何某某、何德保与上海恺居房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

　　原告：何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　原告：何德保，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：吴英杰，上海祥能律师事务所律师。
　　被告：上海恺居房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：林峻岭，总经理。
　　委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。
　　原告何某某、何德保诉被告上海恺居房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员陈菊芳适用简易程序审理。本案于2018年11月21日、2018年12月6日、2019年1月2日三次公开开庭进行了审理，原告何某某、何德保及两原告共同委托诉讼代理人吴英杰、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告何某某、何德保向本院提出诉讼请求：判令被告双倍返还原告何德保定金共计人民币200,000元。事实与理由：2018年4月21日，原告何某某在上海市青浦区大盈浦路1500弄售楼处与被告签订了《商品房认购书》,认购青浦区盈浦街道大盈浦路XXX号XXX幢(号)6单元503室房屋，房价3,708,581元,房款以首付加贷款方式分期支付。原告当日即支付了100,000元定金。但被告未向原告何某某出示、解释《商品房买卖合同》(含全部补充协议与附件)、《不利因素提示书》、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等。被告销售经理冯昊地与原告何某某约定，2018年5月20日前签订《上海市商品房预售合同》并支付首付款1,298,581元,其余房款通过向银行申请贷款的方式支付，房屋买方改为原告何德保(原告何某某的父亲)。2018年5月10日原告父女携款在中介陪同下至售楼处办理签合同及付首付款手续,当日才看到被告提供的《上海市商品房预售合同》,发现该合同内容主合同与补充条款不一致、内容有失公平等,比如要求买受人同意如因出卖人责任导致买受人不能在该房屋交付后720天内完成该不动产产权登记的,买受人放弃解除合同的权利等等。原告当即提出修改，但被告表示预售合同是格式合同，所有补充条款都不能修改，原告要么签字要么违约，到2018年5月20日公司会走法律程序。致使当日无法签订合同。2018年5月18日原告发函给被告要求修改合同但被告未回复。2018年6月17日被告向原告发出《解约确认函》称《认购书》已经自动解除等。原告于2018年6月20日向市民热线12345投诉，2018年6月21日收到被告《解约确认函》，2018年6月22日至青浦区房管局交资料,再到售楼处,还打了被告服务电话XXXXXXXXXX投诉。2018年6月27日被告售楼处领导苏经理代表公司答复可以修改合同并签约付首付。2018年7月9日原告何德保特地再从老家赶到上海准备与被告修改合同并签约付首付。2018年7月12日原告何某某问苏经理合同是否已修改好可以签订预售合同。但苏经理提出要先付违约金才能修改合同。2018年7月19日原告再次去被告售楼处,被告财务打印违约金确认单要求原告付27,604.47元并告知贷款会延期,签合同后还会产生一笔违约金。2018年7月20日原告何某某发微信给苏经理同意认购书解除，要求退还定金，但被告未退还。故两原告只得诉诸法院。
　　被告上海恺居房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉请。是原告何某某违反了合同义务，根据双方约定应在2018年5月20日之前签订预售合同并支付首付款，余款贷款支付。但是原告何某某没有按时签订预售合同并支付首付款。原告何某某与被告之间没有达成协议将购房人变更为原告何德保。被告的确是在2018年6月17日发出解约确认函。被告给原告出示过商品房买卖合同等样本，在售楼处都有。
　　经开庭审理查明：2018年4月21日，被告作为甲方，原告何某某作为乙方，双方签订《商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发的青浦区盈浦街道大盈浦路XXX号XXX幢(号)6单元503室房屋，总价3,708,581元。第二条付款方式约定：1、一次性付款，优惠后商品房总价3,708,581元，乙方应于签订本认购书后7日内支付商品房总价35%的首付款(含定金)，30天内付清剩余商品房总价。2、贷款支付，优惠后商品房总价3,708,581元，乙方应于签订本认购书后7日内支付商品房总价35%的首付款(含定金)，当日就剩余房款与贷款机构(统称为“银行”)办妥贷款手续并按银行要求提交真实完整的贷款资料与费用。乙方最终能否申请到贷款、首付款额度、贷款利率、贷款年限及放款日期以银行为准；银行未批准贷款、批准的贷款金额或实际放款不足以付清剩余房款的，乙方应在《商品房买卖合同》约定的付款日后7日内一次性补足。3、分期付款：优惠后商品房总价为3,708,581元，乙方应于2018年4月28日前支付商品房总价的35%作为第一期房价款(含定金)，2018年5月28日前支付商品房总价的35%作为第二期房价款，2018年6月28日前支付商品房总价的30%作为第三期房价款。第三条约定：1、本认购书是乙方为保证享有甲方提供的优惠条件与优先购买商品房的权利，而与甲方约定未来签订《商品房买卖合同》的预约合同。作为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方应于签订本认购书当日支付人民币壹拾万元的定金。2、甲乙双方确认对甲方明示的《商品房买卖合同》(含全部补充协议与附件)、《不利因素提示书》、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等需要与第三方签订的文件(上述文件统称为“《商品房买卖合同》及随附协议”)经过充分解释及磋商(包括但不限于商品房面积误差处理、商品房交付、付款方式、商品房质量、违约责任、争议解决等)，双方对《商品房买卖合同》及随附协议之内容已无异议且无任何新增修改意见。乙方对商品房与所在小区及周边情况了解并同意接受。如乙方以《商品房买卖》及随附协议中的条款未与甲方达成一致或要求重新磋商，或以对商品房及周边情况存在异议为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》及随附协议的，视为乙方违约，甲方有权按本认购书第三条第4款约定行使相关权利。……4、乙方如未按通知时间与甲方签订《商品房买卖合同》及随附协议的、或未按时付清任意一笔款项(包含但不限于银行要求增加的首付款、银行放贷差额款等情形)的、或未按时提供全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷(包含但不限于在签订本认购书前即限购限贷、签订认购书后在他处认购房产或增加不良征信等导致限购限贷等所有情形)导致无法签订《商品房买卖合同》及随附协议的，乙方承担违约责任，甲方有权解除本认购书，将商品房转售第三方，乙方支付定金归甲方所有。在甲方同意继续履行本认购书的情况下，乙方逾期签约或提供资料的，应按商品房总价的日万分之五向甲方支付逾期期间的违约金；乙方逾期付款的，应按逾期应付款金额的日万分之五向甲方支付逾期期间的违约金。……8、如乙方完全履约而甲方将商品房转售给第三方的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金，本认购书自动解除。9、本认购书只适用于乙方本人，除经甲方书面同意，乙方不得将本认购书中乙方相关权益转让第三方。……13、本认购书自双方签单且乙方支付定金之日起生效。……15、在签订本认购书前，乙方已认真阅读了本认购书，且对于可能限制乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本认购书各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本认购书。认购书另约定了其他事项。
　　同日，恺居公司出具收据确认收到何某某认筹金转购房定金100,000元。
　　2018年5月10日，何某某、何德保共同来到系争房屋售楼处，但二人均未与恺居公司签订商品房预售合同。
　　2018年5月18日，原告何某某向恺居公司寄送信函，称何某某与恺居公司于2018年4月21日签订认购书，认购系争房屋，支付100,000元定金，与恺居销售经理冯昊地约定于2018年5月20日前签订预售合同并支付首付款1,298,581元，其余款项向工行申请贷款，本人及家人携带首付款于2018年5月10日前往售楼处办理签合同付首付手续，在签订预售合同时发现主合同与补充协议中的约定条款不一致，如主合同第十条、第十一条与补充条款一的第十二条的6、7项不一致等。何某某一方希望按照主合同约定，修改或取消补充条款中与主合同不一致的条款(除这两项外补充条款中还有其他甲乙双方权利义务不对等的条款)。主合同第十条叁约定：甲方取得了《住宅交付使用许可证》；甲方承诺在2019年10月19日前办理房地产初始产权登记手续，取得商品房房地产权证(大产证)；第十一条约定甲方定于2019年4月22日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。补充条款一第十二条约定：6、买受人确认同意完成该房屋的房屋权属转移登记时间即房屋不动产证书上记载的登记时间；7、买受人同意，如因出卖人责任导致买受人不能在该房屋交付后720天内完成该不动产产权登记的，买受人放弃解除合同的权利，自该房屋交付的第721天起出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金累计上限不超过买受人已付房款的2%，超过部分买受人同意放弃。冯昊地拒绝修改，表示预售合同为格式合同，所以补充条款都不能修改，要么签字要么违约，到5月20日公司会走流程，那时何某某需每天支付违约金为总房价的万分之五。致使当天因合同条款无法达成一致意见，最后没有在合同上签字并支付首付款。因此何某某要求返还定金100,000元，但若能将不一致和不对等的条款进行修改，何某某一方还是愿签订合同付首付的。要求恺居公司在收到信函三日内给予答复。
　　2018年6月7日，恺居公司向何某某寄送通知函，称何某某应于2018年5月20日前与恺居公司签署《商品房买卖合同》及相关文件，并支付认购书约定之首付款，现因何某某未在约定期限内签署《商品房预售合同》以及相关文件，也未付清相应购房款，根据《认购书》之相关约定，恺居公司与何某某签署的《认购书》已经解除。如何某某愿重新认购该房屋，应于本函件发出之日起7日内至售楼处办理相关手续，否则解除后果(包括房屋转售他人、不予退还定金等)由何某某自行承担。
　　2018年6月17日，恺居公司向何某某寄送《解约确认函》，称截至本函件发出之日何某某仍未至恺居公司办理重新认购手续，故再次通知何某某双方签订的《认购书》已解除，何某某支付的定金不予退还，房屋将另行销售。
　　以上事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的认购书、收据、认购流转单、网络宣传资料、微信聊天记录、解约通知书，被告提供的销售风险提示书、分期付款承诺书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，双方一致确认：双方约定付款方式采用首付加贷款支付方式，签订预售合同和支付首付款的期限延迟至2018年5月20日前；现系争房屋已转售案外人。
　　审理中，双方确认存在如下争议焦点：一、2018年5月10日，原、被告双方是否已协商一致将购房主体从何某某变更为何德保；二、2018年5月10日未签约的原因。
　　何某某、何德保称，签订认购书之前买卖双方已经协商一致购房主体为何德保，但是签认购书当天何德保在外地，无法赶过来签字，而且之前是何某某认筹的，所以恺居公司要求何某某来签。何某某不熟悉一手房买卖的流程，没有看过预售合同示范文本，也没有仔细看认购书内容就签字付定金了。之后恺居公司已将何德保输入销售系统。但是何某某、何德保直到2018年5月10日才看到恺居公司打印出来的样张合同，发现主合同与补充条款一中的约定内容不一致，如主合同第十条、第十一条与补充条款一的第十二条的6、7项不一致，于是要求恺居公司修改，但遭拒绝。
　　对此何某某、何德保提供如下证据：
　　1、2018年5月10日上海市房地产登记申请书照片、签约确认单照片、客户违约金确认单、样张合同(购房者是原告何德保)，以证明恺居公司已经同意将购房者转为原告何德保，预售合同补充条款一对于过户的约定违反主合同内容和法律规定。
　　恺居公司对签约确认单照片真实性无异议，但是认为从签字情况来看，只有置业顾问冯昊地签字，后面的专案经理、客户、开放商经理、财务都没有签字，都是空白的，说明双方对于改由何德保购买房屋并没有协商一致，按照恺居公司流程，何某某要转让给何德保，要先由何某某与恺居公司确认解除认购协议，再由何德保和恺居公司签认购协议、签订购房合同。恺居公司告诉过何某某这个流程，何某某在2018年5月18日寄过来要求修改合同的函件是以何某某的名义寄的。其余证据真实性均不予认可，被告没有打印过。合同需要经过双方签字认可。冯昊地曾是恺居公司销售人员，但现已离职。
　　何某某、何德保对此解释称，冯昊地可以代表恺居公司签字确认；房地产登记申请书下面是有网址的，是从恺居公司的备案系统里打印的，如果变更是有变更记录的，应由恺居公司提供未变更过的打印文件。
　　2、2018年5月10日冯昊地与何某某、何德保的谈话录音及文字整理资料，以证明买卖双方协商一致签约主体变更为何德保，但对补充条款一第十二条第7项双方有争议。
　　恺居公司称冯昊地已经离职，无法核实录音真实性，文字整理中没有提到恺居公司同意变更为何德保。
　　3、2018年6月27日何某某与苏经理谈话录音及文字整理资料，以证明恺居公司同意原告购房主体变更为何德保，合同条款是可以变更的。
　　恺居公司对该份录音真实性予以确认，但认为苏经理没有确认变更为何德保，而是怀疑何德保的购房资格，何德保如果有购房资格，根据其年纪及户籍也无法从银行按揭贷款，所以恺居公司当时认为变更为何德保风险较大，没同意。苏经理没有承认过同意变更购房人或者是合同条款。恺居公司没收的是何某某的认购协议定金。苏经理在录音中说不给的合同是指签约的正式合同，不是范本合同。
　　4、签订认购书前何某某与冯昊地的微信聊天记录，以证明2018年4月21日16时43日何某某提到“父女关系证明2017年11月开过一次，可以用吗？”，因为冯昊地之前说过，变更购房主体只要提供父女关系证明就可以了，不需要解除认购书，只要提供何某某夫妻的工资证明，就可以用何德保的名义贷款。
　　恺居公司不认可聊天对象身份，并认为从内容来看冯昊地没有认为贷款没有问题，贷款不是现场销售员能确定的，是要经过银行综合评定之后才能确认的。
　　5、违约金确认单1份，以证明2018年7月20日何某某到售楼处去要求修改合同后签约，恺居公司称要先支付违约金才可以修改合同。对此恺居公司称没有打印过。
　　6、2018年11月13日何某某与恺居公司法务电话录音及文字整理资料，以证明系争房屋已转售他人，但何某某、何德保始终要求继续履行约定购买房屋，开庭前恺居公司要求何某某、何德保共同前来(因为恺居公司已在系统里将购房人换成何德保了)。恺居公司对证据真实性无异议，但认为不能证明恺居公司同意变更购房人为何德保。
　　恺居公司称，确认其与何某某约定将签约期限延至2018年5月20日。根据认购书第三条第9款约定，未经恺居公司书面同意，何某某不得将相关权益转让给他人，现恺居公司未书面同意，故原、被告三方并未协议一致将购房主体变更为何德保。根据认购书第三条第2款约定，何某某确认已看过所有合同文本且认可，落款签字处上方就是第三条第15款的提示，故何某某未在2018年5月20日前与恺居公司签订预售合同并支付首付款，恺居公司有权根据认购书约定解除认购书并不予退还定金。
　　对此恺居公司提供公证书1份(内容为2018年4月20日售楼处张贴了认购书、预售合同等文件)，以证明签认购书时原告已经看到了预售合同的范本，对合同条款知晓且无异议。
　　何某某、何德保对证据真实性无异议，但对关联性不认可，认为无法证明2018年4月21日开盘当天销售人员带着何某某看过这些东西，现场没有公证书中照片上公示的文件。
　　何某某、何德保并提供2018年4月21日照片4张，以证明开盘现场与公证书照片相同的位置并没有公示预售合同等文件。恺居公司对照片真实性无异议，但认为公示文件确实摆放在售楼处现场，只是何某某没拍进去。
　　本院认证如下：1、何某某、何德保针对购房人是否变更为何德保这一节事实提供的证据，恺居公司对苏经理、法务与何某某的录音及客户确认书真实性无异议，本院予以采信，关于何某某、何德保提供的其他证据，尽管恺居公司对真实性不予认可，但是这些证据内容与苏经理、法务与何某某的录音及客户确认书相互关联印证，恺居公司对样张合同不予认可，但对何某某、何德保列举的存在争议的条款内容予以认可，也未举证证明其预售合同文本与样张合同文本存在区别，且恺居公司确认填写过客户签认单，违约金确认单上违约金的计算方式与样张合同中写明的违约金计算方式相符，将何德保列为系争房屋购房人，故本院对何某某、何德保提供的证据予以采信，据此本院确认如下事实：2018年5月10日，何某某、何德保至恺居公司售楼处，三方协商购房人由何某某变更为何德保的事宜，恺居公司打印了以何德保为购房人的样张合同、房地产申请书、客户确认书，但是因何德保不同意预售合同补充条款一中关于过户期限及逾期过户违约责任条款等内容，双方未签订预售合同。2、针对2018年4月21日开盘现场是否张贴预售合同示范文本，双方对对方提供的证据真实性均予以认可，本院均予以采信，据此本院确认如下事实：2018年4月20日，恺居公司制作了公示预售合同示范文本等文件的公告板，但2018年4月21日开盘当天，恺居公司工作人员席位处未放置公示文件公告板。
　　本院认为：原、被告签订的认购书系何某某与恺居公司双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，何某某已实际支付恺居公司定金100,000元，故上述订购书包括定金条款应为合法有效，双方均应按约履行。根据认购书及双方口头约定，何某某应于2018年5月20日前至售楼处签订预售合同并支付首付款，但何某某未签约并付款。双方对未能签订商品房预售合同的责任归属存在争议。
　　针对争议焦点一，本院认为，根据2018年4月21日《认购书》的约定，何某某转让权利义务必须得到恺居公司的书面同意，但客户确认书仅有冯昊地签字，何德保及其他恺居公司责任人均未签字，且根据签字栏的设置，须由何德保签字后再由恺居公司多个部门审核后由各部门代表共同签字，才能确认何德保具有购房人身份，房地产申请书、样张合同上恺居公司均未盖章确认，故何德保与恺居公司之间未达成订立商品房预售合同的书面合意，不能视为恺居公司书面同意购房人由何某某变更为何德保。且根据何某某2018年5月18日以自己名义向恺居公司要求修改合同的函件、何德保在起诉前也从未以自己名义向恺居公司提出过主张，何某某、何德保亦确认三方并未达成变更购房人主体的合意。故本案预约合同关系主体仍是何某某和恺居公司。
　　针对争议焦点二，根据法律规定，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。预售合同文本系恺居公司提供的格式合同，何某某、何德保认为补充条款中关于过户期限及违约责任的约定违反法律规定，何德保有权拒绝签订预售合同并要求恺居公司双倍返还定金。本院认为争议条款内容并不违反法律法规禁止性规定，未超出合同双方可以自行协商的范围，虽排除了购房人单方解除合同的权利，但也约定了恺居公司应承担的违约责任，尚未达到排除对方主要权利的程度，但恺居公司应向购房人承担释明该条款的义务。根据认购书第三条第2款约定，何某某已确认双方对将要签订的预售合同等文本内容已协商一致，何某某无权再提出重新磋商的要求，若以此为由拒绝签订合同，则视为何某某违约，恺居公司有权将房屋另售他人并不予退还定金。开盘前一天，恺居公司已制作了公示预售合同示范文本的公告板并放置在售楼处，根据常理推断，2018年4月21日开盘当天，恺居公司不展示预售合同示范文本的等文件的可能性较小，何某某提供的现场照片只显示了售楼处局部，未显示全貌，故本院确认恺居公司在2018年4月21日售楼处展示了预售合同示范文本等文件。何某某认为自己未仔细看过认购书内容，未看见过预售合同示范文本，但何某某作为完全民事行为能力人，应对其在认购书上签字的行为承担相应的法律责任。故本院确认何某某应知认购书和预售合同示范文本的条款内容。故无论购房人主体是何某某还是何德保，二人均应无权提出重新磋商的要求。
　　综上，何某某应知预售合同示范文本的条款内容且对此无异议，应在2018年5月20日前与恺居公司签订预售合同，现何某某违反了上述认购书约定，应承担定金责任，恺居公司有权不予退还定金。故对何某某、何德保要求恺居公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
　　驳回原告何某某、何德保要求被告上海恺居房地产开发有限公司双倍返还定金200,000元的诉讼请求。
　　案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由何某某、何德保负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯