何某某、刘某某与郑某某、方某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述二原告共同委托诉讼代理人：陶国平，上海市东泰律师事务所律师。
　　被告：郑某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：方某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：方坤，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　原告何某某、刘某某诉被告郑某某、方某某、方坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告何某某及其与刘某某的委托诉讼代理人陶国平、被告郑某某、方某某、方坤的委托诉讼代理人吴骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告何某某、刘某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的房屋买卖合同；2、被告郑某某、方某某、方坤双倍返还定金人民币(以下币种同)40万元、支付违约金189,150元以及自2019年2月21日起以基数395万元按每日万分之五支付违约金至实际清偿之日。审理中，原告表示中介已于2019年2月下旬将代为保管的定金20万元退还，故将双倍返还定金的诉请金额调整为20万元，并表示2019年2月21日起的违约金不再主张。事实与理由：2018年8月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定被告以390万元的价款将浦东新区惠南镇靖海南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。原告于2018年9月7日支付定金20万元，被告应于2018年12月15日之前交付房屋。因被告违约，双方于同年12月16日签订《约定协议》，约定被告承担违约金并将履行日期延期到2019年1月5日。被告再次违约，双方于2019年1月5日再次签订《约定协议-2》，约定被告支付违约金189,150元，并将履行日期再次延期到2019年2月20日，如被告违约需双倍返还定金40万元和支付违约金。然被告到期后根本违约，故原告提起本案诉讼。
　　被告郑某某、方某某、方坤答辩称，对合同解除无异议，不同意原告其他诉请。合同定金条款约定被告收到原告定金后才触发定金责任，本案中原告未实际交付定金给被告，不适用定金罚则。原告在中介仅支付了20万定金，确要求按总房价款为基数计算违约金，标准过高。郑某某、方坤没有在两份补充协议上签字，协议效力不及于上述两原告。本案抵押权未涤除系因案外抵押权人过错所致，原告仅同意按20万基础支付2018年12月26日至2019年2月19日的贷款利息。
　　本院经审理查明如下事实：
　　系争房屋权利人为被告郑某某、方某某、方坤。2018年8月31日，原、被告在居间人介绍下签订《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋以390万的价款转让给原告。另，《房屋买卖合同》第7条约定，交易过户：双方应于2018年12月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第11条约定，定金责任：合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。第12条约定，双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的2%向守约方支付违约金。第17条约定，补充约定：客户定金由中原地产保管，等待甲方把抵押贷款还掉，在出账到甲方账号。乙方定金和首付支付第三方托管，有中介方负责资金监管。《房地产买卖居间协议》第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方(居间方)支付意向金20万元，作为与甲方洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。第十一条中约定，甲方应该当日起30日还清189万贷款。签约当日，原告支付定金20万元，该款项由居间方托管。
　　2018年12月16日，原、被告签订《约定协议》(甲方落款处郑某某、方坤的名字由方某某代签)，双方在确认乙方(原告)已支付定金20万元的基础上，约定因甲方(被告)未在协议约定期限内与乙方(原告)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，甲方根本违约，导致交易无法进行，甲方愿意按照合同价日万分之五支付76天违约金，共计148,200元，双方约定再宽限20天继续履行合同，在此期间甲方继续支付违约金，若甲方仍不配合，则该催告函届满日(截至2019年1月5日)即视为甲方根本违约，届时乙方有权要求双倍返还定金40万元并按照总房价款日万分之五支付乙方逾期违约金。
　　2019年1月5日，原、被告签订《约定协议-2》(甲方落款处郑某某、方坤的名字由方某某代签)，协议约定，因甲方未能履行《约定协议》，现甲方二次根本违约，甲方愿意在原来76天违约金赔付基础上，额外赔付21天违约金，共计赔付189,150元，同时双方约定再宽限46天继续履行合同，在此期间甲方按照日万分之十继续支付违约金，若甲方仍不配合，则该催告函届满日(截至2019年2月20日)即视为甲方根本违约，届时乙方有权要求双倍返还定金40万元并按照总房价款日万分之五支付乙方逾期违约金。
　　另查，系争房屋上设定有债权数额为129万、186万二项抵押登记。2018年12月6日、2018年12月17日，系争房屋因(2018)沪0120执2829号、(2018)沪0115民初94420号案件分别被上海市奉贤区人民法院及本院先后查封。本案中，原告亦申请查封了系争房屋。
　　以上事实，有《房屋买卖合同》《房地产买卖居间协议》、签购单、收据、《约定协议》《约定协议-2》及庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，涉案房屋买卖合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应切实履行。本案中，被告未按约归还抵押贷款、涤除抵押登记，虽经原告一再宽限，被告仍未履行合同义务，被告的行为直接导致原告的合同目的不能实现，其构成根本违约。根据合同及补充协议约定，原告交给中介的定金属中介托管性质，补充协议中被告亦确认原告支付定金事实，被告以原告未向其直接交付定金为由，认为不适用定金罚则的抗辩意见，没有事实和合同依据。我国《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在原告双倍定金诉请已获法院支持的情形下，原告再要求被告支付违约金，不符合法律规定，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
　　一、解除原告何某某、刘某某与被告郑某某、方某某、方坤签订的《房屋买卖合同》；
　　二、被告郑某某、方某某、方坤于本判决生效之日起十日内双倍返还原告何某某、刘某某定金20万元；
　　三、驳回原告何某某、刘某某的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,137元，减半收取计3,568.50元，保全费3,465元，合计7,033.50元，由原告何某某、刘某某负担2,417.50元，被告郑某某、方某某、方坤负担4,616元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨