余某与黄中平、李某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告余某。
委托代理人张军仁湖北美佳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告黄中平，公民身份证号号码xxxx。
被告李某某。系黄中平之妻。

原告余某与被告黄中平、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余某的委托代理人张军仁到庭参加诉讼，被告黄中平、李某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
经审理查明，被告黄中平、李某某系夫妻关系。2010年初，二被告将其购买位于随州市文峰都市花园小区文中苑三栋三单元七层3721室的商品房一套，通过随州市中联地产营销有限公司对外出售。2010年3月，原告到随州市中联地产营销有限公司洽谈购买该住房事宜。经协商，原、被告就该套住房买卖事宜达成一致，于2010年3月13日通过随州市中联地产营销有限公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：房屋坐落于随州市曾都区东城交通大道文峰塔文中苑三栋三单元七层3721室，砖混结构，建筑面积为100.3平方米。房屋交易成交价人民币20万元，付款方式为签订之日付定金2万元，2010年8月1日前交房时付15万元，余款3万元在房产证过户后付清；被告承担办理房产证费用及房产证过户所需一切费用。《合同》签订当日，原告向被告支付购房款2万元；2010年5月21日，原、被告进行了房屋交付，原告又按约定向被告支付了购房款15万元，共计支付了购房款17万元，被告黄中平均向原告出具了收条。原告自被告交房之日起即居住至今。
另查明，原、被告签订《存量房居间（买卖）合同》时，该房屋尚未办理房产证。2013年1月，被告在随州市房产管理局办理了房屋产权登记，取得了该房屋的房产证，房屋登记所有权人为被告黄中平，建筑面积95.21平方米，登记建筑面积与《合同》约定的面积减少了5.09平方米，产权证号为：20130103434。被告取得该房屋的产权证后未按《合同》约定配合原告办理房产证过户手续。经协商未果，故形成本诉。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原告与被告通过随州市中联地产营销有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方自愿签订，属于双方的真实意思表示，该合同的内容及签订程序均符合法律规定，为合法有效合同。对该《合同》的效力，本院予以确认。依据《中国人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原、被告虽然签订了《存量房居间（买卖）合同》，且交付了房屋，但因未办理房产证过户登记手续，故实际未发生物权变动，即原告未实际取得房屋所有权。原、被告在签订《存量房居间（买卖）合同》并交付房屋之时，该房屋尚未办理房屋所有权证，客观事实决定当时无法进行房屋所有权变更登记。但被告于2013年初依法取得房屋所有权证后，无论原告是否知情，根据《合同》约定，被告均有义务积极配合原告办理房屋所有权证过户手续，并按约定承担过户所需费用。原告在协商未果后，诉至本院，请求判令被告限期配合办理房屋过户手续，并承担过户费用的诉请，理由正当，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理……（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案涉及的房屋实际建筑面积与合同约定面积为5.09平方米，面积误差比例超过3%，达4.942%，依上述规定计，应退售房款9596.08元。原告主张被告按当时购买房屋时的买卖价格（即每平方米2000元）的标准退还购房款10000元，超出规定，本院对超出部分不予支持。被告应退多余购房款部分可从原告未付清的尾款中予以减扣。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条，《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中国人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告余某与被告黄中平、李某某于2010年3月13日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法、有效；
二、被告黄中平、李某某于本判决生效之日起10日内协助原告余某办理本案所涉房屋的所有权证过户手续，过户所需相关费用由被告承担；
三、被告黄中平、李某某于本院判决书生效之日起10日内退还原告余某因房屋建筑面积误差而形成的多余购房款9596.08元（该款可从原告余某尚欠购房款3万元中扣减）。
案件受理费550元，由被告黄中平、李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　张华明 人民陪审员　　郭志国 人民陪审员　　冯光学

书记员：赵斌