何某某与徐某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：梁永直，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：贾辉，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告何某某与被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案。本院依法适用简易程序，于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托诉讼代理人贾辉、被告徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　何某某向本院提出诉讼请求：1.判令徐某某退还预付订金9000元，房租押金4500元，合计13,500元；2.判令徐某某支付自2017年7月1日起至清偿欠款为止的利息，以13,500元为本金，按同期银行贷款利率计算。事实和理由：双方于2016年5月16日就上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，租赁期从2016年6月1日起至2017年6月30日止，付三押一。租赁期满前，何某某拟续租，徐某某称其资金紧张，希望何某某预付订金，故何某某于2017年5月11日向其支付了13,500元(2017年6月的房租及预付订金9000元)。后双方未签订续租合同，也未能就续租事宜达成一致，故何某某在2017年6月14日通知徐某某不续租了，合同到期自然终止，但徐某某拒绝归还预付订金及押金，故何某某起诉至法院。
　　徐某某辩称，不同意何某某的诉请。双方就系争房屋签订租赁合同，租期为1年零1个月，自2016年6月1日起至2017年6月30日止。2017年4月4日，何某某要求续租半年，徐某某开始不太愿意，后来何某某表示最少续租3个月，双方达成口头协议，何某某怕徐某某反悔，故于2017年5月11日转账2017年6月1日至8月30日的3个月房租13,500元给徐某某，9000元是7、8月份的房租，不是订金；2017年9月30日，何某某表明愿意赔1个月违约金，但现其非但不赔偿，还要求徐某某支付利息及退还房租。另外，押金应予以没收。房租是何某某主动支付，不存在利息之说。2017年9月6日，徐某某已与案外人签订租赁合同。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年5月11日，徐某某(出租方、甲方)、何某某(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋出租建筑面积为76平方米；租赁期限自2016年6月1日起至2017年6月30日止；每月租金4500元，租金以3个月为一期支付，乙方应于每期提前1日前直接向甲方全支付租金，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按日租金的100%支付逾期违约金；在签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，保证金(押金)为1个月的租金4500元；乙方如果需要续租的，应在租赁期限届满一个月之前向甲方提出，甲方同意的，双方另行签订相关续租文书，乙方在同等条件下享有优先承租权；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租解除本合同，乙方应按1个月租金向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。嗣后，何某某向徐某某支付押金4,500元，并以3个月为一期支付房屋租金至2017年5月31日。
　　2017年4月4日，何某某通过微信告知徐某某称：“要续租的，麻烦你了，先半年吧”；4月12日又称：“续租3个月肯定的，后面如何我们再商量”。后何某某与徐某某就续租事宜达成口头协议，徐某某同意何某某续租房屋3个月。同年5月11日，何某某转账13,500元给徐某某，该款系2017年6月、7月、8月的房租。
　　2017年6月14日，何某某通过微信告知徐某某称：“徐小姐，不好意思，你的房子还是住到6月底；要帮你在学生中打广告吗，这是我草拟的租房广告，你看要修改的吗；名人花苑4楼，面积为76平，全装全配，租约到2017年6月底到期。房东人很好，价格会优惠华育家长。具体租金和租期可以直接咨询房东，徐小姐XXXXXXXXXXX。”徐某某通过微信语音回复。审理中，徐某某表示当时是要让何某某找到下家，否则不同意何某某提前搬走。
　　2017年6月30日，何某某通过微信与徐某某联系称：“你放心好了，我6月14日通知你退房的，6月15日到7月14日的房租会付给你，之前付你到8月底，你最后退我7月15日到8月底1个半月的房租，还有1个月的押金就行了”；7月1日，何某某称：“合同签到6月底，房租已经付到8月底，去年6月1日起租，因为3个月一付”；7月15日，何某某称：“6月底合同到期，上次就和你说过了，但由于我是6月14日通知你退房的，按照行规，我会从通知你当日再出1个月房租，也就是说6月15日到7月15日的房租会付给你，之前付你到8月底，你最后退我7月15日到8月底1个半月的房租，还有1个月的押金就行了，我给你的房租就是付到7月15日”。徐某某称，何某某5月11日支付的是6月至8月3个月租金，其于6月30日发微信要求退房，当时要求他找到下家，否则不同意解除合同；何某某称，其于6月14日行使解除权，双方的合同已经解除，徐某某未要求找到下家才可以搬离，就续租双方未采用书面形式，应为不定期租赁合同，用多少时间支付多少时间的费用，其支付的是6月租金及7、8月的预付订金，多出的费用徐某某应该归还。
　　审理中，何某某表示其于2017年7月1日退房，双方未进行交接，7月16日其将钥匙放在房间里就离开了。徐某某表示何某某没有退房，8月30日用预备钥匙开门进去的，双方租赁关系于8月30日终止。后徐某某又表示房租付到8月31日，合同应该是8月31日终止。徐某某亦不同意退还保证金，因何某某违约只支付了2个月房租，未按照约定续租3个月。
　　以上事实，除当事人陈述一致外，另有房屋租赁合同、微信截屏、付款凭证等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，徐某某与何某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。合同到期前，双方就续租3个月达成口头协议，应属合法有效，何某某支付2017年6月1日至8月31日的租金，亦符合双方约定，何某某提出其仅支付6月租金，其余款项系预付订金的主张，与事实不符，本院不予采纳。何某某虽提出过提前退房，但双方未达成一致，何某某亦未将房屋返还给徐某某，直到8月30日徐某某才将房屋收回，故何某某仍应支付其使用房屋期间的租金，对其要求徐某某退还2017年7月1日至2017年8月30日预付订金的诉请，本院不予支持。因徐某某于2017年8月30日收回系争房屋，故本院认定徐某某以收回系争房屋的行为确认双方租赁关系于2017年8月30日合意解除，何某某多付的2017年8月31日的租金徐某某应予以退还。由于租赁关系已合意解除，故何某某要求徐某某返还保证金的诉请，有合同及法律依据，本院予以支持。何某某主张预付订金及保证金的利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、二百二十六条规定，判决如下：
　　一、徐某某于本判决生效之日起十日内退还何某某2017年8月31日的房屋租金148元(4500*12/365=148元)；
　　二、徐某某于本判决生效之日起十日内返还何某某保证金4500元；
　　三、驳回何某某其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费160元，减半收取计80元，由何某某负担55元，由徐某某负担25元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  锋

书记员：陆怿婷