邹某某赔偿其购房款的利息损失，因余某明知该房屋属经济适用房而购买，自身存在过错，且以银行同期贷款利率标准计算购房款的利息损失，无法律依据，不予支持。余某还主张熊某某、邹某某赔偿其房屋装修工程损失17000元，因缺乏充足的事实依据，不予支持。判决：一、余某与熊某某、邹某某签订的经济适用房买卖协议无效；二、熊某某、邹某某限于本判决生效后十五日内向余某返还购房款245000元；余某同时向熊某某、邹某某返还位于云梦县城关镇××北××楼××单元××室的房屋一套；三、驳回余某的其他诉讼请求。案件受理费5260元，减半收取2630元，由熊某某、邹某某共同负担，限于本判决生效之日交纳。

本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号，以下简称《意见》）第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布的《经济适用住房管理办法》是根据上述国务院《意见》所制订的具体适用办法，其法律渊源是国务院《意见》，而该《意见》系国务院发布，属于行政法规。熊某某、邹某某自2012年12月21日购买涉案经济适用住房后，仅拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，只能由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。且根据经济适用住房性质及云梦县住房保障和房屋管理局与熊某某、邹某某签订的《经济适用住房合同》第一条约定，涉案经济适用住房土地为划拨用地，合同仅载明出卖人取得该划拨用地的土地使用面积，购买人所购买的每套房屋的土地使用权并未明确，熊某某、邹某某仅取得房屋所有权证，而没有取得土地使用权证。依照国务院《意见》第十一条规定，即使购买经济适用住房满5年，购房人要转让经济适用住房，也应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，且政府有优先回购权。而截止本院二审法庭辩论终结，熊某某、邹某某也不能提供其已经办理了向政府交纳土地收益等价款、政府同意其转让经济适用住房的必备手续的证据。因此，熊某某、邹某某与余某签订的《房屋买卖协议》及补充协议违反了行政法规的强制性规定，且国务院《意见》第十一条中“购房人拥有有限产权”、“不得直接上市交易”、“政府可优先回购”等规定是对经济适用住房所有权人的处置权的限制，也表明经济适用住房属于限制流通物，属于对合同效力性的强制规定。熊某某、邹某某关于《经济适用住房交易办法》系部门规章，涉案合同不存在“违反法律行政法规的强制性规定”情形的上诉理由无事实和法律依据。
综上所述，熊某某、邹某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5260元，由熊某某、邹某某共同负担。
本判决为终审判决。

审判长　　毛峰 审判员　　鲍龙 审判员　　戴捷

书记员：陈青