余某某与襄阳福地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：余某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住襄阳市。
委托诉讼代理人：袁新瑞，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：葛文新，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）：襄阳福地房地产开发有限公司。住所地：襄阳市。
法定代表人：甘英韬，该公司总经理。

原告余某某诉被告襄阳福地房地产开发有限公司（以下简称福地房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余某某及其委托诉讼代理人袁新瑞，被告福地房地产公司法定代表人甘英韬到庭参加诉讼。庭审中，福地房地产公司提出反诉，并于庭后提交了反诉状。本案现已审理终结。
余某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告（协助原告）将位于襄阳市××小区××楼××单元××层左的房屋的不动产权登记至原告名下；2.本案诉讼费等由被告承担。事实及理由：2003年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于襄阳市××小区××楼××单元××层左的房屋（下称5261房），用途为住宅，建筑面积91.18平方米，单价每平方米580元，总金额52884元；合同还对购房首付款金额及付款时间、银行按揭期限及月供金额、开户费的金额及付款时间、银行按揭手续费（办理房产证费用）的金额及付款时间等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款、开户费、办房产证费用；因被告的原因上述房屋不能办理银行按揭，原告还按照被告的要求不定期的向被告支付了房款。2006年后，被告拒不接收原告支付的房款；时至今日，被告一直未协助原告办理房屋权属登记，导致原告至今不能取得所购房屋的权属证书。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，现依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。
福地房地产公司辩称：1.原告诉称不属实，商品房买卖合同中并没有约定办理房产证费用，也不是因为被告的原因不能办理银行按揭，被告所售房屋手续合法齐全，也无任何纠纷、违规、违法情况，不存在被告不能办理银行按揭贷款的事实。而是，银行对原告提供的收入证明提出疑问，原告也没有提供结婚证、配偶身份证和收入证明等相关的材料。因当时没有经验，在没有核实原告的贷款资料是否齐全就签订了合同，也按照合同约定将房屋交付给了原告。被告花费大量精力去协助原告办理银行按揭，并按银行要求让原告补缴按揭贷款资料，原告一直不交，因而没有办成银行按揭贷款。2.原告称按照被告的要求不定期向被告支付了房款也不属实，实际是原告在不能办理银行按揭贷款又不按合同约定退房后，被告在2004年初制作专用宣传牌要求没有在银行贷到款的购房者积极付清房款，由被告负责办理房产证。而原告一直不积极交付房款，被告看到原告没有尽快付清房款的诚意，多次要求原告要么在2005年年底前付清房款，要么按照合同办，不允许再拖下去。原告仍然用威胁售房人员和被告负责人的手段来对付；3.原告总共付了不到3万元的购房款。2006年初，被告再次要求与原告解除合同。被告负责人和售房经理多次通知原告，并且反复说明合同第6页第七条中明确规定被告有权解除合同，这就是原告诉称2006年被告拒不接收原告支付房款的原因。4.原告多次在被告售楼部吵闹，还到工商局、房管局、电视台等单位去投诉被告。电视台只听原告一面之词，没了解事实真相就在襄阳电视新闻节目中播放本案内容。这都严重影响被告的声誉和正常工作。
福地房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同；2.判令被反诉人承担与本案有关的诉讼费和其它费用。事实和理由：2003年2月25日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，约定被反诉人支付首付款，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，如果违约就按合同第十二条约定退房。当时，用银行按揭贷款买房，在本地是新鲜事物。凡是想用银行按揭贷款买房者，反诉人的售房员都会详细介绍贷款条件和付款情况，被反诉人应该清楚自己是否符合银行按揭贷款条件。但是，因为当时我们都没经验，在没有核实被反诉人的贷款资料就签订了合同。合同签订后，反诉人就按合同第八条约定交付房屋给被反诉人使用，被反诉人顺利入住验收合格并且已装修好的商品房。反诉人花费大量精力去协助被反诉人办理银行按揭手续，并按银行要求让被反诉人补交按揭贷款资料时，被反诉人一直不能交出符合银行要求的资料，因而没办成银行按揭贷款。反诉人要求被反诉人退房，被反诉人故意混淆是非，不按合同约定退房，反而指责是反诉人的原因而拒绝退房。事实上，从福地小区5号楼的《单位工程竣工验收证明书》和《湖北省商品房预售许可证书》就可证明反诉人所售房屋手续合法齐全；同时，反诉人所售商品房没有产权纠纷、债务纠纷，也没有其它违规、违法情况，不存在反诉人不能办理银行按揭贷款的事实。当时，银行对被反诉人的收入证明提出疑问，被反诉人不按银行要求提供结婚证、配偶的身份证和收入证明，却提供单身证明，明显是被反诉人不符合银行按揭贷款的条件而没办成。反诉人协助福地小区的张立新等购房户办理好了银行按揭手续并且顺利得到银行按揭贷款，这也充分证明是被反诉人的原因而不能办理银行按揭贷款，是被反诉人在故意冤枉反诉人。从合同的内容可以清楚地看出：被反诉人用银行贷款买房，不能得到银行贷款就应该按合同第十二条的约定在30日内退房。被反诉人不退房还用无端指责甚至威胁反诉人的售房人员和负责人的手段来掩盖本案的实质内容，这充分证明被反诉人故意违背诚实信用原则，以占有反诉人房屋为目的，用欺骗手段与反诉人签订了商品房买卖合同。在被反诉人不能办理银行按揭贷款又不退房后，反诉人希望用协商的办法解决问题，要求被反诉人与少数没有在银行贷到款的购房者一样，积极想办法付清房款。被反诉人不积极付款，还总是指责反诉人；反诉人在2004年初制作专用宣传牌，并且一直放在门卫房前的醒目位置，要求福地小区购房者积极交清房款，由反诉人负责办理房产证。2005年，反诉人在宣传牌上声明：到2005年底不能办理房产证的购房者，以后反诉人只提供有关资料，不负责办理房产证，由购房者自己办理。被反诉人到2005年底近3年的时间，只付了3次共计10500元房款。反诉人多次要求被反诉人要么在2005年年底前付清房款，要么退房。被反诉人仍然用威胁售房人员和反诉人的负责人的手段来对付。
2006年初，反诉人再次明确要求与被反诉人解除合同。反诉人的负责人和售房经理多次通知被反诉人，并且反复说明合同第6页第七条中明确规定反诉人有权解除合同；同时，告诉被反诉人不要再付款，尽快退房。被反诉人多次在售楼部吵闹，并在4月份还硬要售房人员收下3000元房款。为防止激化矛盾而发生意外，从此以后，反诉人是惹不起、躲得起，被反诉人去售楼部或其它地方吵闹时，大家尽量回避。更为恶劣的是：被反诉人多次无理取闹后，还到工商局、房管局、电视台等单位去投诉反诉人。电视台只听被反诉人一面之词，没了解事实真相就在襄阳电视新闻节目中播放本案内容。这都严重影响反诉人的声誉和正常工作。反诉人的有关人员为此承受了很大的精神伤害，先后到相关部门做了很多解释工作。反诉人91平方米的商品房，被反诉人入住后就不认真履行合同。总共付了不到3万元房款，住了15年多，新房早已变成旧房。当时，反诉人资金紧张，成本价为每平方米约800元的商品房，580元就卖给被反诉人，目的是不拖欠工程款。为此，反诉人损失惨重，有的股东借了高息借款，负债累累，痛不欲生。被反诉人不体谅反诉人的痛楚，不及时付清房款，还要长期占用该房屋。为不激化矛盾，反诉人从未登门打扰被反诉人，被反诉人反而无理取闹，并且多次威胁反诉人的有关人员。这不只是严重违反了合同法要求的诚实守信原则，而是远远超出了买卖合同的底线，超越了合同法的底线。综上所述，为还我公司安宁，给反诉人讨回公道，特提出反诉，请求法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。
余某某辩称：1.原、被告双方已经形成了自愿合法的房屋买卖合同关系，原告已经交付首付房款，并且后期也支付了4年的购房款，本案房屋买卖合同依法成立，受法律保护，任何一方不得擅自变更或解除；2.原、被告签订的房屋买卖合同的十二条第二款约定与被告后期4年的收房款的行为结合，可以证明两个方面，一是办不了按揭不是由于买受人原因造成的；二是双方的行为可以推定为对按揭付款内容的变更，即认可原告分期分批陆陆续续给被告支付购房款。如果是原告原因办不了按揭，被告在以后的4年就不应该收取原告的购房款，并要求原告退房，近15年来，被告没有通过任何形式和途径要求原告退房。原告多年来多次要求给被告付款，被告没有安排人员收原告的购房款；3.原告多次联系被告要求支付剩余购房款，并要求过户，被告要求原告必须另外支付5万元，才能够办理过户，导致原告购买房屋15年来没有办理房屋产权登记手续。根据法律规定，原告要求双方继续履行合同，被告协助原告将房屋产权登记到原告名下，于法有据。应驳回被告的反诉诉讼请求。
余某某围绕其诉讼请求及反诉抗辩理由向本院提交了商品房买卖合同、首付款收据、办理按揭贷款手续费收据、水电开户费收据、付房款收据、通话录音等证据；福地房地产公司围绕抗辩理由及反诉请求向本院提交了商品房买卖合同、单位工程竣工验收证明书、湖北省商品房预售许可证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
鱼梁洲福地小区系福地房地产公司（原名称为襄樊福地房地产开发有限公司，现已更名为襄阳福地房地产开发有限公司）开发的商品房，竣工日期为2001年9月20日。2001年12月31日，福地房地产公司取得该小区二号、五号、六号三幢房屋的预售许可证。2003年1月30日，余某某为了购买福地小区的房屋向福地房地产公司支付了购房首付款15884元，水电开户、闭路电视、楼宇对讲费5261元，办房产证费用1930元，福地房地产公司收到款项后向余某某出具了收款收据。2月25日，余某某（买受人）与福地房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买福地房地产公司开发的福地小区房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积91.18平方米，单价为580元，总金额52884元。付款方式为分期付款，2003年元月30日交房款15884元，余款37000办理十年银行按揭，月供款393.16元。2003年元月30日交开户费2800元、银行按揭手续费1930元。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期付款时间分别处理（1）……（2）逾期超过15天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。本条中的逾期付款指依据本合同第六条规定的到期应付款与实际已付款的差额，采取分期付款的，按应付的额分期应付款与实际已付款的差额确定。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若买受人原因，造成不能办理银行按揭，买受人必须在30天内退出此房，装修费用由买受人自己承担。出卖人应当在商品房交付使用后房款付完180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，余某某所购房屋按揭贷款手续未能办理成功。期初，福地房地产公司同意余某某办不了贷款，就交清房款。其后，余某某于2003年8月2日、8月10日、9月2日、2006年4月29日分别向福地房地产公司支付3500元、5000元、2000元、3000元购房款。其后，余某某多次找福地房地产公司要求支付购房款，福地房地产公司不同意按照原合同约定的价格履行，故拒绝收取剩余房款。福地房地产公司陈述，此前虽未书面通知余某某解除合同，但多次口头通知。
另查明，2003年1月30日福地房地产公司收取余某某1930元系代收按揭贷款手续费，而不是收据上载明的办理房产证费用。
诉讼中，福地房地产公司称，当时办理按揭贷款是本地新鲜事物，由于公司没有经验，故在未审查核实余某某的贷款资料就与其签订了《商品房买卖合同》；不能办理按揭贷款的手续，系余某某提交不了结婚证，仅提交未婚证明，不符合银行办理按揭贷款条件；针对不能办理按揭贷款的买受人，其公司在小区门口张贴通知，要求必须在2005年底付清，否则按照合同约定办理。余某某陈述，当时告知其提交单身证明，而不是提交结婚证；真正不能办理按揭贷款的原因系2003年夏天，襄阳遭遇暴雨天气，鱼梁洲被淹严重，银行才不给贷款。福地房地产公司对鱼梁洲被淹后银行不给贷款的事实无争议，但认为余某某所购房屋按揭贷款在鱼梁洲被淹之前，当时其他大部分买受人已经办理了按揭贷款。

本院认为，余某某与福地房地产公司在平等互利协商一致的基础上，签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附属义务。余某某按照约定交付首付款及办理按揭贷款手续费后，由于按揭贷款手续未能获得银行的审批，导致余某某不能按照合同约定支付剩余房款，是造成本案纠纷的根本原因。而对不能办理按揭贷款的原因，双方各执一词。福地房地产公司陈述，双方在签订案涉《商品房买卖合同》时，按揭贷款系新开展的业务，其公司没有经验，故在余某某单身未婚，不符合办理按揭贷款条件的情况下与其签订了合同；余某某陈述不能办理按揭贷款的原因系鱼梁洲遭遇暴雨被淹后银行不同意贷款。对此，本院认为，双方在签订合同时明确约定，剩余房款办理十年按揭；而福地房地产开发公司在自身对按揭贷款业务尚无经验的情况下，与余某某约定剩余房款办理按揭贷款，按照常理，余某某对按揭贷款业务的了解也仅限于福地房地产公司的介绍，且余某某在其后也陆续交纳了部分剩余购房款，截止福地房地产公司拒绝按照原合同约定的价格收取购房款时，余某某的付款数额与合同约定的月供贷款标准基本一致，说明余某某亦在想办法积极履行付款义务，那么即使余某某不能提供结婚证明，亦不能认定余某某未以按揭贷款方式支付剩余房款构成违约。现余某某支付了大部分购房款，福地房地产公司亦将案涉房屋交付给余某某居住15年有余，余某某要求双方继续履行合同，福地房地产公司协助办理房产登记手续，符合法律规定，本院予以支持。福地房地产公司反诉要求解除合同，但其未能提供证据证明其在合同约定解除的期限内行使了约定解除权，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形之一，故其要求解除合同的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条规定，判决如下：

一、余某某与襄阳福地房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；
二、余某某于本判决生效之日起10日内向襄阳福地房地产开发有限公司交纳剩余购房款21570元；
三、襄阳福地房地产开发有限公司在余某某付清购房款21570元后30日内协助余某某办理该房产的登记手续；
四、驳回襄阳福地房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费561元，共计641元，由襄阳福地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。

审判员 刘桢

书记员： 周琼