何某某与赵某某土地与房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

黑龙江省人民检察院
何某某
李中华（黑龙江百烁律师事务所）
吕静波
赵某某
赵敏强

抗诉机关:黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人、再审被申请人）何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔市广辉货栈会计。
委托代理人李中华，黑龙江百烁律师事务所律师。
委托代理人吕静波，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，齐齐哈尔市广辉物流有限公司
法定代表人。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人、申请再审人）赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，齐齐哈尔市飞行汽车运输公司经理。
委托代理人赵敏强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，中国农业银行哈尔滨分行职员。
申诉人何某某与被申诉人赵某某土地与房屋买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年3月21日作出（2012）齐民再终字第120号民事判决，已经发生法律效力。何某某不服，向检察机关申诉。2013年12月5日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗（2013）99号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2014年3月24日作出（2014）黑监民监字第18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员徐松、曹楠楠出庭。何某某委托代理人李中华、吕静波，赵某某委托代理人赵敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月24日，一审原告（反诉被告）赵某某起诉至齐齐哈尔市铁锋区人民法院称，2001年8月1日其与何某某签订一转让出卖协议，协议约定将坐落于齐齐哈尔市铁锋区红星路65号院内3915.8平方米土地及地上的建筑物转让与何某某。可是该土地当时是划拨性质，根据法律的规定，双方的转让是无效的，同时其与何某某实际也并非是转让，而是由于借款形成的一种抵押行为，其曾多次与何某某协商将其欠款偿还抵押物返还，但何某某以各种理由拒绝，为此诉请法院判令其与何某某签订的协议无效，将土地及建筑物予以返还，维护其合法权益。
一审被告（反诉原告）何某某称，赵某某所诉赵某某与其签订土地及地上建筑物转让协议属实，但其他所诉不实，其与赵某某签订协议后赵某某就将上列土地和房屋全部交付于其，由于赵某某将土地证和部分房屋产权证抵押于银行和典当行所以没有交给其，而且其还给赵某某20万元的使用人变更登记费，可赵某某至今也没有给其办理变更。但该土地和房屋其已占有使用至今，并在该土地上增设了不少建筑，投资近千万元。另外，该土地赵某某已于2003年8月取得有偿转让的使用权，根据最高人民法院的司法解释，双方之间的转让应合法有效，应驳回赵某某的诉求并确认双方合同有效，由赵某某协助其办理相关的变更事宜。
本院再审认为，本案争议的焦点是何某某与赵某某于2001年8月1日签订的“转让出卖协议”是否有效。何某某与赵某某于2001年8月1日签订“转让出卖协议”，对买卖标的、价款、履行期限和履行方式等作了明确的约定，符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的规定。根据该协议的内容，本案案由应确定为土地和房屋买卖合同纠纷。原再审、二审和一审判决确定的案由均不当，本院再审予以纠正。“转让出卖协议”系双方当事人真实意思表示。虽然签订协议之时争议土地的性质是国家划拨用地，不准许买卖。但赵某某已于2003年8月2日就争议土地办理了土地出让手续，争议土地的性质由此变为有偿出让。赵某某于2011年诉讼至法院。根据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，赵某某与何某某签订的买卖协议应为有效协议，原再审判决认定协议无效，属适用法律确有错误。
原再审判决仅依据赵某某申请再审时提交的有何某某签名的一保管据即认定双方又达成新的合意，是对“转让出卖协议”的变更，赵某某仅是将房屋、土地证照交由何某某保管，作为还款的保证有误。首先，在该据上只注明一房权证及与房权证相关的6张票据，并没有土地证，故不能据此认定赵某某将两证等相关手续交给了何某某。其次，该证据在一、二审时即已存在，赵某某未向一、二审法院举示，亦未提及有该证据的存在。其对在申请再审时才举示该证据未作出合理解释，该证据不能认定为新证据。且该证据没有具体的出具时间，原再审判决认定该据是双方签订“转让出卖协议”之后所出具没有事实依据，与赵某某主张的事实亦相矛盾。从该据所记载的内容不能认定是对“转让出卖协议”的变更，本院再审对此予以纠正。
赵某某在建华区人民法院2006年8月8日的庭审笔录中承认争议房屋所有权和土地使用权的实际所有人是吕静波，之所以产权证照仍在其名下是因为买卖后没有过户。虽然建华区人民法院（2006）建民商初字第214号民事判决已被撤销，但赵某某没有证据证明其上述承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实真实情况不符。该自认与本案双方当事人签订的转让出卖协议相吻合，可以认定赵某某与何某某之间是买卖关系。原再审判决认定该自认并不影响双方约定而作出与该认定相矛盾的判决不当。吕航违反其与吕静波之间的约定，未经吕静波同意，将两证交给赵某某，赵某某对该事实亦认可。故赵某某从吕航手中拿回两证没有合法依据而应返还给何某某的丈夫吕静波，而其不但不予返还，且未经何某某同意，用争议土地两次抵押贷款，系赵某某侵犯了何某某的合法权益。原再审判决却依据赵某某的上述行为认定赵某某始终未对争议土地及房产放弃权利，属认定事实不当。本案中，证人吕航与赵某某、吕静波均系生意上的合伙人，与案件当事人存在利害关系。证人李晓军、王新富、袁景友等人的证言只是证实赵某某向吕静波提出收回案涉土地及房产这一情况，而且其内容均未能直接证实赵某某和何某某有借贷抵押的明确约定，不足以推翻赵某某与何某某签订的书面转让出卖协议以及赵某某在（2006）建民商初字第214号民事案件中的自认。原再审和一审判决依据证人证言等间接证据证明双方是借款抵押关系，待有钱时原价回赎，没有事实和法律依据。
综上，原再审判决认定事实和适用法律有误，应予以撤销。二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关抗诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  第二项  的规定，判决如下:
撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民再终字第120号民事判决；
二、维持齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民二终字第66号民事判决。
本判决为终审判决。

本院再审认为，本案争议的焦点是何某某与赵某某于2001年8月1日签订的“转让出卖协议”是否有效。何某某与赵某某于2001年8月1日签订“转让出卖协议”，对买卖标的、价款、履行期限和履行方式等作了明确的约定，符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的规定。根据该协议的内容，本案案由应确定为土地和房屋买卖合同纠纷。原再审、二审和一审判决确定的案由均不当，本院再审予以纠正。“转让出卖协议”系双方当事人真实意思表示。虽然签订协议之时争议土地的性质是国家划拨用地，不准许买卖。但赵某某已于2003年8月2日就争议土地办理了土地出让手续，争议土地的性质由此变为有偿出让。赵某某于2011年诉讼至法院。根据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，赵某某与何某某签订的买卖协议应为有效协议，原再审判决认定协议无效，属适用法律确有错误。
原再审判决仅依据赵某某申请再审时提交的有何某某签名的一保管据即认定双方又达成新的合意，是对“转让出卖协议”的变更，赵某某仅是将房屋、土地证照交由何某某保管，作为还款的保证有误。首先，在该据上只注明一房权证及与房权证相关的6张票据，并没有土地证，故不能据此认定赵某某将两证等相关手续交给了何某某。其次，该证据在一、二审时即已存在，赵某某未向一、二审法院举示，亦未提及有该证据的存在。其对在申请再审时才举示该证据未作出合理解释，该证据不能认定为新证据。且该证据没有具体的出具时间，原再审判决认定该据是双方签订“转让出卖协议”之后所出具没有事实依据，与赵某某主张的事实亦相矛盾。从该据所记载的内容不能认定是对“转让出卖协议”的变更，本院再审对此予以纠正。
赵某某在建华区人民法院2006年8月8日的庭审笔录中承认争议房屋所有权和土地使用权的实际所有人是吕静波，之所以产权证照仍在其名下是因为买卖后没有过户。虽然建华区人民法院（2006）建民商初字第214号民事判决已被撤销，但赵某某没有证据证明其上述承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实真实情况不符。该自认与本案双方当事人签订的转让出卖协议相吻合，可以认定赵某某与何某某之间是买卖关系。原再审判决认定该自认并不影响双方约定而作出与该认定相矛盾的判决不当。吕航违反其与吕静波之间的约定，未经吕静波同意，将两证交给赵某某，赵某某对该事实亦认可。故赵某某从吕航手中拿回两证没有合法依据而应返还给何某某的丈夫吕静波，而其不但不予返还，且未经何某某同意，用争议土地两次抵押贷款，系赵某某侵犯了何某某的合法权益。原再审判决却依据赵某某的上述行为认定赵某某始终未对争议土地及房产放弃权利，属认定事实不当。本案中，证人吕航与赵某某、吕静波均系生意上的合伙人，与案件当事人存在利害关系。证人李晓军、王新富、袁景友等人的证言只是证实赵某某向吕静波提出收回案涉土地及房产这一情况，而且其内容均未能直接证实赵某某和何某某有借贷抵押的明确约定，不足以推翻赵某某与何某某签订的书面转让出卖协议以及赵某某在（2006）建民商初字第214号民事案件中的自认。原再审和一审判决依据证人证言等间接证据证明双方是借款抵押关系，待有钱时原价回赎，没有事实和法律依据。
综上，原再审判决认定事实和适用法律有误，应予以撤销。二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。检察机关抗诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  第二项  的规定，判决如下:

撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民再终字第120号民事判决；
二、维持齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民二终字第66号民事判决。

审判长：陈伟华
审判员：闫梁红
审判员：李雪松

书记员：贾向莹