余某某与湖北中合置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：余某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：湖北中合置业有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处霍城新区**栋*单元*楼。
法定代表人：张红星，总经理。
委托诉讼代理人：江文力，湖北自强律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：向晓青，湖北中合置业有限公司项目经理。代理权限：特别授权。

原告余某某与被告湖北中合置业有限公司（以下简称中合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余某某的委托诉讼代理人刘东升、被告湖北中合置业有限公司的委托诉讼代理人江文力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余某某向本院提出诉讼请求，要求判令中合公司：1.协助余某某办理位于湖北省城市之星一单元603号房屋的房屋产权证书；2.支付逾期办理产权登记的违约金87096元；3.返还水、电、气开户费4200元，代收办理产权证的费用22003元，办理商品房担保贷款的费用5000元。事实和理由：余某某于2013年4月18日与中合公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，余某某购买中合公司开发的“城市之星”一单元603号房屋一套，总价款为366722元，中合公司应于2013年5月31日前将验收合格的房屋交付余某某使用。合同签订后，余某某按合同约定向中合公司支付了房款，中合公司于2013年6月25日将房屋交付给余某某使用，但中合公司没有为余某某办理房产证。中合公司违规向余某某收取水、电、气开户费4200元，代办房产证的费用22003元、办理商品房担保贷款的费用5000元。
余某某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：余某某的身份证复印件；
证据二：商品房买卖合同书；
证据三：收据复印件6张；
证据四：信访诉求处理意见；
证据五：按揭客户的协议书。
中合公司辩称：一、买受人要求中合公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，应予以驳回。二、中合公司未能按照合同约定为买受人办理房产证，是因政府及其相关部门办事拖延所致，不应承担逾期办理房产证的违约责任。三、水、电、气开户费是按商品房买卖的习惯收取。四、中合公司收取的办理房屋产权证、商品房担保贷款的费用，是双方协商达成的意见，该费用不应返还。五、中和公司在政府完善全部手续后，协助买受人办理房屋产权登记手续。
中合公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照，拟证明中合公司的诉讼主体资格；
证据二：证明书，拟证明中合公司法定代表人身份；
证据三：身份证，拟证明中合公司法定代表人身份；
证据四：政府会议纪要，拟证明城市之星项目性质为拆迁还建项目，不是普通的商品房开发项目。该项目的土地和规划等手续由政府部门负责办理，中合公司不负责办理；
证据五：招标文件，拟证明城市之星项目的土地、规划等手续由招标单位负责办理并承担全部费用；
证据六：施工合同，拟证明城市之星项目的土地、规划等手续由汉川市仙女山街道办事处霍城台社区居民委员会负责办理并承担全部费用；
证据七：政府会议纪要，拟证明城市之星项目性质为拆迁还建项目，不是普通的商品房开发项目。非中合公司原因而是因政府原因，至2012年9月5日止，该项目土地挂牌手续还未完成；
证据八：汇报材料，拟证明到2012年11月28日止，中合公司已经基本完成该项目，且中合公司积极向政府部门反映并请求政府尽快办理该项目土地、系列许可证的办理，中合公司并未怠慢相关手续的办理；
证据九：土地证，拟证明因政府原因，2013年3月37日，汉川市政府才办理该项目的部分土地证（3171.00平方米）；
证据十：工程施工、规划许可证，拟证明因政府原因，该项目分别于2012年10月和2013年7月，政府部门才办理该项目的建设工程施工和规划许可证；
证据十一：政府会议纪要，拟证明因政府原因，2016年7月27日，汉川市政府决定办理剩余5.178亩土地证并责成仙女山街道办事处筹集费用；
证据十二：不动产证（土地证），拟证明非中合公司原因，到2017年2月8日，政府部门才为剩余的土地办理不动产证即土地证；
证据十三：商品预售许可证，中合公司向原告销售商品房的主体资格及其合法性。
上列当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中合公司提交的证据四至八及十一，是中合公司为办理案涉商品房的土地及规划等手续，向汉川市政府及相关职能部门进行汇报及处理的相关材料，证据来源合法，本院对上述证据的真实性予以采信，上述证据中，相关职能部门未履行承诺，不属于不可抗力的行为，不能成为中合公司抗辩免责的理由。对中合公司提交上述证据证明其应免责的证明目的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余某某于2013年4月18日与中合公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，余某某购买中合公司开发的城市之星一单元603号房屋一套，总价款为366722元，中合公司应于2013年5月31日前将验收合格的房屋交付余某某使用。合同签订后，余某某按合同约定向中合公司支付了房款，中合公司于2013年6月25日将房屋交付给余某某使用，但中合公司没有为余某某办理房产证。另中合公司向余某某收取水、电、气开户费4200元、代办房产证的费用22003元、办理商品房担保贷款的费用5000元。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告中合公司与原告签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前，被告中合公司已取得商品房预售许可证，且合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告依合同约定向被告中合公司支付了购房款，被告中合公司应按合同约定的期限向原告交付房屋，并履行协助办理房屋所有权证等的相关义务。原、被告在合同中，对办理房屋所有权证的时间没有约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，被告中合公司应自房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋所有权证。被告中合公司未能在前述规定期限内为原告办理房屋所有权证,应支付逾期办证的违约金。被告中合公司辩称，政府相关部门没有兑现承诺，未及时为其办理土地使用权证，致使被告中合公司未能履行协助办理房屋所有权证而要求免责的意见，没有法律依据，本院不予采信。被告中合公司未按合同履行协助原告余某某办理房屋所有权证的义务，应承担继续履行的违约责任，根据案涉房屋办理所有权证的实际情况，本院确定由被告中合公司于本判决生效之日起60日内，向原告履行上述义务。关于违约金的计算时间，因原告主张的逾期办理房屋所有权证违约金,属于债权请求权，应当适用诉讼时效的法律规定，但原告也有防止损失扩大的义务，不能放任违约时间延长用以增加违约金的金额。虽然被告中合公司未能完整提供原告办理房屋所有权证的相关材料，持续违约，依照《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效期间为三年的规定，从原告起诉主张权利之日起前推三年开始计算违约金，对其在起诉前三年内对逾期办证的违约金的请求权，本院予以保护。原告超出上述期限范围外的诉求及被告中合公司关于该部分起诉超过诉讼时效的主张，本院均不予支持。被告中合公司收取原告水、电、气开户费的行为，违反了商品房销售价格实行“一价清”制度的规定，依法应予退还。被告中合公司向原告收取办理房产证、商品房担保贷款的费用，没有法律依据，也没有合同约定，依法应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房适用买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起60日内，协助原告余某某办理汉川市城市之星一单元603号房屋权属证书；
二、被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告余某某支付逾期办证的违约金（以购房款366722元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算三年即从2014年4月18日起至2017年4月18日）；
三、被告湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告余某某退还水、电、气开户费4200元，办理产权证的费用22003元、办理商品房担保贷款的费用5000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案件受理费2460元，由余某某负担330元，湖北中合置业有限公司负担2130元。
如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 李泽华
审判员 卢炬明
人民陪审员 徐静

书记员： 万雨