余某某与樊某某其他合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：余某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。
　　被告：樊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：曹旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告余某某与被告樊某某财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余某某及其委托诉讼代理人丁文佳、被告樊某某及其委托诉讼代理人曹旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告余某某向本院提出诉讼请求：请求樊某某赔偿损失人民币1,014,585元。事实和理由：余某某系上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX甲室的公房承租人，樊某某系房屋原承租人。2003年7月9日经出租人同意，双方签订了关于涉案房屋的上海市公有住房承租权转让合同，合同编号：闸交凯(2003)64，由余某某受让该房屋。樊某某于1997年申请将涉案房屋由居住用房变更为经营性用房，并办理了营业执照及烟草许可专卖证。双方约定按现状交付，余某某继续经营涉案房屋店铺，原营业执照及烟草许可专卖证由余某某使用，双方另于2011年签订了烟草证、营业执照租赁合同书。因樊某某年纪已高且考虑避免纠纷，故双方约定注销涉案房屋内的营业执照，由余某某自行申请，但在申请过程中，出租人及物业公司告知涉案房屋已于2003年经樊某某申请变更为居住用房，停止营业，故无法办理。余某某认为，双方订立的房屋转让合同及烟草证、营业执照租赁合同书合法有效，双方均应恪守履约。余某某购买涉案房屋时房屋为经营性用房，余某某购买房屋系为经营需要，并非居住，且烟草证、营业执照租赁合同期限至2021年，尚未到期，现樊某某于转让时申请变更房屋性质导致余某某无法继续经营店铺系违约，且造成余某某经济损失，理应予以赔偿。故涉讼。
　　被告樊某某辩称，不同意全部诉请。理由：1、系争房屋的承租权转让合同以及嗣后取得的租用公房凭证上，都记载了房屋性质是居住用房，并不是商业用房。双方的合同也是根据上海市公有住房差价调换的适用办法的规定签订的，该适用办法即是针对公有居住用房的交换和买卖，对此双方都是明知的。2、至于申请变更为居住用房，是根据住房承租权的转让的有关规定，如果不变更居住用房的话就无法继续买卖，是在有关部门要求下申请的。烟草证和营业执照的借用是经余某某提出后双方再签订的租赁合同。双方一直正常履行，直到2015年10月13日余某某提出终止使用这两个证，让樊某某去注销这两个证，对此樊某某同意了。但嗣后，余某某告知樊某某其无法办理两个证照。系争房屋从2003年到现在，关于居住转非居住的政策多次变更，余某某决定什么时候办理是他自己的问题，与樊某某无涉。综上，要求驳回全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：
　　上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX甲室的公房承租人原为樊某某。2003年7月9日，甲方樊某某与乙方余某某签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，双方根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等有关规定，甲方将承租的上述房屋承租权转让给乙方。在签订本合同前，甲方向乙方出示了该公有住房租用公房凭证，乙方对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。双方协商同意，该公有住房转让的成交价为349,000元。该合同附件一为系争房屋的公房租用凭证复印件，注明户名为樊某某，独用102甲，面积为20.3平方米，发证时间为1993年10月25日。
　　2011年10月9日，双方再行签订《烟草证、营业执照租赁合同书》，约定，租赁用途为用于店铺正常经营和烟草经营，租赁期限20年，年租金5,000元。租赁期间，出租人不得随便转移证件或者提高租金。出租人负责营业执照、烟草证正常使用。一切证照验照、税收的费用均由承租人负责。
　　2015年10月13日，双方签订一份协议，载明双方解除《烟草证、营业执照租赁合同书》，余某某并收到樊某某退还的押金，余某某并归还营业执照、烟草专卖零售许可证等材料给樊某某。双方注明大家两清。同年10月21日，工商行政部门发出通知，准予樊某某注销上海市闸北区兴旺杂货店的工商登记。
　　另查明，1997年1月31日，樊某某经核准取得个体工商户的《营业执照》，名称为上海市闸北区兴旺杂货店，组成形式为个人经营。
　　再查明，2003年7月4日，樊某某向上海宝通物业管理有限公司递交申请，表示因芷江西路XXX弄XXX号XXX甲室的房屋出售，要求恢复居住用房租金，停止营业。
　　本案审理过程中，余某某表示，承租权转让后就一直借用樊某某的烟草证和营业执照，直到2011年10月9日才签订了租赁合同。根据双方的租赁合同，两证应当用到2031年10月9日，事实上余某某用到2018年6、7月就无法使用了，因此诉请中的损失从2018年10月算到2031年10月，总计13年。在2019年2月18日，双方一起去物业公司调取关于房屋变更的手续，物业公司出示了一份证明，载明樊某某在2003年7月4日作出了申请，表示房屋要出售因此要变更为居住用房。樊某某擅自改变房屋性质直接导致余某某无法办理营业执照，从而发生了损失。本案的请求权基础是源于承租权转让合同所引发侵权的财产损害赔偿，余某某认为樊某某在订立合同的时候隐瞒了房屋已经变更为居住用房性质的事实。因为当时购买时候，系争房屋所在的一楼都是沿街商铺，都是经营使用的。尽管双方在公有房屋承租权转让合同中没有明确房屋的性质，但事实上双方对转让标的是经营性用房是明知也达成一致的。而且，承租权转让价是349,000元，这个价款就是根据非居住用房来计算的；如果余某某在当时出售房屋的时候就明知是非经营用房的话，双方不会在2019年再去物业公司查系争房屋的变更过程；根据上海市公有住房管理细则，房屋的性质可以按照非居住来转让的，性质可以不体现在合同中；2015年双方终止了租赁合同后，余某某还是将房屋出租给案外人经营服装的，也没有营业执照。期间正常经营，但到了2018年6月18日，工商部门查处并要求关店。当时租给案外人的租金是162,000元/年，余某某也依法纳税，直到2015年执照注销之前。
　　审理中，樊某某表示，当时转让时候所有手续都是樊某某的丈夫办理的，通过中介操作的，至于转让价也是中介公司告知的，樊某某不很清楚。因为樊某某的丈夫已经死亡，很多具体交易细节樊某某无法告知，仅在有关材料中签字确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于余某某主张的损害赔偿是否具有事实和法律依据。其表示樊某某擅自在签约之前变更了房屋性质，并隐瞒了余某某，余某某在误以为房屋仍为经营性用房的情况下与樊某某签订了承租权转让合同，据此要求樊某某承担赔偿责任。樊某某对此不予认可，表示双方转让的就是公有居住用房，余某某对此是明知的，仅仅因为需要借用樊某某的烟草及营业执照等，双方又后续签订了租赁合同。本院认为，根据双方所签订合同，明确为《公有住房承租权转让合同》，并且嗣后余某某所取得的《租用公房凭证》上也明确房屋性质是居住用房，并不是商业用房。余某某主张双方之间转让的标的系经营性用房的承租权，缺乏事实依据，本院难以采信。同时，根据2003年7月4日樊某某向上海宝通物业管理有限公司递交的申请，其中明确因房屋出售，要求恢复居住用房租金，停止营业。由此可推定，在余某某经变更登记为系争房屋承租权人至今，其均按照居住用房的标准缴纳租金，并长达十几年，其表示不知道房屋性质，显然有违常理。再次，余某某主张双方的交易对价系以经营性用房为计算标准。本院认为，双方约定的交易单价的确高于普通居住用房的市场交易价格，但结合双方嗣后签订的《烟草证、营业执照租赁合同书》，亦可以推论出樊某某所持有的相关营业证照的情节对于余某某受让该房屋承租权的价格产生较大程度的影响。故仅从转让价无法得出交易标的为商业用房的唯一结论。最后，在本案双方当事人自愿达成一致终止《烟草证、营业执照租赁合同书》的履行后，樊某某也实际注销了营业证照的登记，在合同中双方也明确“大家两清”。上述意思表明双方相关权利、义务终止，并互不负担责任。现余某某再以未能履行完毕《烟草证、营业执照租赁合同书》为由，并据此要求赔偿，违背了双方真实合意，本院无法采纳。综上所述，余某某本案中的主张缺乏事实和法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　原告余某某要求被告樊某某赔偿损失人民币1,014,585元的诉讼请求，不予支持。
　　本案受理费减半收取6,965元，由原告余某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏