何某某、湖北鼎丰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：何某某。
委托诉讼代理人：李金兰,系何某某之妻（代理权限为特别授权）。
上诉人(原审被告)：湖北鼎丰房地产开发有限公司，住所地鄂城区凤凰路38号。
法定代表人：朱洪涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：熊斌，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审被告：周永祥。

上诉人何某某与上诉人湖北鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）、原审被告周永祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何某某及委托诉讼代理人李金兰、上诉人鼎丰公司委托诉讼代理人熊斌、原审被告周永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何某某上诉请求：撤销一审判决，改判鼎丰公司赔偿何某某708,825元。事实与理由：1.一审判决错误认定鼎丰公司违约侵权75个月为38个月。根据合同约定，违约侵权起始时间应为2010年10月，而非一审认定的2013年10月。2010年10月工程竣工，过渡期结束，鼎丰公司与何某某结清了过渡费，交付了住房但拒绝交付门面房，且将该门面房卖与他人。2.违约时间自2010年10月始至2017年元月共75个月。门面房月租4,000元，一审判决认同。人员年工资32,706元，亦为一审判决认可。营业损失为租金损失、人员工资损失之和。租金损失为30万元（4,000元×75个月）。从业人员工资损失为408,825元（32,706÷12×2×75）。
鼎丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判鼎丰公司赔偿何某某经济损失（过渡费）100,700元（67个月×1,600元/月），并驳回其他诉讼请求。事实与理由：1.鼎丰公司还建房面积应为29.92平方米，而非60平方米。双方签订房屋拆迁安置补偿协议明确约定还建面积为29.92平方米。2.双方约定“若在2008年6月1日不能还建交房，则过渡费自2007年12月1日起到交房止，每月按1,600元计算（不计面积）”。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，理应按合同约定履行。双方明确约定过渡费每月1,600元，自2008年6月1日起至何某某起诉止，共计67个月，过渡费总计为100,700元。依法只应认定过渡费损失，其他损失无法律及合同依据。一审判决营业损失无合同和法律依据。3.一审判决按60平方米门面租金认定错误，且该租金未经过权威部门评估，判决显失公正。综上，一审判决认定事实不清，显失公正。
原审被告周永祥述称：认同鼎丰公司意见。
何某某向一审法院提起诉讼请求：鼎丰公司赔偿何某某营业损失、上访诉讼费用共计760,472元。
一审法院认定事实：2006年12月1日，鼎丰公司（甲方）与何某某（乙方）签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》。后双方因履行拆迁安置协议发生纠纷，何某某遂诉诸法院。鄂州市鄂城区人民法院于2011年11月做出(2011)鄂城法民初字第01045号判决书，判令鼎丰公司在“新建名都”项目工程大楼安置临街东边第一间（合法建筑）门面安置给何某某。该判决书生效后，何某某于2012年4月21日准备进入门面房内装修，鼎丰公司委托其公司职员即周永祥处理与何某某之间的纠纷，并阻拦何某某进入门面房内装修。鄂州市鄂城区人民法院于2013年10月将涉案安置的门面房交付给何某某使用，何某某重新办理了营业执照，但至今因鼎丰公司的干预行为一直无法经营。2015年7月15日，鼎丰公司向鄂州市裕煜物业管理公司送达书面通知，要求该物业公司将法院执行交付何某某的第18号门面房进行停水停电。另查明，鼎丰公司涉案地块的拆迁建设工程项目，因缺乏相关行政审批手续，至今未办理相关建设许可等证书，导致被安置房屋不能办理产权证，鼎丰公司拆迁的同地块的其他安置户的门面房均在经营中。何某某的门面房被拆迁之前由其夫妻俩经营副食生意，被安置门面房面积约为61平方米。
一审法院认为，本案立案的案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，但根据何某某的诉称以及庭审查明事实，本案争议应为财产侵权纠纷。鼎丰公司未履行拆迁安置合同约定的安置义务，在法院强制执行生效法律文书将涉案门面房交付原告使用后，鼎丰公司仍然采取其他方式阻碍何某某使用安置的门面房，是酿成本案的责任方，应承担完全的民事责任。何某某诉称鼎丰公司逾期交付门面房违约期长达6年之久，根据2015年城镇私营单位就业人员年平均工资32,706元计算，请求鼎丰公司按6年时间赔偿其营业损失。一审法院认为，涉案门面房于2013年10月交付何某某后，鼎丰公司仍阻止何某某经营，何某某的经营损失应自2013年10月计算至2016年12月10日（截止判决之日，共计38个月），何某某的经营损失为207,138元（32,706元÷12个月×38个月×2人）。根据鄂州市古楼街个人非住房出租基本情况登记表，鄂州市建设街（涉案门面房安置地段）60平方米门面房月租金平均为4,000元，原告请求的租金损失应为152,000元（4000元×38个月）。何某某的营业损失合计359,138元(207,138元＋152,000元)。周永祥在履行职务过程的民事行为造成的民事后果，应由鼎丰公司承担，其个人在本案中不应承担民事责任，故何某某请求周永祥赔偿其财产损失的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、鼎丰公司于判决书生效之日起十日内支付何某某逾期交付门面房营业损失359,138元。二、驳回何某某对周永祥的诉讼请求。三、驳回何某某的其他诉讼请求。本案受理费5,703元，由鼎丰公司负担。
二审期间，何某某向本院提交一份新证据即《租约》（2017年2月26日），鼎丰公司亦向本院提交一份新证据即《何某某拆迁还建过渡费计算确认》（2010年10月15日）。本院组织当事人进行了质证。本院认为，因当事人对对方当事人提交的证据的真实性不持异议，故本院对该两份证据的真实性予以确认。《租约》表明何某某2017年2月26日将涉案门面房以第一年55,000元租赁给案外人姜红文；《何某某拆迁还建过渡费计算确认》表明当事人按每月1,600元计算2009年10月1日至2010年11月1日的过渡费（未交房按原合同继续履行）。
本院经审理查明：2006年12月1日，何某某与鼎丰公司签订《房屋拆迁安置（补偿）协议书》约定：过渡期18个月，过渡费每月每平方米5元，自何某某交房给鼎丰公司之日起，至鼎丰公司工程竣工后通知何某某结算、领用新房之日止；如鼎丰公司在合同规定之18个月内无法交房，过渡费按每月1,600元计算。2007年6月21日，双方当事人又签订《房屋拆迁安置补充协议》约定：若在2008年6月1日不能还建交房，则过渡费自2007年12月1日起到交房止，每月按1,600元总计算（不计面积）。双方当事人已结清2010年11月1日前的过渡费。2013年10月，鄂州市鄂城区人民法院经执行将涉案门面房交付给何某某。其后，因鼎丰公司干预，涉案门面房一直未正常经营。2017年2月26日，何某某将涉案门面房以第一年租金55,000元租赁给案外人姜红文。其他事实同一审法院认定的事实。

本院认为，当事人争议焦点是何某某的损失如何认定及鼎丰公司应赔偿多少。当事人签订的房屋拆迁安置补偿协议和补充协议约定了未交房的违约责任，故何某某可据此主张交房前的违约责任即过渡费。交房后，鼎丰公司对何某某的经营行为进行干预，存在过错，构成侵权，何某某可据此主张赔偿损失。2010年11月1日后至2013年10月人民法院执行交付何某某涉案门面房时止共计35个月，按双方约定的每月1,600元安置费计算，鼎丰公司应支付安置费56,000元。2013年10月后至2017年2月涉案门面对外出租时止共计41个月，鼎丰公司干预经营构成侵权，何某某主张2010年10月后的营业损失没有证据证明，但可主张租金损失，参照何某某2017年2月26日将涉案门面房租赁给他人按一年55,000元收取租金计算，鼎丰公司应赔偿何某某损失187,916.67元（55,000元/年÷12个月×41个月）。以上两项合计，鼎丰公司应赔偿何某某损失243,916.67元（56,000＋187,916.67）。
综上所述，何某某、鼎丰公司的上诉请求中的合理部分，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初260号民事判决；
二、湖北鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付何某某赔偿款243,916.67元；
三、驳回何某某其他诉讼请求。
一审案件受理费5,703元、二审案件受理费11,726元，由何某某负担6,550元，湖北鼎丰房地产开发有限公司负担10,879元。
本判决为终审判决。

审判长　李志伸审判员缪冬琴审判员赵国文

书记员：陈 杰