余某某与十堰银某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告余某某，男，生于1951年9月24日。
委托代理人余晓。代理权限：一般代理。
委托代理人李静，湖北正星律师事务所律师。代理权限：收集证据，出庭参加诉讼，代收法律文书。
被告十堰银某某房地产开发有限公司。住所地：十堰市汉江街办桐树沟村。
法定代表人曾宪友，现任该公司董事长。
委托代理人钟德生，湖北正星律师事务所律师。代理权限：出庭参加诉讼，收集证据，签收法律文书，参与调解。

原告余某某与被告十堰银某某房地产开发有限公司（以下简称银某某房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员李尚群独任审判，于2014年9月30公开开庭进行了审理，原告余某某及其委托代理人余晓、被告银某某房地产公司的委托代理人钟德生到庭参加了诉讼，因案件的审理需以刘存玉诉被告十堰银某某房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的审理结果为依据，本院于当天裁定本案中止审理。2015年5月25日，中止事由消失后，案件恢复审理，本院依法组成由审判员李尚群担任审判长，审判员孙号、人民陪审员刘仕华参加的合议庭，于2015年6月12日、2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告余某某及其委托代理人李静、被告银某某房地产公司的委托代理人钟德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某诉称：我与被告银某某房地产公司于2011年2月24日签订了房屋拆迁安置补偿协议，约定将我位于县城光明街127号的房屋交给被告银某某房产公司用于商业开发，被告银某某房地产公司除还建住房外，还对商铺按照1：1还建，还建门面位置位于光明街临街综合场以北第二至第三间，还建门面宽度6.8米，面积不低于43.25平方米，还建期限为两年。据此协议，被告银某某房地产公司将我的房屋拆除。但时至今日，被告银某某房地产公司将房屋开发完成后却未按协议将门面交付给我，为了维护我的合法权益，请求依法判令被告银某某房地产公司将位于县城光明街坐西向东综合场以北第二、第三间门面（门面宽度6.8米，面积不少于43.25平方米）交付给我；判令被告银某某房地产公司赔偿我超期过渡费8024.45元，逾期交房违约金50000元；判令被告银某某房地产公司给我办理该门面的房屋所有权证和土地使用权证且费用由被告承担；判令被告银某某房地产公司将门面房水电安装到位，承担门面房砌墙、卷闸门安装费用；判令被告银某某房地产公司赔偿我直接经济损失120000.00元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份信息情况。
2、房屋安置补偿协议复印件一份，拟证明拆迁安置过程及原告诉讼请求的依据。
3、现场照片四张，拟证明原告房屋拆迁前后的位置，及应得门面房进深约9米，里墙有一拐角。
4、商铺租赁合同，拟证明原告已与他人签订了租赁合同，因被告未按时交房导致原告可得的房租费未能得到。
5、刘存玉与被告签订的房屋拆迁安置补偿合同，拟证明被告指定给原告的门面与刘存玉的补偿合同约定的门面相冲突。
6、（2014）鄂郧西民初字第00013号民事判决书及其二审判决，拟证明被告指定给原告的门面已被法院判给了他人。
7、被告与王玉山签订的房屋拆迁安置补偿合同，拟证明被告和别人签订合同时约定有违约金，要求参照这个约定计算被告应付原告的违约金。
8、解除房屋买卖合同通知，拟证明双方签订的房屋买卖合同已被解除。
被告银某某房地产公司辩称：我公司已于2013年11月26日同原告签订了新的商品房买卖合同，并已交付了该房屋，原告收到门面房后已将房屋出租给他人，不存在损失问题，请求依法处理。
被告银某某房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、企业营业执照、组织机构代码证复印件各一份、法人身份证明一份，拟证明被告法人信息情况。
2、2013年12月6日原告余某某的诉状复印件一份，拟证明被告曾将门面房交给了原告，因第三人侵占，原告余某某曾诉诸法院。
3、（2014）鄂郧西民初字第00013号民事判决书，拟证明被告确已履行了交房义务。
4、商铺租赁合同，拟证明被告已将门面房交给了原告，原告将其出租给潘爱高，获得了收益，其主张损失于法无据。
经庭审质证，被告银某某房地产公司对原告余某某证据1、3、8，原告余某某对被告银某某房地产公司证据1无异议，对上述双方均无异议的证据，本院依法予以采信。
被告银某某房地产公司对原告余某某证据2、4、5、6、7的真实性均无异议，但认为证据2不是原件，证据4恰巧说明争议房屋已交付，证据5、6、7不能达到原告证明目的。原告余某某对被告银某某房地产公司证据2、3、4的真实性均无异议，但认为均不能达到被告银某某房地产公司的证明目的。

对上述有异议证据，本院认为，这些证据是双方当事人在订立合同和履行合同时形成的，与案件有关联性，能够证明部分案件事实，本院均予以采信，至于其能否达到举证人的证明目的，本院将在综合全案证据后作出认定。
经审理查明：2011年1月28日，被告银某某房地产公司的银桂华庭建设项目获得相关部门批准。原告余某某的房屋位于银桂华庭建设项目范围之内，属需拆迁房屋。2011年2月24日原告余某某（乙方）和被告银某某房地产公司（甲方）达成并签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定：房屋拆迁补偿方式为产权调换，除住房外对商铺补偿按房产证法定面积1：1还建，两间门面原面积为43.52平方米，还建面积不低于43.52平方米、总开间6.8米，进深6.4米；多余面积由乙方按市场价格3000元／平方米向甲方补交门面款，减少面积，甲方按市场价格向乙方补偿减少的门面款；还建门面位置位于临光明街坐西向东，综合场以北第二至第三间；过渡期限为2011年3月15日到2013年3月15日。过渡补助门面租金为29000元／年，甲方一次性支付两年，自迁出之日起计算，如提前或延后按日计算支付，或者退还对方；协议还约定了双方的其他权利和义务，其中约定被告负责为原告办理房屋产权证及土地使用证，费用由被告负责，同时还约定若有违约按5%向对方支付违约金，违约方还必须赔偿对方全部损失；据此协议，原告余某某将归其所有的位于郧西县城关镇光明街127号四层建筑面积130.56平方米的房屋交给被告银某某房地产公司进行房屋开发。与此同时，被告银某某房地产公司还与多个拆迁户签订了类似的拆迁安置补偿协议。
2013年底，被告的银桂华庭建设项目主体竣工，在为拆迁户分配门面时，被告银某某房地产公司以还建的门面有部分面积被规划为消防通道为由，对被规划为消防通道的部分不予还建，并采取与其他拆迁户签订门面买卖合同的方法将其认为应分配在消防通道位置的拆迁户刘存玉排除在安置对象之外。据此，被告银某某房地产公司与原告余某某于2013年11月26日签订了商品房买卖合同，将综合场以北紧临消防通道的第一、第二间门面（合同标明：该商铺南北开间为6.12米，进深为7.1米，总面积为43.52平方米）以买卖的名义安置给原告余某某，并将余下的门面安置给其他拆迁户。2013年12月5日，原告余某某在对安置的门面进行装修时遭到未与被告银某某房产地公司签订门面买卖协议的拆迁户刘存玉的阻拦，刘存玉将一批红砖堆放在争议门面之内。协商未果后，原告余某某于2013年12月6日将刘存玉诉诸本院，要求判令刘存玉停止侵害、排除妨害。刘存玉也于2013年12月24日，将被告银某某房地产公司诉诸本院，请求依据拆迁安置补偿合同将位于郧西县城关镇光明街银桂华庭商住综合楼一楼综合场以北第一间50平方米的临街门面判决归其所有，并判令被告银某某房地产公司在该案判决书生效后30日内协助刘存玉办理该门面的房屋所有权、土地使用权的过户手续。本院认为余某某排除妨害之诉，应待刘存玉确认之诉终结后方能审理，遂对余某某排除妨害之诉的审理予以中止。对刘存玉的确认之诉，本院于2014年7月17日作出判决，认为刘存玉与被告银某某房地产公司之间的拆迁安置补偿合同合法有效，被告银某某房地产公司主张是行政规划变更导致刘存玉不能获得安置门面的理由，因证据不足而不能成立，被告银某某房地产公司应当履行合同确定的义务，并判令被告银某某房地产公司将位于郧西县城关镇西街银桂华庭临街门面坐西朝东综合场以北第一间门面房给付刘存玉，并协助刘存玉办理该门面房相关产权手续。被告银某某房地产公司不服该判决，上诉至湖北省十堰市中级人民法院。湖北省十堰市中级人民法院经审理于2015年2月9日作出了维持一审的判决。
原告余某某无法按照与被告银某某房地产公司签订的商品房买卖协议获得安置第一、二间门面房，便在此间撤回了对刘存玉的起诉，于2014年8月13日将被告银某某房地产公司诉诸本院，诉讼请求如前所述。诉讼中，原告余某某以相关事项处理的条件尚不具备为由，撤回了要求判令被告银某某房地产公司将门面房水电安装到位，承担门面房砌墙、卷闸门安装费用的诉讼请求，并将诉讼请求逾期交房违约金50000元，变更为以逾期交房形成的过渡费损失的5%计算违约金。原告余某某于2015年7月7日向被告银某某房产地公司发出通知，解除了其与被告银某某房地产公司于2013年11月26日签订的商品房买卖协议。
另查明：被告银某某房地产公司在银桂华庭项目主体完工后，将临街一楼留下约12米进深的空间作为还建门面，12米以内的空间已做商场使用。由于少一间门面房，为履行拆迁安置补偿协议，被告银某某房地产公司经法庭调解于2015年12月将拆迁户汪奕贵安置到他处，腾出开间约3.5米的门面用于安置诉讼中的拆迁户。目前仅有开间约15.5米小于还建开间的门面用于安置已诉诸法院的拆迁户。原告余某某主张还建的门面房西边是商场，商场东墙外边有一长约12.1米，宽约2.1米的电梯房。
本院认为：原告余某某与被告银某某房地产公司签订的拆迁安置补偿协议合法有效，原告余某某按照协议约定将被拆迁房屋交给了被告银某某房地产公司，被告银某某房地产公司就应按照协议约定将还建的门面房交给原告余某某，被告银某某房地产公司未按合同交付还建的门面房属违约行为，依法应承担违约的民事责任。被告银某某房地产公司辩称已按买卖合同交付了还建门面房，因其交付的门面房存在争议致交付目的未能实现，且双方签订的买卖合同已被通知解除，其辩称的理由不能成立，其主张门面房已经交付，本院不予采信。原告余某某要求被告银某某房地产公司交付合同约定的还建门面房并办理相关权属证书符合法律规定，本院应予支持。临街门面以开间尤为重要，被告银某某房地产公司在诉讼中采取补救措施，目前只提供约15.5米的开间用于安置诉讼中的拆迁户，完全依照拆迁安置补偿合同约定的开间还建门面房与现实情况不符，应根据现实情况适当予以调整，开间减少导致的损失可从进深上予以填补，进深6.4米可调整为至电梯房东墙中心线及其延长线约9.5米。被告银某某房地产公司没有按照合同约定及时交付房屋，应当按照合同约定支付过渡补助费及违约金，过渡补助费按79.45元每天（29000元／年÷365）计算至实际交付之日止，违约金可按过渡补助费的5%进行计算。原告余某某要求被告银某某房地产公司在承担延期交付房屋期间的过渡费之外再行赔偿租金损失，于法无据，本院不予支持。经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：

一、被告十堰银某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于郧西县城关镇光明街银桂华庭坐西朝东临街综合场以北南邻刘存玉（依据刘存玉与十堰银某某房地产开发有限公司签订的拆迁安置补偿协议约定的3.5米开间之外）的第二、第三间门面（两门面以界墙中心线为起止计算点，总开间为6.12米，进深至电梯房东墙中心线及其延长线止约为9.5米）交付给原告余某某。
二、被告十堰银某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告余某某办理上述门面房的房屋、土地产权证书，相关费用由被告十堰银某某房地产开发有限公司负担。
三、被告十堰银某某房地产开发有限公司交付上述门面房同时向原告余某某支付逾期交房的过渡补助费，并按照该过渡补助费的5%支付违约金，过渡补助费从2013年3月16日起至门面房实际交付之日止按照每日79.45元的标准计算。
四、驳回原告余某某的其他诉讼请求。
上述执行事项，如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14187.30元，由被告十堰银某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐户：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

审判长 李尚群
审判员 孙号
人民陪审员 刘仕华

书记员： 谭亚丽